대항력이있는 물건을 낙찰받았을때의 법적효과 와 주의 할 점

 

 

 

안녕하세요

매일매일 성장하고픈 공부하는 블로거 정민입니다 . 

오늘은 부동산에 공부를 하다가 대항력이 있는 물건을

낙찰받았을때 법적효과와 주의할점을 함께 공부 해 보도록 하겠습니다. 

 

 

대항력이 있는 물건을 경매로 낙찰받았다면,

낙찰자는 그 물건에 대해 일정한 권리를 가지게 됩니다.

 

하지만 이 경우에는 몇 가지 중요한 사항을 고려해야 합니다.

아래에서는 대항력이 있는 물건을 낙찰받았을 때의

법적 효과와 주의할 점에 대해 설명하겠습니다.

 

 

Q.다음 임차인은 대항력이 있을까요?
사례1.			사례2.
2019.9.1.소유권 이전 홍길동			2019.8.31 임차인 전입 1억 (전셰)
2019.9.1 근저당 설정 1억			2019.9.1.소유권 이전 홍길동
2019.9.1 임차인 전입 1억(전세)			2019.9.1 근저당 설정 1억
X (대항력 없음 )			O (대항력 있음)

 

 

대항력의 요건

 

대항력 있는 임차인이 되기 위해서는 저당권, 근저당권, 가압류 , 가등기 등 최선순위권리가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차 계약을 하고, 주택의 인도를 받고 , 해당 부동산에 주민등록 전입을 해야만 합니다 . 그러면 전입을 한 다음 날 오전 0 시 부터 대항력이 생깁니다 . 

 

 

 

 

 

1.대항력의 법적 효과

 

 

대항력은 권리가 침해당했을 때 권리자의 입장을 보호하는 데 중요한 역할을 합니다.

대항력이 보장된 권리는 다음과 같은 법적 보호를 받을 수 있습니다:

 

권리 주장: 대항력이 있는 경우,

권리자는 해당 권리를 타인에게 주장하거나 방어할 수 있습니다.

 

타인이 해당 권리를 침해하려고 할 때 법적으로

보호받을 수 있는 근거가 됩니다.

 

법적 보호: 대항력이 있는 권리는 법원의 보호를 받을 수 있습니다.

만약 권리가 침해당했을 경우, 권리자는 법원에 소송을 제기하여 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.

 

우선변제권: 대항력은 채권자에게 우선변제권을 제공하는 경우가 많습니다.

즉, 일정한 조건을 만족한 권리는 다른 채권자보다

우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 부여받게 됩니다.

 

 

2. 대항력의 이해

 

 

대항력이 있는 물건이란,

해당 물건이 특정한 권리를 가진 자에 의해 점유되고 있거나,

법적으로 보호받는 권리가 설정되어 있는 물건을 의미합니다.

 

예를 들어, 임대차계약이 체결된 주택이 있다고 가정해 보겠습니다.

이 경우 임차인은 해당 주택에 대한 대항력을 가지며,

경매를 통해 낙찰받은 새로운 소유자에게도 그 권리가 일부 적용될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

3. 낙찰자의 권리

 

 

대항력을 가진 물건을 낙찰받았을 때 낙찰자는 다음과 같은 권리를 가집니다

 

소유권의 이전: 낙찰자는 경매 절차를 통해 해당 물건의

소유권을 법적으로 획득하게 됩니다.

이는 대항력에 관계없이 발생하는 권리입니다.

 

대항권의 행사: 낙찰자는 물건에 대한 관계에서

기존 권리자(예: 임차인)와의 관계를 고려해야 합니다.

 

그러나 낙찰자는 정당하게 권리를 행사할 수 있으며,

임차인이 계약에 따라 정해진 조건을 준수하지 않을 경우 법적 조치를 취할 수 있습니다.

 

 

 

 

4. 임차인의 대항력

 

 

대항력이 있는 물건에서 가장 큰 이슈는 임차인의 권리입니다

 

임차계약의 지속: 임차인이 대항력을 가진 상태에서 물건이 경매로 처분된 경우,

경매 후에도 기존 임대차 계약의 효력이 유지되므로

임차인은 일정 기간동안 해당 주택에 거주할 수 있습니다.

이는 법적으로 보호되는 권리입니다.

 

계약 해제 및 해지: 낙찰자는 임차인과의 관계를 통해

대항력을 행사할 수 있습니다.

만약 임차인이 계약상 의무를 위반했다면

낙찰자는 계약 해제를 요구할 수 있습니다.

 

기존 권리 관계 고려: 임차인은 기존 임대차 계약에 기반한 권리를 주장할 수 있으며,

경매 후 새 소유자로부터 보호받을 수 있습니다.

 

 

5. 주의할 점

 

대항력이 있는 물건을 낙찰받았을 때는 다음 사항을 주의해야 합니다:

 

사전 조사: 경매 참여 전에 해당 물건의 대항력을 조사하는 것이 중요합니다.

현재 점유자가 누구인지, 권리관계는 어떻게 되는지 확인해야 합니다.

 

법적 자문: 대항력이 있는 물건의 경우 법적 쟁점이 발생할 수 있으므로,

법률 전문가와 상담하여 준비하는 것이 좋습니다.

 

임차인과의 협의: 만약 임차인이 있는 물건이라면,

임차인과의 원만한 협의도 고려해 볼 수 있습니다.

계약 해지나 계약 조건 변경을 통해 서로에게 유리한 방법을 모색할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 이렇게 대항력에 또 대항력이 있는 물건을

낙찰받을때 어떻게 해야 하는지 알아보았는데요 . 

아는것이 많을 수록 힘이 되는 세상입니다.

 

앞으로 부동산 계약서를 작성할 때나 

부동산 경매에서의 낙찰 받았을때 대처법 주의할 점 을 잘 고려하여 

똑똑하게 대처 하시길 바랍니다 .

다음에도 경제 금융 용어 로 다시 찾아뵙겠습니다

감사합니다