아파트낙찰기 편-부동산 경매의기술

 

안녕하세요 매일매일 성장하는 공부하는 블로거 정민입니다. 

 

오늘은 송사무장의 경매의기술 책에서 낙찰을 받은 실제 사례를 함께 

공부해 보려고 합니다. 아파트 낙찰을 받기전 권리분석을 통해 헷갈리는 부분을 

이번 사례에서 공부해보려고 하는데요 .

 

저도  이번 사례의 책 내용이 이해가 좀 않가서

몇번이고 보고 또 봤더니 조금 이해가 가더라구요 .

여러분도 혹시 처음에 헷갈리신다면

보고 또 보시면서 한번 생각해 보시길 바랍니다. 

 

아무래도 부동산 용어나 부동산경매일에 헷갈리는 부분들이 아주 많을겁니다. 

그래도 반복적으로 계속해서 읽고 이해하고

여러번 다시 보고 한다면 반드시 쉬워 지는날이 오겠죠?

 

바로 책 속으로 들어가 보겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

신선한 가을 저녁 , 천안에 사시는 아는 지인이 전화를 걸어왔다.

시골에서 어머님과 형님이 올라오는데 105.7m²(전용 32평) 정도 되는 아파트가

필요하다는 것이다. 그것도 꼭 경매로 매입하고 싶다고 했다.

잘 아는 분의 부탁이라 거절하기가 어려웠다. 수도권에서 활동하는 나에게

천안은 너무 멀었다. 하지만 생각해보니 아파트는 원격지원이 가능하고

명도는 전화통화로 하면 될 것 같아 흔쾌히 수락하였다.

 

 물건검색 및 현장조사

 

 

아파트는 손품(?)만 잘 팔아도 ,즉 인터넷만 잘 활용해도 조사가 가능하다.

그중에서도 가장 중요한 것은 시세파악이다. 일단 천안의 모든 아파트 경매물건을

검색한 후 , 시세와 감정가를 비교했다.

 

그리고 난 후 사장님의 원하는 지역의,

원한는 평형대 물건을 찾기 위해 , 지역에는 '천안' 을 입력하고 용도에 '아파트'를

선택하여 클릭했다.

 

지방이라 그런지 물건이 많지 않아서 천안의 모든 아파트가

한 눈에 들어왔다.컴퓨터 화면의 여러 물건 중 괜찮은 물건이 보였다.

대항력 있는 점유자가 있는 것처럼 보이는 아파트였다 .

(대항력에 대해서는 다음 장에서 자세히 알아보도록 하자).

수도권에서는 이 정도면 여러 명이 응찰하지만 , 지방이라 경쟁이 덜 할 것이라는

생각이 들었다.

 

 

tip 인터넷으로 아파트 시세를 조사할때

 

 

<국민은행시세표>

 

 

2.권리분석

 

 

2005.10.28 일에 대백상호저축은행에서 설정된 근저당이 말소기준권리가 된다.

그런데 임차인으로 등재된 양ㅇ호의 주민등록전입일은 말소권리보다 빠른

2003.10.13 일이다. 임차인의 경우 말소기준권리보다 앞서 전입하면 대항력이

있다. 그런데 이 물건을 자세히 살펴보면 채무자의 이름에도 똑같이 '양ㅇ호'가

올라가 있다. 따라서 양ㅇ호는 해당 물건의 전 소유자이자 채무자인 것이다.

건물등기부등본을 다시 한 번 살펴보았다.

2006.12.28 일에 양ㅇ호 에서 이ㅇ배로 소유권이 이전되었다.

그렇다면 양ㅇ호는 2006.12.29일부터 임차인의 지위에 있게 된다.

 

양ㅇ호의 전입일 (2003.10.13)은 말소기준권리인 대백상호저축은행(2005.10.28)의

근저당권 설정일보다 앞서지만 , 이는 어디까지나 소유자로서의 전입이고,

다음 소유자에세 소유권 이전된 날의 다음날에서야 임차인의 자격을 취득했다.

즉 전소유자가 임차인이 될 경우 대항력 발생시기는 소유권 이전된 날 다음날로

본다 (대법원 판례 2000.2.11. 선고 99다 59306).

 

따라서 위 아파트의 경우 양ㅇ호는 대항력이 없고 낙찰자가

인수해야 할 보증금도 없다.

하지만 이런 물건은 서류상으로만 보면 임차인의 전입일이

대항력이 있는 것처럼 보인다.

 

 

만약 대항력이 있는 임차인이 법원에 권리신고를 하지 않는다면

낙찰자가 임차인의 보증금을 전부 인수해야 한다.

 

하지만 세입자들은 대부분 낙찰금액에서 빨리 배당받고 나가기를 원하므로

대게 배당요구 신청을 한다.

 

그러나 경매를 잘 아는 세입자가 경매물건을 저가에 낙찰 받을 목적으로

고의로 배당요구 신청을 하지 않거나 배당요구 신청을 했다가 철회하는 경우도

있으니 조심해야 한다.

 

3.명도

 

 

초보의 경우에는 낙찰 후 무턱대고 점유자 집을 방문하거나 전화하는 것보다

법적 절차를 준비해 놓는 것이 우선이다.

 

잔금을 내고 며칠 뒤에 인도명령신청서를

작성하여 지인께 메일을 보냈다.

 

신청서에는 임차인의 지위에 있지 않은 채무자이므로 인도명령을

허가해달라는 문구를 첨부하여 작성했다 .

 

법원과 인터넷에 간단한 인도명령서식이 있지만,

유치권이나 선순위임차인이

있는 특수한 경우에는 인정이 안 되는 이유를 법적으로 잘 설명하여 판사나

사법 보좌관이 이해할 수 있도록 작성해야 한다.

판례를 첨부하는 것도 좋다.

 

그렇지 않으면 경매 물건 정보지상의 전입일과 유치권 신고서만 보고 기각되는

경우도 많기 때문이다.

 

인도명령신청서를 접수하고 인도명령결정문이 점유자에게 송달되는데

5일 밖에 안 걸렸다. 지방이라 경매사건이 많지 않아서인지 일 처리 속도가

무척 빨랐다.

 

 

 

그런데 여전히 일이 많이 밀려 있어 천안에 갈 여유가 생기지 않았다.

지인께 필자의 연락처가 적힌 쪽지를 대문에 붙여두고 오라고 했다.

다음 날 지역 번호가 041 이 찍힌 전화벨이 울렸다,

 

점유자의 부인이 전화한 것이다. 그 부인은 점잖은 분이었고 인도명령결정까지

되었다는 것을 알고 게셨기에 이사하기로 마음먹은 상태여서 대화가

차분하게 이루어졌다. 어떤 점유자를 만나느냐 하는 것도 낙찰자의 운이다.

 

그 후 이사 날짜와 이사비용을 조정하기 위해 두 번 더 전화통화를 하고

임차인은 2007.12.14일에 이사를 나갔다.

잔금을 내고 두 달이 채 안되는 기간이었다.

 

 

 

시세보다 5,000만 원 싸게 낙찰 받았기에 지인은 임차인에게

이사비도 시원하게 쏴주었다.

 

2007.10.15일에 낙찰 받고 딱 두 달 만에 원격지원 으로만 게임을 마쳤다.

 

이 아파트의 경우 권리분석상 전혀 하자가 없는 물건이었지만 ,

서류상으로는 임차인에게 대항력이 있어 보였기에 아마도 경매에서

가장 무서운 아줌마 부대(?)의 공격을 피할 수 있었던 것 같다.

 

 

 

 

꼼꼼한 조사와 준비가 경매 성공의 열쇠라는 것을 잘 보여줍니다.

인터넷을 활용한 철저한 시세 조사와 법적 절차의 중요성을 배울 수 있었습니다.

 

저자는 낯선 지역에서도 원격으로 문제를 해결하여 성공적인 결과를 이끌어냈습니다.

이를 통해 경매는 단순한 가격 경쟁이 아닌,

법적 권리분석과 전략적인 접근이 필요함을 깨달았습니다.

이러한 경험은 앞으로의 경매 참여에 있어 큰 자산이 될 것입니다.

오늘도 저의블로그를 통해 유익한 정보를 알 수있는

시간이 되셨기를 바라며 부자가 되시는 하루 만드시기를 바랍니다.

감사합니다.