부동산경매의기술-대항력 ,선순위 위장임차인 제대로알기 편

 

 

안녕하세요 . 매일매일 성장하고싶은 공부하는 블로거 정민입니다.

 

오늘은 송사무장의 책 부동산 경매의 기술에서 대항력과 선순위

위장 임차인 해결방안에 대해 자세히 다루어 볼 예정입니다.

 

오늘도 부자되시는 하루를 시작하시고 저와 함께 부동산 경매의 기술

공부해 보도록 하겠습니다 .

 

저의 블로그 에서는 부동산 용어들을 반복적으로 해석을 해드리고 있으니

계속해서 들으시면서 정확히 기억하시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

1.대항력이란?

 

주택 임대차보호법에서 대항력이란 임차추택이 매매나 경매 등의 사유로

소유자가 변경되는 경우 새로운 소유자 (낙찰자)에게 계속 임차권을 주장 할 수 있는

권리이다.

따라서 대항력 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못한 경우

낙찰자가 나머지 금액을 갚을 때까지 임차인은 해당 부동산을 비워주지 않아도 된다.

배당요구 신청을 하지 않은 경우도 마찬가지다.

(낙찰자가 보증금을 갚지 않고 신청한 인도명령은 무조건 기각된다)

 

 

2.대항력의 요건

 

대항력 있는 임차인이 되려면 저당권,근저당권,가압류,가등기, 등 말소기준권리

(=최우선순위권리)가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차계약을 하고

주택의 인도를 받고,해당 부동산에 주민등록을 해야 한다.

그러면 전입한 다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다.

 

결론적으로 임차인은 임대차 계약을 맺고, 주택을 인도받고,주민등록의

요건을 모두 갖추어야 대항력이 생기는 것이다.

(토지와 건물등기가따로 되어 있고 저당권 등의 설정일리 다른 경우

건물에 등기된 권리를 기준으로임차인의 대항력 유무를 판단한다.)

 

 

 

 

 

3.대항력에서 추가로 알아야 할 사항

 

다음 사항을 제대로 숙지하면 실수 하지 않고 수익을 올릴 수 있다.

 

(1)대항력이 있는 임차인은 배당요구 종기일까지 배당신청을 했을 경우

배당된다. 그리고 배당요구 종기일까지 배당요구철회도 가능하다.

실제 대항력이 있고 확정일자도 제때에 받아둔 임차인은 배당요구를 해서

법원에서 배당을 받을 수도 있고 ,배당요구 신청을 안 했거나 철회한

경우에는 낙찰자에게 변제를 요구할 수도 있다.(경매가 개시되면

해당 법원에서 임차인에게 경매절차에서 배당을 받으려면

권리신고를 하라는 최고통지를 하고 매각기일 전까지 배당요구 신청 기간을

정해두는데, 이 시한을 '배당요구 종기일' 이라고 한다 ).

 

 

 

 

 

(2)임차인이 본래 대항력이 있다고 하더라도 전입 후

건물에 근저당 등 기타권리들이 발생되고 난 뒤 증액한 보증금에 대해서는

대항력이 없어서 낙찰자가 추가로 인수하지 않아도 된다.

 

(3)다가구주택이나 단독주택의 경우 건물 호수가 다르더라도 지번만 제대로

기재되어 있으면 대항력이 발생한다.

임대인의 편의상 구분하여 놓은호수까지 임차인이 의무로

기재할 필요가 없는 것이다.(다가구, 단독주택)

 

(4)집합건물,즉 빌라, 연립주택 ,

오피스텔 경우 현황에서는 1동,2동,또는

101호,201호로 되어 있으나,

건축물대장과 등기부등본상의 기재가 위의

현황과 다른 경우 임차인은 대항력을 인정받지 못한다.

만약 임차인이 잘못 기재된사실을 알고 주소를 정정하여 전입신고를 수정한 경우

수정한 날 이후로 대항력이 생긴다 (특수주소변경).

 

 

 

 

(5) 2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속직원의

주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고

주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이

변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을

마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다 ⟨신설 2013.8.13⟩

 

(6)전 소유자가 임차인인 경우 제3자에게 소유권 이전 등기가 된 날 다음날부터

임차인으로서 대항력이 생긴다 . (전 소유자가 임차인이 된 경우)

 

(7)대출받을 당시 전입된 채무자나 그 외 친인척들이 무상임차인각서나 임차인의

권리 일체를 주장하지 않겠다는 각서를 작성하여 은행에 제출한 경우 실제

임대차가 있는 임차인일지라도 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없다(무상임차인각서)

 

 

 

 

 

(8)임차인이 세대주인 경우 세대주의 주민등록 전입 일자는 늦지만 다른

세대원의 주민등록이 앞서 전입되었다면 빠른 세대원의 접입일을 기준으로

대항력을 인정받는다 (세대합가).

 

(9)임차인이 미등기건물을 임차한 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는

그 다음날부터 대항력이 생긴다. (미준공된 건물의 경우).

 

(10)대항력이 있는 임차인이 법원에서 일부만을 배당받고 계속해서

사용.수익했을 경우 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대하여

낙찰자에게 부당이득반환의무가 있다. (부당이득).

 

 

 

 

(11)주택임대차보호법의 적용대상인 주거용 건물에 대하여 주거용인지 아닌지는

건물의 현황, 용도 등에 비추어 일상생활을 영위할 수 있느냐에 따라 실질적으로

판단해야지 등기부나 건축물관리대장 등의 공부상 표시에 의하여 형식적으로

판단하지 않는다 (대판 1995.3.10,94다52522).

 

(12)경매절차에서 배당받지 못하거나, 전액배당을 받지 못한 대항력 있는

임차인의 보증금을 낙찰자가 변제했다 하더라도

낙찰자는 전 소유주를 상대로 변제해준

금액에 대해 부당이득반환청구를 할 수 없다

(낙찰자는 전 소유주에 대한 구상권및 부당이득청구 불가).

그러나 대항력 있는 임차인에게 갚아준 금액은 취득 당시의

필요비용으로 인정된다.

 

 

 

 

4.선순위 위장임차인 해결방안

 

①증거자료 수집

은행에 제출된 무상임차인각서나 소유자와 친인척관계를

알 수 있는 가족관계증명서 ,점유자가 소유자나 채무자와

동일 법인에 재직한다는 법인등기부등본,

점유자에게 불리한 진술을 하거나 사실관계를

부인한 녹취록 등을 수집해야 한다.

 

②소유자나 대항력을 주장하는 사람과의 협상

낙찰자에게 요구하는 이사비가 많지 않을 경우

적정 이사비를 지급하고마무리하면 된다.

그러나 그 금액이 상당할 경우 민사소송을 벌여 월 임대료

상당의 부당이득청구서와 명도청구가 가능하고 상황에따라 경매방해죄 ,

강제집행 면탈죄, 사기죄, 사문서위조죄, 협박죄 등으로 고소 할 수 있다.

 

③인도명령신청

위 ①번의 증거자료가 충분한 경우 인도명령신청서를 꼼꼼하게 작성하여

법원에 제출하면 인도명령결정도 가능하고 그 후 강제집행절차를 밟을 수 있다.

개인적으로 이러한 사건을 해결할 때 내용증명,명도소송, 형사고발을 사용하여

점유자를 굴복시키고 적정 이사비를 지급하여 마무리 해왔다.

 

④명도소송

소송절차에서 임차인이라고 주장하는 자에게 임대차계약서와 보증금 지급에

관한 영수증 그리고 은행거래명세를 요구한다.

또 임대차 계약서상에 임차인과 임대인 쌍방계약이 아닌 공인중개사의

직인이 있다면 그 중개업자를 증인신청하여 심문절차를 거치면

법원에서 빠른 판단이 가능할 것이다.

 

 

 

필자는 웬만하면 점유자와 미소 지으며 이별할 수 있도록 노력하는 편이다.

모든 사항을 법으로만 해결하려 하지 말고 적정한 선에서

타협 하는 것이 가장 좋은 방법이다.

 

소액임차인의범위와 최우선변제금액

소액임차인의범위와 최우선변제금액

 

 

수도권 과밀억제권역

•서울특별시 , 의정부시, 구리시, 하남시,고양시,수원시,성남시,안양시

부천시,광명시,과천시,군포시

•인천광역시 (강화군,옹진군,서구 대곡동・불로동∙ 마전동∙ 금곡동 ∙오류동∙ 왕길동

당하동∙ 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외한다)

•남양주시 (호평동 ∙평내동∙ 금곡동 ∙일패동 ∙이패동∙ 삼패동 ∙가운동∙ 수석동∙ 지금동 및 노동동에 한한다)

•시흥시 〔반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다〕

 

 

 

 

 

불확실한 법적 상황을 명확히 이해하고, 각종 문제를 사전에 예방하며 여유를 가지고

문제에 대처하는 것이 부동산 경매를 성공적으로 이끄는 열쇠임을 알 수 있습니다.

 

앞으로도 계속해서 부동산 경매와 관련된 다양한 주제들을 다루며,

여러분과 함께 유익한 배움의 시간을 이어가길 기대합니다.

 

부동산 시장에서의 성공적인 첫걸음을 내디디고자 하는

모든 분들께 도움이 되기를 바랍니다.

오늘도 부자되시는 하루 보내세요. 감사합니다!