싱글맘부동산 경매로 홀로서기-부동산세금 줄이는 방법 편

 

 

안녕하세요 매일매일 성장하고싶은 공부하는 블로거 정민입니다. 

오늘은 앞전 쓴  부동산 세금편에 대한 포스팅에 이어 이번에는

세금을 합법적으로 줄이는 방법에 대해 조금 더 자세하게 다루어 볼 예정입니다.

이글은 제가 직접 책을 읽으며 공부하는 내용,

내가 읽엇을때 도움이 많이 되는 글을 뽑아서 포스팅을 하는 것이니 ,

저와 함께 부동산 공부를 

원하시는 분들이 읽어주시면 감사하겠습니다. 

 

전에 양도소득세 글로 마무리 했는데 

이어서 글을 다루어 보도록 하겠습니다 . 

 

 

 

필요 경비를 챙기자 

 

양도세를 합법적으로 줄이는 가장 기본적인 방법은

필요경비를 잘 챙기는 것이다.

 

다음의 표를 살펴보면 부동산 취득 시 일반적으로 지출되는

취득세와 법무비 그리고 중개수수료도

필요경비에 인정되는 항목임을 알 수 있다.

 

하지만 현실에서는 이런 기본적인 비용만 지출되는 것이 아니다.

 

경매로 집을 살때는 일반 매매처럼 충분히 내부를 살펴보고

사는 것이 아니기 때문에 때에 따라서는 곰팡이가 피어있거나

보일러가 고장 나 있는 등 꼭 해결해야 하는

하자가 있는 경우도 있기 떄문이다.

 

그래서 다시 방수공사를 하고 보일러를 교체하며 이것저것 바꾸다 보면

생각보다꽤 많은 금액이 수리비로 지출되곤 하는데 ,

그렇게 되면 주택을 매매하여도 실제

남는 수익은 처음 디개했던 것보다 많이 줄어들게 된다.

 

그래서 우리는 필요경비 인정 항목을 알아야 하고,

이를 증빙 삼아 공제받고 수익을 더욱 남겨야 하는 것이다.

필요경비 인정 항목

 

 

얼마 전 상태가 매우 심각한 아파트를 낙찰받고 방수공사에

새시까지 교체하는 대대적인 공사를 진행한 적이 있었다.

 

수리비용으로 꽤 큰 금액이 지출되었는데 ,

만일 필요경비로 인정되는 항목을 몰랐다면

그 많은 비용을 하나도 공제받지 못했을 것이다.

 

경매로 수익을 내려면 최대한 수익을 낼 수 있는

물건을 찾아야 하는 것은 당연하고 ,

이렇게 알게 모르게 빠져나갈 수 있는 비용에 대하여도

철두철미하게 증빙서류를 갖추어 조금이라도 더

절세하여 수익을 올리는 방법을 익혀야 한다.

 

 

양도소득세 계산하기

 

 

이 물건은 지인이 낙찰 받은 것으로 주변에 산업단지가 많아

임대수요 및 매매수요가 꾸준한 곳에 있다.

 

비조정지역이기에 대출도 잘 나오는 편이고,

2년만 지나면 비과세 세팅을 할 수 있어서

소액으로 접근하기 좋은 물건이었다.

 

또한 바로 매매가 되지 않더라도 전세 수요가 충분히 받쳐 주고

있는 지역이여서 급할 것도 없었다.

 

현재 이 지역의 시세를 살펴보면 전세는

약 2 억 원 ,매매가는 2억 2,000~2억 3,000만 원 선이다.

 

시장 분위기의 영향을 받아 다소 가격이 하락한 것으로 보이나,

주변에 호재가 있고 근처 식축 아파트 분양가가 높았기에 그곳 대비 가격

경쟁력이 충분해 보였다.

 

낙찰가는 1억 6,300만 원 ,전세를 맞추고도 4,000만 원 정도

남을 것으로 예상된다.

 

이 물건을 1 년 이내에 매도했을 때와 2년 이후 비과세가 되었을 때의

양도세와 수익률을 비교해 보자.

그래야 어떤 전략으로 갈 것인지 결정할 것 아니겠는가.

 

 

 

양도소득세 계산표

 

 

 

※편의상 장기보유특별공제는 생략하였고 , 양도소득세율은 2024년을 기준으로 계산함.

 

 

와우 ~이게 사실이란 말인가?

위의 표에서 확인할 수 있듯 1년 이내에 매도했을 때와

전세 등 바퀴돌리고 3년 후 매도했을 때의 세금 차이는 엄청나다.

 

따라서 위 예시처럼 입지가 좋거나 호재가 있는 곳에 있는

물건은 성급하게 매도하지 않는 것이 좋다.

 

세금 내고 이것저것 떼고 나면 수익은 계속 줄어들기 떄문이다.

위의 표를 처음 접하는 분이라면 다소 어려워 보일 수도 있다.

 

하지만 수익이 남는지가 가장 중요하기 떄문에 몇번을 읽어서라도

숙지했으면 하는 마음이다.

 

 

 

하나의 팁을 더 주자면, 입찰 전이나 매도 전에 양도세 계산을 먼저 해본 후

입찰 여부나 매도 결정을 하면 좋다.

얼마가 남는지를 미리 알아야 전략을 구상할 수있기 떄문이다.

 

위의 표가 어렵다면 국세청 홈택스 (www.hometax.go.kr) 를

이용하는 것도 방법이다.

 

홈택스 사이트에 들어가면 '세금모의계산' 서비스가 있는데 ,

이곳을 클릭하면 '양도소득세 자동 계산' 메뉴가 나온다.

 

이곳에 자신의 부동산에 관련된 매입가와 각종 비용 등을 입력하면

프로그램이 알아서 계산해주고 추후 매도 후에도 이곳에서 직접 양도세

신고가 가능하니 유용하게 사용하길 바란다.

 

⬇︎아래  홈택스 링크를 걸어 두겠습니다.

 

https://hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&menuCd=index2

국세청 홈택스

 

 

 

과거를 돌이켜보면 부동산 경기가 침체 될수록

정부는 많은 세제 혜택을 주었다.

 

그래야만 거래량이 늘고 부동산 경기가 다시 활성화되기 때문인다.

 

그래서인지 현 정부는 마음먹고 부동산을 풀어주기 시작했다.

 

일부이기는 하지만 주택담보대출을 허용하기도 하고 ,

강남 3구와 용산을 제외한 전 지역을 규제지역에서

해제하는 등 부동산 경기 활성화에 나섰다.

 

물론 이렇게 한다고 쉽게 풀릴 문제는 아니다.

현재는 높은 금리로 인해 다들 숨고르기를 하고 있지만

기회는 늘 위기와 함께 오기 마련이다.

 

 

항상 틈새는 있고 현명한 사람들은 이런 시기를 기회로 만든다.

 

틈을 반견 하여 기회를 잡기 위해서는 정부 정책의 방향과

세금에 대해 항상 관심을 두고 지켜봐야 한다.

 

그래야만 똑똑한 투자를 통해 맛있는 이익을 얻을 수 있는 법이다.

 

 

 

부동산 투자는 복잡한 세금 체계를 이해하고, 

이를 효율적으로 관리하는 것이 성공의 열쇠입니다. 

 

여러분이 성장하는 투자 여정에서 가장 중요한 것은

변화하는 시장 환경과 정부 정책, 

특히 세법을 면밀히 관찰하는 능력을 키우는 것입니다. 

 

이번 글에서 다룬 양도소득세 절감 전략과 필요경비 

최소화 방법은 반드시 숙지해야 할 기본 지식입니다. 

 

시장은 늘 변화하고 있으며,

타이밍과 판단력이 투자의 성패를 가를 수 있습니다. 

 

때로는 상당한 인내와 전략적인 접근이 필요하지만,

꾸준한 학습과 준비가 더 많은 기회를 만들어 줄 것입니다. 

 

 

 

부자가 되기 위한 길은 깨닫는 순간의 소중함을 활용하는 것이고,

이는 결국 철저한 준비에서 시작됩니다. 

 

여러분의 투자와 계획이 성공적인 결실을 맺기를 바라며,

앞으로도 계속해서 주어진 기회를 최대한 활용하시기 바랍니다. 

함께 똑똑한 투자를 통해 더 큰 성장을 이루어 봅시다.

다음에도 유익한 정보로 다시 돌아올것을 약속드리며

오늘도 부자되시는 하루 만들어 보세요 .감사합니다!