상가낙찰기2 편 명도 -부동산경매의 기술

 

 

안녕하세요 . 매일매일 성장하고있는 뿌리깊은 트리 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘은 어제 길어져서  다 못쓴 상가 낙찰기편을 이어서 써 보도록 하겠습니다.

명도 하는 편이 조금 까다롭겠다 싶어서 명도편을 조금 더 자세하게 다루었습니다. 

아무래도 부동산 경매에 있어서 초보자라면 가장 두려운 부분이 명도 이지 않을까 

싶어서 이런 경험의 사례도 있었다는 내용을 담았으니 유익한 시간이 되시길 바랍니다 . 

 

 

 

 

명도

 

낙찰을 받고 문구점에 갔다.

이 물건의 경우 경매가 진행되면서 월세를 내지 않아도

되었으므로 문구점은 손해가 거의 없었다.

낙찰자라고 인사를 드리고 임차인에게 재계약 의사를

물어봤으나 모른다는 말뿐이었다.

임차인이 제시한 임대가격과 의뢰인이 생각하는 금액이 차이가 커서 재계약을

하지 않고 명도 하는 것으로 결정했다.

이 상가는 경매사건번호 외에 1번부터 9번까지 물건번호가 있다.

바로 개별경매에 해당하는 것이다.

개별경매의 경우에는 주의해야 할 것이 있는데

물건번호가 부여된 9개 물건 전부가 낙찰될 때까지 배당기일이 결정되지

않는다는 것이다. 모든 물건을 매각하고 그 매각대금을 합해서 채권자와

이해관계인에게 배당해야 하기 때문이다.

배당기일이 잡히지 않으면 낙찰자가 신청한 인도명령결정도 늦어지게 된다.

 

 

 

 

인도명령결정
실무에서는 임차인의 경우 배당기일이 지정되면 그 다음날 인도명령결정을 해준다.
임차인이 배당받기 전에 강제집행을 당하지 않게 하려는 법원의 최소한의 배려이다.
채무자나 소유자의 경우 배당기일과 관계없이 인동명령결정이 된다(법원마다 차이 있음).
가끔 해당 물건 경매계에 맛난(?)것을 사 들고 가면 대항력이 없고 배당을 전혀 받지 못하는 
임차인에 한해서는 배당기일지정 전에 인도명령결정을 해주기도 한다.

개별경매란?
채권자가 채권의 담보 목적으로 채무자로부터 여러 개의 담보를 제공받아 그 위에 저당권을 설정할 수가
있는데 ,이것을 공동저당 또는 공동담보라고 한다. 공동담보의 경우 경매를 신청하게 되면 담보목적을
모두가 경매로 매각되는데 이때 각각의 물건마다 사건번호 외에 물건번호를 부여하여 개별적으로 매각을
실시한다. 이것을 개별경매라고 하는데 , 공동담보물의 경우 개별(=분할)매각을  원칙으로 한다.
일괄경매는 같은 공동담보라 하더라도 ,예를 들어 토지와 그 위의 건물이 공동담보물인 경우와 같이 
부동산의 위치, 형태,이용관계 등을 고려하여 동일인에게 토지와 건물을 같이 매수하도록 하는 것이 고가로
매각할 수 있다고 판단되거나 , 개별 매각할 경우 가치가 현저하게 떨어질 것이라 예상되면 경매신청권자의 
신청이나 집행법원 직권으로 일괄매각을 실시한다. 

 

 

 

 

물건번호 4번인 식당은 2007.1.16에 낙찰 되었다.

병원물건은 2번으로 2006.7.13에 낙찰되었는데 말이다.

이럴 때 방심하고 명도를 신경 쓰지 않으면 '완전히 새~' 되는 수가 있다.

대항력이 없는 임차인의 경우 낙찰자가 임차인에게

소유권 이전일로부터 부당이득 청구를 할 수 있다.

그렇지만 문구점 임차인을 법대로 명도를 하려고 하면 모든 물건들이 매각되는

시점 (약 1년 정도)이 되어야만 인도명령결정이 나온다.

이런 개별경매를 간과하는 경매인들을 가끔 볼수 있는데 , 어떤 이는 상당한 기간을

명도 하지 못하고 끙끙대는 경우도 있다.(경매에서 중요한 것은 상황판단 이다).

 

이럴 때는 어떻게 해야 할까?

 

이 경우 인도명령신청이 아닌 명도소송을 제기하면 된다.

하지만 명도소송의 결과가 나오려면 3-6개월 정도 기간 소요가 되므로

법적절차에만 의존해선 안 되고 현장에서 적극적으로 협상을 해야만 한다.

1주일에 직접 세 번 정도 방문하기도 했다.

친근한(?) 얼굴도 보여드리고 공손한(?)내용증명도 두 번이나 발송했다.

이런 만남이 2주일 정도 지속되니 문구점 임차인이 나간다고 했다.

이사하기 전에 미리 명도확인서를 건네주고 시원하게 이사비를 송금해드렸다.

법으로만 했다면 낙찰 받고 상당기간 명도가 지연될 수 있었는데 정말 다행이었다.

 

 

 

 

명도 후 임대하기

 

옆 병원장 입장에서는 낙찰자가 월세를 너무 높게 요구한는 바람에 이러지도

저러지도 못하는 상황에서 나는 원장님께 가운데 있는

병원을 문구점 쪽으로 옮기자고 제안했다.

그 대신 이사비용은 우리가 모두 부담하는 것으로 했다.

빵집, 미용실,식당등 여러가지 궁리를 해 보았는데 시장 상황에

너무도 민감한 업종이고 모두 월세가

싼곳만 찾으니 임대인과 임차인이 생각하는 월세의 차이가 너무 컸다,

모든시설을 돈 한푼 않들이고 이사해주고 월세도 그전과

똑같은 조건으로 맞춰준다고 하니 흔쾌히 동의할 수 밖에 없었다.

병원과는 임대보증금 7,000만 원에 임대료 230만 원으로

임대차 계약을 맺기로 하였다.

 

 

 

 

이렇게 해서 낙찰자인 젊은 투자자는 6,000만 원 정도 투자해 3억 원이 넘는 수익과

매달 순수익 약 130만 원을 올릴 수 있는 상가를 소유하게 되었다.

처음 병원을 낙찰받았던 낙찰자는 매달 월세를 꼬박꼬박 잘 받고 있으며

부동상에서 4억 2,000만 원에 팔라고 해도 매도하지 않고 있다.

 

 

저자의 경험을 따라가며 마치 현장에 있는 것처럼 생생한 감정을 느낄 수 있었고, 

우리도 언젠가 겪게 될지 모를 상황들을 예측해보는 값진 시간이었습니다.

 

 

 

 

매 순간 새로운 깨달음을 주는 이 길 위에서, 

우리 모두가 더 단단해지고 현명해질 것이라 믿습니다.

 

 실패와 성공을 반복하며 얻는 노하우는 우리의 자산이 되고, 

앞으로 맞이할 수많은 가능성에 대한 기대감으로 마음이 부풀어 오릅니다.

부동산은 결코 숫자나 계약서만으로 이뤄지는 것이 아닙니다. 

 

그것은 사람들과의 관계, 삶의 터전, 

그리고 우리가 만들어갈 미래에 대한 이야기입니다. 

 

이 여정이 우리의 일상에 작은 변화를 가져오고, 

더 나아가 삶을 풍요롭게 만들어주기를 기대하며,

 오늘도 한 발짝 더 나아가려 합니다.

 

미래를 향해 걸어 나가는 우리 모두에게 행운과 지혜가 

함께하길 바랍니다. 감사합니다.