작은 시작이 큰 수익으로 부동산경매 실전낙찰성공사례

 

 

 

 

안녕하세요 매일매일 성장중인 공부하는 블로거 정민입니다 .

오늘 함께 공부할 내용은 물건 검색부터 분석 및 조사, 입찰하기 까지 앞전에서

계속 공부를 해 왔는데요 . '경매권리분석 이렇게쉬웠어?'라는 책 저자의

실전 경매 낙찰 받은사례를 함께 공부해 보도록 하겠습니다.

 

 

책속으로 들어가 보시겠습니다.

 

STEP 1.물건 검색

 

 

 

앞에서 본인이 살고 있는 ,

잘 아는 지역의 물건부터 검색하는 것이 좋다고 이야기

했다. 학군이나 기반 시설,

단지 내 여건 해당 물건에 대한 실질적인 정보를 쉽고

정확하게 파악할 수 있어 투자하는 매우 유리하기 때문이다.

다음 물건은 이와 같은 이유로 입찰일을 손꼽아 기다렸던,

필자가 거주하는 지역의 아파트다.

 

 

 

이 단지는 송도에서 학군이 좋고 ,

주변에 공원과 상업 시설이 잘 조성되어 있을

뿐 아니라 역세권인 곳이다 .

그리고 해당 물건은 분양 면적이 65평(전용 면적 54평)인 대형 평형이었는데 ,

주변에 공급되는 물건들은 대부분 작은 평형이어서

상대적으로도 넓은 평수의 아파트였다 .

아무래도 초보 투자자들이 접근하기에는부담이 되겠지만 ,

이 때문에 경쟁자가 적을 것이므로 필자의

마음에는 쏙 드는 물건이었다.

 

 

다음으로 4단계 권리분석 방법으로 물건을 분석해 보았다.

 

 

 

 

등기부현황을 보면 말소기준권리인 근저당과 이후의

권리들은 모두 매각으로 소멸되는 것을 알 수 있다.

그리고 임차인으로 등재되어 있는 박ㅇ희는 소유자의 처제로

임대차계약을 하지 않고 무상으로 거주한다고 나와 있다

혹시나 임대차가 있다고 하더라도 전입일이 없으므로 대항력을 주장할 수 없다 .

 

 

 

 

매각물건명세서를 통해 낙찰자에게 인수되는

권리가 전혀 없다는 것을 다시 확인했다.

 

STEP2 . 온라인 조사

 

 

이 지역에 대해 잘 알고 있었으므로 입찰가 산정을 위해 필요한 정보 위주로

온라인 조사를 했다. 먼저 동일 번지 매각 사례를 보니 2015년에 같은 평형의

물건이 약 6억 7천만 원에 매각된 것을 알 수 있었다.

그리고 실거래가는 6억9천만 원이었다.

 

 

 

STEP3.오프라인 조사

 

 

입찰 전날 , 아파트 단지 내에 있는 공인중개사무소를 방문했다.필자가 거주하고

있는 지역이라 여러 곳에 방문하지 않고 ,

평소 친분이 있는 중개사사장님에게 시세를 문의했다.

 

필자:안녕하세요. 이번에 나온 경매 물건 때문에 왔습니다.

이 아파트 적정 시세가 얼마인가요?

 

중개사: 네~최근에 이것과 비슷한 층 물건이 7억 5천만 원에 거래됐어요.

저희 사무실에서 계약해서 잘 알아요.

 

필자:그래요?그럼 다른 물건은 얼마에 나와 있어요?

 

중개사:지금 저층 매물이 7억 2천만 원에 나와 있고,

이 물건 다음으로는 7억 8천만 원이에요.

그러니 낙찰받고 바로 매도한다면 7억 5~6천만 원 정도에

내놓으시면 적당하지 않을까요?

 

필자:네 그렇군요. 그럼 낙찰받고 연락드릴게요. 감사합니다.

 

일단 감정 가격보다 시세가 높고 한 번 유찰된 상황이었기 때문에 2차에

입찰하기로 했다.

면적이 넓을 뿐 아니라 가격대가 높은 물건이어서 경쟁이

덜할 것으로 예상되어 느낌이 좋았다.

 

 

STEP4.경매 입찰

 

이제 관건은 입찰 가격을 정하는 것이다.

입찰가를 산정할 때는 동일 번지 매각사례,실거래 내역 ,

물건의 크기 및 매물 가격과 현재 부동산 시장의 분위기 등을

종합적으로 고려해야 한다.

 

온라인으로 조사한 동일 번지 매각 가격은 약 6억 7천만 원이었는데,

일반적으로는 매각된 가격과 비슷하게 입찰하면 낙찰받을

가능성이 크다.

 

그런데 2018년 초반에는 정부의 규제 및 대출 조건 강화로 인해 부동산 투자에

대한 심리적 부담감이 증가하는 시기였다.

 

그리고 최근 7억 5천만 원에 매매된

사례가 당시 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 등록되지 않은 상태여서 다른

투자자들은 실거래가를 6억 원대 후반으로 파악했을 거라고 생각했다.

 

여러 상황을 고려해 종전 낙찰 가격에서 약 4천만 원을 낮춘 6억 3,100만 원에

입찰하기로 결정했고,

입찰 당일 필자는 6명을 제치고 낙찰받았다.

시세 대비1억 2천만 원 정도 낮은 가격에 낙찰받은 것이다.

 

 

 

해당 물건은 현재 월세로 임대하고 잇으며 2년 후 비과세로 매도할 예정인데

,예상 수익은 1억 원 이상이다.

 

많은 사람들이 특수물건이나 어려운 물건에 투자해야

큰 수익이 난다고 생각 하지만 ,

이 사례와 같이 권리분석이 쉽고 절차가 간단하면서도 수익이 나는

물건은 많다.

 

'경매 실전 4 STEP' 을 한 단계씩 따라가며 가치 있는 물건을 찾아서 입찰해 보자.

부지런히 입찰하다 보면 머지않아 낙찰의 기쁨을 맛볼 수 있을 것이다 .

 

 

무한히 열려 있는 기회를 놓치지 않고,

첫 낙찰의 기쁨을 맛볼 그날을 위해 한 걸음 더 나아가는 것.

저자가 함께해 준 이 여정은 끝이 아닌 시작이며,

우리 각자가 꾸준하게 노력할 때 결국에는 성공의 열매를 맺게 될 것입니다.

 

경매는 자산을 키우는 또 하나의 방법일 뿐만 아니라,

부지런함과 꾸준함이 뒷받침될 때 기대 이상의 성과를 달성할 수 있는

매력적인 분야임을 깨닫습니다.