부동산 경매-임대수익률과 수익 따져보기

 

 

안녕하세요 매일매일 성장하고 있는 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘은 부동산경매로 유명한 저자의 책 '싱글맘 부동산경매로 홀로서기 '

책내용의 실제 실전 임대수익률과 매도수익률에 대해 알아보겠습니다.

 

책 내용으로 한번 들어가 보실게요 !

 

경매를 하면서 처음으로 부딪힌 문제가 수익률 계산이었다.

도대체 얼마에 받아야 내가 생각하는 수익률이 나올까?낙찰을 받으면

세금부터 이사비, 수리비, 이자 등이 지출된다고 하는데 , 이런 추가적인

지출을 하고도 과연 남는 것이 있을까 의문이었다.

그래서 초창기에는 매매를 염두에 둔 물건의 낙찰가를 선정할때 , 매매가

대비 2,000만 원 정도 싸게 받자고 단순하게 생각하기도 했다 .

지금에 와서 평가해보면 그다지 어리석은 방법은 아니지만, 특별히 신뢰할

만한 낙찰가 선정방법도 아닌 듯 싶다.

 

 

경매를 하는 사람이라면 누구나 입찰가를 산정하는데 있어 많은 고민이 될

것이다. 나 역시도 수십 건의 낙찰을 받았음에도 불구하고 입찰가를 산정할

때마다 항상 고민이 되는 것은 어쩔 수 없다.

그래서 이번 장에서는 입찰가를 산정하는데 있어 반드시 고려해 보아야

할 수익률 계산을 임댇와 매매 두 가지 전략의 차원으로 설명해보았다.

입찰 전에 이런 계산이 선행되어야 그 물건에 대한 투자 전략이 생긴다고

할 수 있을 것이다.

 

-2,000만 원짜리 반지하 빌라를 살 때 필요한 비용은?

 

 

 

자기가 사는 곳이나 아는 동네만큼 만만한 곳이 없다.

그만큼 시세나 임대에 대해서 다른 투자자들보다 훨씬 많은 정보를 가지고 있기

때문이다. 이 물건도 그랬다. 집에서 5분 거리에 있는 재래시장을 가려면

그 집의 길목을 지나다면야 했으므로 눈을 감고도 집의 외관이나 벽돌 색깔까지도

떠올릴 정도였다. 그런데 그 익숙했던 집의 반지하가 경매로 나온 것이다.

 

경매정보지에 나온 사진을 클릭하니 여지없이 오래된 빌라의 모습이 나타났다.

새시는 삐딱하게 기울어져 있고 유리창은 군데군데 깨져 있어 그 누가 보아도

별 매력이 없을 물건이었다.

 

 

그러나 바로앞에 재래 시장이 있고, 걸어서 3분거리에 내년

개통 예정인 지하철이공사 중에 있으며,

또 걸어서 2분 거리에는 강남역까지 1시간 내에

도착하는 광역버스 정류장이 있다.

 

어디 그뿐인가?걸어서 5~10분 거리면

시내 백화점과 대형 마트 그리고 웬만한 상점과 학원,

은행들이 위치해 있어서 생활하기에는 더할 나위 없는 동네이다.

그리고 잠시 주춤하긴 하지만,

차후에 재건축 예정 가능성이 높은 지역이라

임대하면서 보유하고 있어도 괜찮을 물건이라 생각되었다.

 

 

 

그래서 3회 유찰이 되어 최저가 1,500만원 정도로 내려간 금액에 600만 원을 더

적어 2,100만 원에 입찰을 하게 되었다.

 

반지하 빌라임에도 불구하고 예상외로

7명이 입찰을 하였고 , 2등과 120만 원 차이로 낙찰을 받았다.

 

다행히 세입자가 일부 배당을 받을 수 있었고, 이사비로 70만 원을 지급하며

명도도 쉽게 해결되었다. 또한 이사를 내보낸 후 수리기간 동안 바로 임대

(월세)를 놓아, 공실에 대한 이자도 부담하지 않게 되었다.

 

이 빌라에 대한 실제 투자금 및

해당 비용을 다음의 표에 정리해 보았다.

 

실제 투자 비용 계산

 

보증금 700만 원, 월 15만 원에 월세를 놓다

 

 

앞서 표에 나타난 것처럼 이 빌라는 대출금을 제외한 초기투자비용이

794만 원이었으나, 임대보증금으로 700만 원을 회수하면서

실제투자비용은 94만 원으로 줄었다.

또한 당시에는 다주택자 취득세 2.2% 적용받아 약간의 세금을 더 내었다.

 

주변 시세는 보증금 500만 원에 월 10만 원 정도였지만, 도배장판 외에도 직접

페인트를 칠하고 입구의 삐뚫어진 새시를 수리하고 새로 유리창을 끼워 넣어

단정하게 만든 덕분에 다른 반지하 빌라보다 보증금과 월세를 좀 더

높게 받을 수가 있었다.

 

 

*대출이자:16,000원(대출금)*4.5%(이율)

=720,000원(연이자)/12개월

=60,000원(월)

 

바로매도 했다면 어땠을까?

 

해당 빌라는 1988년도에 지어진 것으로 입지는 좋은 편이나

재개발 재건축이 아닌 이상 매도는 힘들어 보였다.

그래도 당시 조사한 매매가를 대입하여 계산을 해 보았다.

 

 

 

 

 

양도소득세 관련 자세한 사항은 부동산 세금편에 다루었습니다 .

밑에 링크 걸어 둡니다.

https://20241001jm.tistory.com/19

싱글맘부동산경매로홀로서기-부동산세금편

 

선택의 결과

 

이 물건의 경우에는 임대수요가 풍부하고 향후 재건축

가능성이 농후한 지역이라

처음부터 임대를 목표로 입찰을 하였다.

결과적으로 실 투자비용 94만 원에 연 수익 108 만 원을 거두어 ,

수익률 100%가 넘는 결과를 얻게 되었다.

 

수익률이 100%가 넘는다는 것은, 1년 이내에 투자비용을 회수하고도

남는다는 뜻이다. 따라서 1년 후에는 투자금을 전액 회수하고도 월 9만 원

가량의 용돈이 생기는 것과 마찬가지다.

 

이 정도면 아이들과 매달 외식하기에 충분한 금액이지 않을까 싶었다.

그러나 반지하라는 단점 때문에 매매가 쉽게 이루어지기는 어려울 것이며,

공실로 인한 은행이자와 매도를 위해 지출될 추가 수리비 까지

포함시킨다면 실제 최종 수익금은 더 적어질 것으로 보였다.

 

 

 

따라서 나는 당분간 임대를 하다가 차후 매도를 하는 방법으로 세금도 줄이고

월세 수익도 내기로 방향을 잡았다.

 

처음 경매를 접할 때에는 높은 수익을 꿈꾸고 부풀지만 , 낙찰 후

최종 계산 후에는 생각 외의 지출이 만만치 않아 예상보다 적은 수익을 거두거나

외려 마이너스일 수도 있다.

 

따라서 입찰 전에 반드시 매도 및 임대 시 예상되는 수익을 철저히 계산하고

목표를 정한 뒤 (매도인지 임대인지),입찰에 참가하도록 하자.

그래야 예상했던 수익을 거두는 재미를 맛보게 될 것이다 .

 

 

 

수익률 계산에 대해 조금 더 알아볼까요?

 

 

수익률 계산은요 !

연간 수익/투자비용*100= 수익률(%)

 

여기서 연간 수익은 (월세 -대출이자)*12(개월)로 산출이 되고요.

투자비용은 초기투자금 -월세보증금,즉 최종투자금이 되겠습니다.

 

이 물건의 경우, 연간수익은 (150,000-60,000)*12=1,080,000원,

투자비용은 7,940,000원-7,000,000=940,000원

따라서 1,080,000원/940,000원*100=114.89(%)의 수익률을 얻게 되는 것이죠.

 

 

 

해당 사례에서는 매도하기 어려운 물건이라는 점에서 매도 수익률의

불확실성이 존재하지만, 

향후 재개발이 예정된 지역이라는 전략적 판단 한 덕분에

임대 수익을 목표로 하는 것이 

장기적으로 더 나은 선택이 될 수 있었습니다.

 

임대 수익률과 매도 수익률을 모두 고려하여 적절한

투자 전략을 세우는 것이 매우 중요합니다.

 입찰 전 예상되는 수익을 철저히 계산하고, 

 

장기적인 목표를 정하여 투자에 임한다면 부동산 경매에서

더욱 성공적인 결과를 얻을 수 있을 것입니다. 

 

오늘도 저의블로그에서  부자가 되어가시는 한걸음

더 나아가셨기를 바랍니다. 감사합니다.