상가낙찰기 편 - 부동산 경매의 기술

 

안녕하세요 매일매일 공부하며 하루하루 성장하고 있는 블로거 정민입니다.

요즘 부동산 공부로 열심히인 부동산 책을 읽을때마다 늘 설레이고 모든 경험과

문제들을 저자의 문제로 보지않고 내가 겪어야 할 일들 또는 앞으로

나에게도 발생할 수있는 문제이기도하지만

내가 헤쳐나가야 할 일들이라고 생각을 하면서 읽고

또읽고 이렇게 블로그에 직접 글로 담아 마음에 새기는 일을 하고 있습니다.

 

처음에 마냥 어려웠던 부동산 용어들도 계속해서 반복적으로 듣고 읽고 쓰고

해석하고 하다보니 어느새 술술 읽히는 날이 이렇게 오기도하네요 ^^

오늘은 상가 낙찰기편을 통해 직접 저자가 의뢰를 받아

낙찰받는 과정을 실제 담아 낸 책의 내용입니다.

실전 상가투자를 고민이신분들이나 부동산 경매에 관심

있으신 분들께서 꼭 봐주시기를 바랍니다 .

 

바로 책속으로 들어가 보겠습니다.

 

 

 

<상가낙찰기>

 

 

이 물건을 추천한 이유

 

<장점>

①주위 아파트의 배후 세대수가 많다.

②아파트 후문에 위치하나 공단과 학교가 가까이 있다.

③유치권이 신고 되었으나 허위로 판명되었다.

④이 허위 유치권 신고를 이용하여 저가에 매입할 수 있다.

⑤월세를 많이 받을 수 있으므로 매매 부담이 없다.

(경락잔금대출을 이용하더라도 매달 부담해야 하는

이자보다 월세가 많으면 보유에 부담이 없고,

좋은 가격을 제시하는 매수인이

나타날 때까지 여유가 있으므로 매매가 쉽다).

⑥경매로 나온 상가임에도 장사가 잘 되는 자리이다.

⑦분양 평수가 넓은 편이다.

⑧1층이다.

 

<단점>

①아파트 후문에 위치한다.

②개별매각이 되는 물건들 중의 하나인데, 다른 물건 중에서 유찰이 여러 번

예상되는 물건이 끼어있다.(개별매각의 경우 전체 물건이 모두 낙찰되어야만 배당기일이 정해지는데,

임차인이 있는 물건의 경우 배당기일까지 인도명령결정을 해주지 않고 있어 명도가 늦어질 수도 있다).

 

현장조사

 

 

 

현장에 갔다. 건물 전체는 5층이며, 입찰예정인 1층에는

모두 세 상가가 입점하고 있었다.

좌측에는 식당, 가운데는 병원, 우측에는 문구점이 영업 중이었다.

병원은장사가 잘 되는 것으로 보였지만 갈비를 파는 식당은 그저 그렇고,

문구점은 보통 수준으로 보였다. (물건번호2번 문구점, 3번 병원, 4번 음식점).

 

 

 

현장에 도착했지만 상가에 직접 들어가서 경매 얘기를 하는 것은 보류 하기로 했다.

점유자를 마주하는 상황이 껄끄럽고 부딪히기 싫어서가 아니라 ,

상가임차인들은 대부분 경매입찰을 생각하고 있기 때문이다.

(장사가 아예 안 될 경우는 예외).

대부분의 상가 임차인들은 상가임대차 보호법을 적용받기에는 ,

우선 변제권이나최우선 변제권의 보장 금액이 현실적으로

너무 적으므로 보호받는 데는무리가 많다.

따라서 상가임차인의 대부분은 배당절차에서 배당을 받는

것이 현실적으로 어렵다.

 

 

 

딸랑 책상 하나만 놓고 단순한 좌판을 임차인이 아닌 이상 대부분의

임차인은 영업을 하기 위해 건물에 시설투자를 한다.

시설을 하고 영업하던 중에 상가가 경매로 제 3자에게 낙찰된다면

시설투자에 따른 투자비용을 건지는

것은 고사하고 낙찰자가 이사비나 많이 챙겨주면 감사할 따름이다.

따라서 상가가 경매로 제3자에게 낙찰되면 재계약을 성사시키지 못할 경우

보증금,시설비(권리금)모두를 손해 보게 되니 상가임차인으로서는 입찰을

생각하는 것이 당연할 것이다.

 

실제 상가임차인이 본인이 세를 든 물건이 경매로 넘어가게 되었다고 상담해오면

나 또한 입찰을 권유하여 가능하면 손해를 줄일 수 있도록 컨설팅 한다.

상가의 경우, 임차인도 경쟁자가 될 수 있다.그래서 나는 상가입찰 전에 권리분석이

복잡하거나 유치권이 존재하는 등 특별한 경우를 제외하면

임차인과 만나지 않는다.

 

 

 

본인이 초보이거나 생소한 지역에 입찰하는 경우 영업이 잘 되는 지역인지

꼼꼼히 조사하려면 상가지역에 차를 세워두고 영업 현황을 점검하도록 하자.

 

어느 시간대에 손님이 많은지, 하루 매출은 어느정도 되는지 감을 잡아야만 한다.

 

부동산은 기본적으로 목돈(?)이 투자되기에 항상 철저하고 꼼꼼하게 사전조사를

해야 한다. 특히 인근 시세를 조사하는 것도 빠뜨리면 안 된다.

 

상가는 인근에 거래가 없으면 매매가격을 책정하는것이 애매할 수 도 있는데

이럴 경우에는 임대가격을 꼼꼼하게 조사하면 역으로 매매가격을

산출할 수 있다. 상가를 매입할 때 순수 현금투자비용(대출을 받지 않았을 경우

가정)임대가격을 비교하여 월세 수익률이 6%이상이면 괜찮은 것이다.

 

 

 

현장 조사를 한 결과, 가운데 위치한 병원과 맨 끝에 있는 문구점 이렇게 두 곳을

입찰하기로 했다. 병원은 필자가 입찰하고 문구점은 젊은 투자자가 입찰 하기로 했다.

2억 원의 유치권 신고가 있었지만, 유치권 신고자가 점유하지 않아 무시하리고 했다.

경매를 진행하다 보면 유치권이 신고 된 물건을 많이 볼 수 있다.

실제로 공사한 공사업자가 신고하는 경우도 있지만 그렇지 않은 경우도 많다.

따라서 유치권을 제대로 해결할 수 있다면 그만큼 저가에 낙찰 받을 수 있다.

(유치권은 '송사무장의 실전경매'에 자세히 기술하였다.)

 

입찰

 

 

병원은 2억 8,900만 원에 입찰하고, 문구점은 2억 7,800만 원에 입찰하기로 했다.

병원이 임대수익이 더 괜찮았기에 금액을 높여서 썼다.

그런데 개찰 결과를 보니

병원은 떨어지고 문구점만 낙찰되었다.

병원을 낙찰 받은 사람은 나를 보고 얼굴에 회심의 미소를 띄며 영수증을 받아갔다.

내 눈에 좋아 보이면 다른 사람 눈에도 좋아 보인다는 사실을 다시금 깨달았다.

아마도 나와 경쟁해서 병원을 낙찰 받은 사람도 병원이 다른 곳으로 쉽게 이사하지

못하고 재계약하리라 판단했을 것이다.

(병원은 시설비 투자가 만만치 않다).

병원에서 배당요구를 하면서 신고한 내역을 보니 보증금 1억 원에 월세가 400만 원이었다.

적은 금액이 아니었다. 그런데 자세히 보니 1층으로만 그렇게 임대된 것이

아니고 4층을 함께 임차한 금액이었다.

4층에 전용입원실이 있었는데,

병원은 입원실을 사용해야만 영업할 수 있었다.

 

 

 

 

본 책의 내용이 너무 길어져서 다음편으로 더 자세한 내용으로 넘어갈 예정입니다 . 

다음편에서 이어지는 내용을 담아 실제 수익금이랑 임대 세팅금액 그리고 어떤 방식으로

명도를 했는지 상세히 다루어 보겠습니다 . 

오늘의 저의 블로그에서 유익한 시간이 되셨기를 바라며

부자되는 길로 오늘도 한걸음 나아가셨기를 바랍니다 . 

다음시간에 이어서 상가낙찰기 편을 기대해 주세요 ^^

감사합니다.