부동산 경매의기술 -소액투자 262만 원으로 빌라사기

 

 

안녕하세요. 매일매일 성장하고 싶은 매일공부하는 블로거 정민입니다.

오늘은 아주아주 흥미로운 책의 내용으로 소개 해 드릴까 합니다.

이미 부동산 경매 쪽으로 대한민국 최고의 유투버로 유명하신 분 이시죠 ?

송사무장님의 책 경매의 기술에서 소액투자 262 만 원으로 빌라를

도데체 어떻게살 수 있는지 방법을 공유 해 드립니다.

오늘도 저와 함께 부자 되시는 하루 함께 가보시죠 .

 

초보도 할 수 잇는 주거형 물건

 

권리분석이란 부동산 거래, 특히 경매에서 해당 부동산에 대해 설정된

법적 권리와 의무를 면밀히 검토하는 과정을 의미합니다.

이는 매수자나 투자자가 부동산을 안전하게 인수할 수 있도록

위험 요소를 사전에 파악하고 대응하기 위해 매우 중요한 절차입니다.

권리분석의 주요 내용 및 절차는 다음과 같습니다:

등기부등본 검토: 부동산 등기부등본을 통해 소유권, 저당권, 전세권,

임차권, 가처분, 압류 등 현재 설정된 모든 권리 상태를 확인합니다.

우선순위 확인: 설정된 권리들의 순위를 파악하여,

어떤 권리가 우선적으로 보호받는지를 분석합니다.

이는 매수나 경매 이후에도 말소되지 않는 권리가 무엇인지 판단하는 데 중요합니다.

소송 및 분쟁 여부 조사: 부동산과 관련된 법적 분쟁이나

소송이 존재하는지 여부를 확인합니다.

미해결된 분쟁은 향후 부동산 사용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

점유 및 사용 상태 확인: 현재 누가 어떻게 부동산을 점유하고 있는지,

그리고 그 점유가 법적으로 유효한지 확인합니다.

특히 임대차 계약서나 점유자의 권리 유무 등을 검토합니다.

세금 및 공과금 체납 여부: 체납된 세금이나 공과금이 있는지 확인합니다.

이는 종종 매수자에게 부담으로 남을 수 있습니다.

권리분석은 부동산 거래의 위험을 최소화하기 위해 필수적이며,

이를 통해 예기치 않은 법적 문제나 비용을 예방할 수 있습니다.

매우 복잡하고 중요한 과정이므로 전문가의 도움을 받는 것이 권장됩니다.

 

 

 

 

이번에는 낙찰되었다가 대금을 미납한 재매각 물건만 검색했다.

 

경매에서 대금을 미납한 물건은 대게 경쟁률이 떨어진다.

 

경매정보지에 나타나지 않은 숨겨진 함정이나 ,눈에 보이지 않는 하자가

있다고 생각하기 때문이다.

 

낙찰 후 대급미납이 발생하는 경우를 살펴보면 다음과 같다.

 

※말소기준권리보다 앞선 인수 사항이나 대항력 잇는

임차인을 미처 확인하지못하고 입찰했을 경우

 

※현장 조사 시 제대로 시세 파악이 안 되어 실제 시세와 차이가 많이

발생했을 경우 (보증금을 포기 하는게 오히려 손해가 덜할 경우)

 

※낙찰 받고 해당 물건에 가보니 불난 집이거나 물이 줄줄 새는 등

건물의 치명적인 결함을 알게 되었을 경우 (이 경우 보증금을 포기할 것이

아니라 매각 불허가 신청이 가능하다 )

 

※낙찰 받고 그 집에 가보니 깍두기 아저씨들이 고스톱 치면서 기다리고 있을

경우 (낙찰자의 수준에 비해 명도가 어려울 경우 )

 

※낙찰을 받았는데 신용문제로 대출이 용이하지 않을 경우

 

※입찰 금액을 잘못 기재하여 낙찰을 포기하는 경우 (1억 원으로

잘못 쓰는 등 )

 

 

재매각 사례는 대충 위의 사항에 모두 걸려든다.

권리분석에 이상이 없는 물건으로 추리고 추려 후보 세 개를 뽑아 보았다.

 

 

현장조사

 

두 건의 현장조사를 마치고 마지막으로 이 글의 주인공이 된 녀석을

보러 갔다. 주민센터에 가서 전입세대 열람을 하여 혹시 대항력 있는

세입자가 숨어 있지는 않은지 확인해보니 세입자도 후순위였다.

(세대합가 반드시 확인)

 

시세조사

 

건물에서 나와 부동산으로 향했다.

매수가격,매도가격,월세구함,월세내놓음,호재 확인 등

필요한 사항을 조사했다. 그결과 매매가격 4,800만 원 ,임대가격 보증금 1,000만 원에 월세 40만 원 선으로 파아되었다. 입찰하기로 결정했다.

 

⎡TIP부동산에서 시세 파악할 때 주의사항

•나이 드신 할아버지 공인중개사는 공경은 하되 말씀하신 시세는 맹신하지 말자.

•매도가격과 매수가격을 따로 물어보자.생각보다 차이가 크다.

•귀찮다는 듯이 얘기하는부동산에서는 귀 파면서 나오면 된다.

•행정적인 규제사항이나 혐오시설도 점검한다.

•부부인 척하고 둘이가면 부동산에서 실수요자로 생각해 친절하게 설명해줄 때가 많다.

•부동산은 여러 군데 들를수록 좋다.자기와 중개업소를 사귀면 재산이 된다.⎦

 

 

 

입찰

 

은행에 가서 돈을 찾고 경매법원으로 향했다.

법정에는 사람이 많았다.

갈수록 경매하려는 사람이 많아 지는 것을 느낀다.

얼마를 쓸지 고민하다가

최저가에서 170만 원 정도 더 베팅해서 입찰서를 제출했다.

경매할 때 이 부분에서는 늘 갈등하게 된다.

 

갈등하지 않기 위해 입찰 전날 확실한

수익계산을 하고 입찰가를 결정하는 습관을 들이면 좋다.

입찰 당일에 법정에 사람들이 많으면 자신이 정했던 가격에서 마음이

흔들리기 쉽기 떄문이다.

 

예전에는 관련 자료 (매각물건명세서)를 열람하는 사람을 보고 눈치작전을

펼쳤지만 이제는 그런 것이 통하지 않는다.

 

오히려 입찰 당일 조건을 변수에 두게 되면

더 갈팡질팡하게 되고 오판하는 경우가 있다.

진정한 고수는 이미 모든 조사를 마치고 조용히 입찰봉투를 입찰함에 넣어놓은

상태이니 그냥 소신껏 입찰하면 된다 .

 

 

 

 

 

개찰이 되고 법정에서 익숙한 이름이 호명되었다.

그런데 뒤에 부르는 이름이 없는것 아닌가. 단독입찰이다.

낙찰되고 나면 겪게 되는 두 가지 딜레마가 있다.

 

하나는 바로 단독입찰인데 낙찰 후 주위에서 웅성거리는 소리가 들리면

그건 좋지 않을 징조일 수 있다.

 

무언가 빠뜨린 게 있는지도 모른다는 불안감이 엄습해온다.

권리분석돠 현장조사를 확실하게 마친 고수는

그냥 당당하게 걸어 나오면 되지만 초보는 단독 낙찰 시

내가 뭘 놓친 건 아닌지 겁부터 나게 된다.

 

낙찰이 되어 보증금 납부 영수증을 받고 나오니 대출 이모님 부대가

축하 메세지를 명함과 함꼐 마구 날려준다.

 

법원 앞에는 낙찰물건의 경락잔금 대출영업을 하는

이모님들이 항상 포진해있다.

하지만 전화번호를 너무 많이 알려주면

나중에 스팸 문자가 장난이 아니다.

 

 

 

 

명도

경매는 잔금을 치러야만 합법적인 소유자가 된다.

그러나나는 항상 예의 바르게 잔금 납부전에 점유자에게 인사를 드리러 간다.

(명도를 하러 입찰 당일에 방문하는 것보다

3~4일이 지난 다음에 찾아갈 것을추천한다.

점유자에게도 마음의 준비를 할 시간이 필요하다. 만약 점유자가 입찰에

참여했다면 패찰로 인해 입찰 당일에는 기분이 썩 좋지 않은 상태이다).

 

경매로 넘어가는 집을 샀다는 이유만으로 세입자들이 낙찰자에게

적대적으로 대하는 경향이 있으므로 조심해야 한다.

 

또 세입자들은 낙찰자에게 그렇게 대해야 낙찰자가 이사비용을

많이 줄 것이라고 착각하는 경우가 많다 .

그러면 결과는 더 않좋은데 도 말이다.

 

다음날 임차인에게 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서 없이는

배당을 못 받는다는 사실과 명도거부 시 법적 절차가 어떻게

진행되는지 설명해 놓은 내용증명 한 통을 발송했다.

내용증명은 배당받는 세입자에게는 약발이 잘 먹힌다.

 

 

 

 

말은 한 번 듣고 흘려버릴 수 있지만 내용증명을 통해 보낸

글은 몇 번 이고반복해서 읽게된다.

 

처음 읽을 때는 화가 나겠지만, 시간이 지나면

현실이 직시하게 된다. 그러니 낙찰자는 내용증명을 발송한뒤 기다리면 된다.

 

웬만하면 이 정도에서 거의 해결된다.

 

내용증명을 발송하고 4일이 지났을때 임차인에게서 공손한 목소리로 이사하겠다는

전화가 왔다. 이렇게 해서 명도도 의외로 쉽게 해결 되었다.

 

이렇듯 낙찰자는 잘 쓴 내용증명서 한 통으로로도 무난히 명도를 할 수도 있다.

 

수익계산

 

 

월 초에 부동산에서 연락이 왔는데 보증금 1,000만 원/월세 40만 원의

계약고건이었다. 임차인에게는 이사비용 30만 원 명도 확인서를 주면서 이사

날짜를 맞췄고 , 은행에서 경락잔금대출을 이용하여

1,800만 원을 대출 (금리 6.5%)받아 잔금을 내고 임대를 놓았다.

 

그렇다면 들어간 비용을 계산해보자.

 

 

 

빌라 한 채를 사는데 최종적으로 262만 원이 투자되었다.

여기에서 매월 대출이자(약 10만 원)를 빼고도 월30만 원의 순수익이 발생되며,

1년이 지나면 투자원금을 회수하고도 남는다.

 

운 좋게도 그곳은 이후 뉴타운으로 지정되었고,대지지분이 19.8m²(6평)

미만이므로 토지거래 허가 대상도 아니어서 인기가 좋았다.

이 빌라는 계속 보유하다가 양도세 비과세 시점에서 1억 4,500만 원에 매도하였다.

 

 

 

투자원금 262만 원에 비하면 상상할 수 없는 큰 수익을 올렸다.

뉴타운에 지정되어 시세가 상승한 덕도 있지만,

임대수익 면에서 접근한다 해도 괜찮은물건이라 생각한다.

나는 큰 자산을 이룬 지금도 임대수익을 얻는 투자방식을 선호한다.

 

나의 경험상 상당한 매도차익은 단기투자보다

중장기투자에서 얻을 수 있었다.

 

위의 빌라도 만약 낙찰 후 바로 매도를 했다면 임대수익은

물론 시세차익도 얼마 생기지 않았을 것이다.

 

 

소액으로 시작하더라도 부동산 경매는 충분히 매력적이며

성공적인 투자 방법이 될 수 있습니다.

 

이번 사례처럼 여러분도 부동산 경매에 도전하여

작은 성공을 거듭 쌓아가며,

장기적으로 더 큰 목표를 향해 나아가길 바랍니다.

 

앞으로도 지속적인 관심과 노력을 통해 부동산 시장에서

가치 있는 성과를 이루시기를 기원합니다.

함께 성장하며 부자가 되는 길에서 한 걸음씩

나아가는 우리의 여정을 응원합니다.