'배당부동산'효과적으로 매입하는 방법 편-부동산경매의기술

 

 

안녕하세요 . 매일매일 성장하고 있는 뿌리깊은 트리 블로거 정민입니다. 

오늘은 경매의 기술 중 아주 흥미로운 내용 '배당부동산 ' 효과적으로 매입하는 방법에 

대해 공부해 보려고 합니다 . 오늘도 저의 블로그에서 유익한 시간이 되시기를 바랍니다. 

 

바로 책속으로 들어가 볼게요!

 

 

 

똑같은 임대가격이라면 일단 싼 물건부터 매입하라 ! 

 

2016년 12월 현재 시점에서 인천 구월동의 오피스텔 (구18평형)은 매매가격이

6,500-7,000만 원이고, 임대시세는 500/43-45만 원이다.

반면 경기도 부천의 오피스텔 (구 17평형)은 매매가격 1억 2천만 원이고,

임대시세는 500/50만 원이다.

 

임대목적으로 매입한다면 무조건 인천 오피스텔을 택할 것이다.

(임대물건 투자를 할 때 반드시 수요와 공급 ,공실률 여부도 확인해야 한다).

물론 인천지역에 공급이 많아서 부천에 비해 공실률이 높은 것은 사실이나

수익률을 계산해 보아도 이 정도의 가격차이라면 인천이 좋다고 생각한다.

 

부동산 투자를 할 때 입지보다 더 중요한 것이 매수 . 매도의 타이밍인데,

현재 인천 구월동은 공급이 늘어난 뒤 가격 조정이 된 후 바닥을 다진 상태라서

매수 타이밍도 괜찮다고 생각하기 떄문이다.

 

결론은 임대목적이라면 일단 싼 물건이 우선이고 향후 임대시세가 오를 경우

시세차익은 보너스라는 말이다.

 

 

 

 

분양물건(신축)은 정확한 임대가격을 파악해야 한다. 

 

월세를 받을 목적으로 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택 , 수익형, 호텔을

분양받았거나 속병을 앓는 분들을 많이 봤다. 20214년부터 도시형 생활주택,

수익형 호텔 열풍이 불었다(정부에서 치솟는 전세가를 잠재우기 위해 도시형

생활주택의 주차장법을 완화했던 것이 한몫했다).

 

그래서 분양 물량도 엄청나게 많았다. 앞으로 도시형 생활주택이 유망하다고

신문에 광고가 계속 되었고 한 사람이 3채씩 ,5채씩 분양받아서 세를 놓았다.

그러자 정부에서는 열풍을 잠재우려고 도시형 생활주택에 관한 주차장법을 다시

강화했다.

 

 

 

오피스텔을 1억 원에 분양했다면 분양가격의 70~80%가 넘는

금액 (7,000만 원)을 대출 해줬다.

 

이렇게 좋은 조건에 실제 투자금액도 적고 분양사무실서 수익률에 맞추어

월세까지 놓아준다고 하니 그 말에 혹한 사람이 많았을 것이다.

 

그런데 2015년 말부터 무리하게 분양 받았던 사람들의 물량이

경매시장에 쏟아졌다.

똑같이 배당형 부동산에 접근했는데 이들은 왜 실패했을까?

 

 

그 이유는 상가와 오피스텔,도시형 생활주택의 분양가격이 대부분 시세보다

높게 책정되어 있기 때문이다.

그래서 분양 시점에서 1년이 지나면 분양가격보다 20~30% 빠지는 것이 보통이다.

 

시세가 하락하면 은행에서 대출연장을 해주지 않고 원금의 일부를 갚으라고

독촉하는데 , 무리해서 물량을 많이 매입한 은행 돈을 갚을 여력이 안되니까

물건을 포기할 수밖에 없었던 것이다.

 

오피스텔과 상가 시세는 대부분 임대가격과 연동한다.

따라서 본인이 매입하려는 오피스텔이나 상가의 분양가격이 적당한지 높은지는

임대가격을 월세로 적용하여 비교해보면 된다.

①분양가격-(대출금액+세를 놓을 수 있는 임대보증금)

=실제 투자현금

②(받을 수 있는 월세)-(현금투자에 대한 대출이자)

=수익

③(②번의 수익÷①번의 실제 투자현금)x100=12% 이상

 

바로 위의 방법이 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택, 수익형 호텔 등의 수익률을

계산할 때 간단하게 적용할 수 있는 계산법인데, 이때 주의해야 할 것이 있다.

이러한 계산법의 틈을 이용하여 분양할 때 현실적으로 임대가격보다 더 높게

분양사무실에서 책임지고 임대를 놓아준다고 광고할때가 있기 떄문이다.

 

분양받은 사람에게 분양과 임대를 동시에 해준다고 하니 정말 좋은 조건이다.

그러나 이때 주변의 임대가격을 미리 조사하지 않고 분양사무실에 가면

분양 팀에서 얘기하는 황금빛 수익률에 꼬임을 당하는 경우가 있다.

 

 

 

이런 경우 1년 임대 기간이 종료되면 분양 팀과 미리 짠 세입자는 보증금을

받아 나가고 높은 가격에 분양받은 사람이 다시 이 가격에 임대를 놓기는

힘들어 임대가격을 낯출 수밖에 없는 것이다.

 

그러면 자연스레 분양가격에서 거품이 제거되는 것이다.

결과적으로 분양 팀에서 분양가격을 높게 책정하고 1년 월세를 분양가격에서

깍아준 셈이 되는 것이다.

 

오피스텔은 급매물을 매입하는 것도 괜찮은 방법이지만 상가는 경매를 이용해

매입할 것을 추천한다.

 

흑진주 같은 분양상가를 찾는 것보다 경매를 통해 거품이 제거된 가격에 상가를

매입하기가 훨씬 쉽고 유리하기 때문이다.

 

 

노후도가 심하거나 놓기 힘든 지역은 피하라!

 

빌라는 지은 지 10년이 되면 보일러를 교체해야 하고,

수도관이 터지거나 수도에서

녹물이 나오기도 한다(실제 부실공사가 많다).

 

따라서 같은 가격이면 신축에 가까운

부동산을 매입하는 것이 우선이다.

 

월세는 건물에 하자가 생기면 임대인이

수리해주는 것이 원칙이므로 이왕이면 신경이 덜가는 물건이 좋다.

 

고지대에 있거나 지역주민들 수준이 낮은 동네 부동산은 아무리 싸더라도

매입여부를 신중하게 결정해야 한다.

 

이런 곳에 들어오는 세입자는 대부분 직업이 일정하지

않으므로 월세를 연체하는 경우가 많다(희한하게 월세가 높을수록 연체율은 낮다).

 

 

 

채광이 잘 되고 주차장이 확보된 건물을 매입하라 ! 

 

월세를 사는 사람도 주거환경에 대한 눈높이가 높아져 웬만하면 반지하를

꺼린다. 반지하는 사생활이 노출될 수 있고 , 습기가 많아 곰창이가 잘 생기며

눅눅한 느낌이 들어 임대하기가 쉽지 않다.

 

그러나 채광이 잘 되는 반지하는

임대가 수월하다. 요즘에는 월세 사는 사람도 대부분 승용차가 있으므로

주차장 확보가 매우 중요하다.

 

교통, 학군, 기타 사항을 잘 점검하라!

이는 자주 들어본 정보일 것이다 .

소형 아파트와 소형빌라는 일단 역세권에 있는

것이 좋다. 역세권이 아니라면 주변에 병원과 마트 등 편의시설이

잘 정리된 곳이나 공원이 가까운 곳에 있어서 쾌적한 곳이면 좋다.

 

 

관리비가 저렴한 곳을 선택하라!

관리비가 저렴한 곳은 세입자도 선호한다.

비슷한 주거환경에 동일 면적의 건물이 있다고 가정하자.

A집에서는 매달관리비가 5만 원 나오지만 ,

B집에서는 30만 원이 나올 수 있다.

관리비 문제는세입자 입장에서 민감할 수밖에 없는데 ,

그 이유는 월 임대료와 함께 매달 내야

하는 고정비용의 일종이기 때문이다.

 

임차인의 입장에서 관리비가 비싸면 그만큼

부담될 수 밖에 없다는 뜻이기도 하며,

관리비가 비싼 집은 임차인의 선호도가 떨어지기 때문에

수익형 부동산으로 적합하지 않다.

 

하지만 좋은 점만 찾으려고 하면 안 된다.

위 사항을 모두 만족하는 빌라나 아파트는가격이 높다.

따라서 비슷한 가격이라면 좋은 점이 많은 물건을 매입해야 한다.

투자에서 자장 중요한 부분은 원금 대비 수익률이다.

이 점을 잊지 말아야 한다.

 

 

 

 

부동산 투자는 단순한 자산 증식을 넘어 삶의 터전을 마련하고

미래를 준비하는 중요한 발걸음입니다. 

 

오늘도 우리는 경매의 기술을 통해 좀 더 현명하고 효율적인 투자 방법을 배웠습니다.

 다양한 전략과 주의점들이 있지만,

결국 중요한 것은 특정한 타이밍의 선택과 철저한 시장 조사입니다.  

 

매일같이 배워가는 이 여정을 통해 우리는 더 큰 그림을 보는 안목을 키워가고 있으며, 

그 안목이 쌓일 때마다 우리는 경제적 자유와

더 나은 미래에 한 걸음 다가가게 될 것입니다. 

 

그 여정의 끝에는 단순한 재정적 성공을 넘어 삶의

나침반을 올바른 방향으로 설정하는 우리가 있습니다. 

 

오늘도 그 길을 함께 걸어가며 부자가 되는 꿈,

그 이상의 삶을 만들어 가시길 바랍니다. 

힘찬 여정을 이어 나갑시다.

우리에게는 더 많은 가능성과 기회가 있으니까요.

감사합니다.