부동산경매의 기술-등기부등본 제대로 보는방법

 

 

안녕하세요 .매일매일 성장하고 싶은 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘은 봐도봐도 헷갈리는 등기부 등본 부동산 경매 뿐만 아니라

집을 구하시는 분들 또는 임차인으로 전세든 월세든 부동산 계약서를 쓸때

잘 모르시는 분들이 많을것같다는 생각에 오늘은 등기부등본을 볼때

어디에 뭐가 기재되어 있는지 또 어떻게 보는건지 함께 공부해 보도록 할게요 .

 

등기부등본 제대로 보는 방법

 

 

경매에서 가장 중요한 부분 중의 하나가 바로 권리분석이다.

권리분석을 잘못한 결과에 손실은 모두 낙찰자가 부담해야하기 때문에

이 부분은 확실히 알고 경매를 시작해야 한다. 권리분석을 하려면

일단 등기부등본(등기사항전부증명서)부터 볼 줄 알아야 한다.

 

등기부등본은 크게 건물등기와 토지등기가 있다.그리고 건물등기는 크게

두 가지로 나뉘는데 집합건물 (아파트,다세대,연립,상가 ,오피스텔 등)

등기와,토지와 건물등기가 따로 존재하는 일반 건물(단독,다가구 주택,모텔 등)

등기가 있다(상가의 경우 집합건물과 일반 건물 두 가지로 준공된다).

 

 

①표제부(부동산의 소재지와 건물의 외형 및 건축 시점,상태를 가늠하는 부분)

 

 

부동산의 지번,지목, 면적, 구조가 기재된다.

그리고 집합건물의 경우 대지권의 유∙무를 표시한다.

'대지권이 없음'이라고 표시된 경우엔 반드시 토지등기부를 별도로

발급받아 낙찰 후 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 여부를 확인해야 한다 .

 

(대지권 미등기라도 감정가격에 토지가격을 포함한 경우, 토지별도등기가 되어

있어도 낙찰 후 대지권등기가 가능하다.쉽게 알아보기 위해 토지등기부를 열람하여

호수별로 대지권등기가 마무리되어 가는 경우에는 입찰해도 된다).

 

표제부에는 건물 명칭이 통상적으로 부르는 것과 다르게

기재되어 있거나 아예 생략되어 있는 경우도 있다.

토지의 분할이나 지목변경,건물구조변경이나

증축 등 변경된 사항도 이곳에 기재된다.

(건축법상 사용승인 여부,토지별도등기 유무).

 

②갑구(소유권 변동에 관련된 일체의 사항 )

 

 

갑구는 소유권에 관련된 변동사항이 기재가 된다.

소유권이 언제 어떠한 사유로 누구에게 이전되었는지

또한 권리관계에 어떠한 제한이 있는지 기재된다.

 

2인 이상 소유자가 있을 때는 각 소유자의 지분의 규모가 기재되고,

압류,가압류,가처분, 가등기, 경매기입기 등이 기재된다.

 

권리분석을 할 때 말소기준권리를 찾고 , 그보다 앞선 가등기 가처분이 있는지,

말소기준권리보다 순위가 늦더라도 소유권말소에 관한 가처분이 있는지 반드시

확인해야 한다(예고등기는 2011년 10월 13일에 폐지됨)

 

후순위가처분 중에서 현 소유자의 소유권말소를 청구하는 경우에는 향후 소송의

결과를 가늠할 수 있는 상황이 아니라면 피하는 것이 좋다 .

 

또한 ,청산절차를 마친 담보가등기,지상건물철거 및 토지인도청구권 보전을

위한 건물의 처분금지가 있는지 반드시 확인해야 한다(이럴경우 후순위이지만,

인수되는 권리이기 때문에 입찰하면 안 된다).

 

 

 

 

 

⎡압류 (押留): 채권자가 채무자의 재산에 대해 법원의 명령을 통해 강제로 일정 권리를 행사하는 것.

일반적으로 채무 불이행 시 채권자가 채무자의 재산을 압류하여 채권을 변제받으려는 목적으로 사용됩니다.

가압류 (假押留): 본 압류 전에 임시로 채무자의 재산을 압류하는 절차입니다.

채권자가 본 소송에서 승소하기 전에 채무자가 재산을 처분하는 것을 막기 위한 보호 조치입니다.

가처분 (假處分): 소송 중 또는 소송 예정인 사건에서,

본안 판결 이전에 권리의 잠정적 보호를 위해 임시로 법원이 명령하는 조치입니다.

이에는 특정 행위를 하거나 하지 말라는 명령이 포함될 수 있습니다.

가등기 (假登記): 본등기의 효력을 보장하기 위해 미리 잠정적으로 이루어지는 등기입니다.

소유권 이전이나 설정할 권리 등을 미리 확보하는 데 쓰입니다.

경매기입기: 법원이 압류 재산을 경매에 부치기 위해 압류 사실을 등기부에 기입하는 것입니다.

이를 통해 해당 재산이 경매 절차 중에 있음을 알리게 됩니다.⎦

 

③을구 [해당 부동산의 채무(근저당) 및 임대관계 (전세권등기,임차권등기)확인]

 

 

소유권 이외의 권리 (저당권 ,전세권,임차권,지상권,지역권)가 기재되고,

이러한 권리의 변경,이전 ,말소도 기재된다.

은헹에서는 근저당을 근거로 한 채권최고액을 설정 할 때 대출금액의 120~130%

를 설정한다. (요즘에는 은행이 근저당 설정비를 절감하기 위해 110% 설정을

하는 곳도 있다). 사채의 경우는 실제 채무액보다 채권최고액을 200%넘게

설정하기도 한다.

이것을 감안하면 역으로 실제 채무 금액을 산정하는 것이 가능하다.

 

 

 

 

 

등기부등본 보는 방법을 다시 정리해보면,

 

①등기부등본을 제대로 보려면 표제부에서 '부동산의 소유권보존일'과

'대지지분','건평' 등 부동산의 외형 (1동의 표시 및 전체 건물) 에 관한

부분을 확인한다.

 

②'갑구'와 '을구'의 권리들을 날짜순대로 나열하여 말소기준권리를 찾고

소유권의 변동사항이나 인수권리가 없는지 확인한다. (경매정보지와

유료경매 사이트는 이러한 수고를 대신해 준다).

 

 

건축물대장 제대로 보는 법

 

건축물대장은 건물에 대한 자세한 사항을 명확하게 기록해 놓은 장부로서

등기부등본과 마찬가지로 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 나뉜다.

일반건축물대장은 건축물 및 대지에 관한 사항을 기재한 것이며,대표적으로

다가구주택,단독주택 등 토지와 건물의 틍기가 따로 존재하는 경우의

건축물에 관한 현황을 기재한 장부를 말한다.집합건축물대장은 토지와

건물등기가 일체로 된 집합건축물에 대한 현황을 기재한 것인데,

대표적으로 아파트나 연립,근린상가가 있다.

 

①표제부,갑(대지면적,건축면적,용적률,주용도 등 건축물에 대해 세세한 사항이 기재되어 있다)

 

 

②전유부(건물의 전유부분과 공용부분의 면적, 용도 , 소유자를 가늠하는 부분)

 

 

부동산의 지번, 면적, 용도가 기재된다. 일반건물의 경우 대지의 면적과 건축물의

연면적 등도 표시되어있다.

간혹 부동산이 빌라 1층일 경우 실제 용도는 근린생활시설이나 창고인데,

불법 개조하여 주거용으로 사용하는 경우가 있다.

이런 물건을 낙찰 받게 되면 불법 용도 변경한 부분을 원상복구하거나 위반건축물

이행강제금을 납부하여야 하는데,건축물 대장에서 불법건축물로의 구조 변경이나

증축 등의 여부를 알 수 있으니 입찰 전 잘 파악하여야 한다.

 

건축물대장 보는 방법을 다시 정리해보면,

①건축물대장을 제대로 보려면 표제부에서 '대지면적'과'연면적','건평',

'주 구조'등 부동산 외형에 관한 부분을 확인한다.

②전유부에는 불법건축물이 등재되어 있는지, 실제 전용 부분은 면적이

얼마인지, 공용부분은 면적이 얼마인지, 건축물에 대한 모든 사항이 필요할 때

가장 손쉽게 볼 수 있는 장부이다.

 

 

 

철저한 사전 조사를 통해 부동산의 권리와 의무를 정확히 이해하고, 

보다 안전하고 효율적으로 진행한다면 더 큰 수익을 낼 수 있지 않을까 합니다.   

 

모든 분들이 꿈꾸는 부자의 삶에 한걸음 가까워지기를 바라며, 

앞으로도 저와 함께 성장해나가는 여정을 계속해주시길 바랍니다. 

함께 배우고 성장하는 이 여정이 여러분의 경제적 자유에 도움이 되길 기원합니다!