다가구주택 낙찰기 편-부동산 경매의 기술

 

 

안녕하세요 하루하루 성장하고 있는 재테크 공부중인 블로거  뿌리깊은 트리 정민입니다.

오늘은 부동산 경매의 종합예술이라 불리우는 다가구 주택 낙찰기 편을 다뤄 보았는데요.

부동산 경매를 공부중이신 또는 경매에 관심 있으신 분들이라면

아주 흥미로운 내용이 될 것입니다.

 

아직 한번도 다가구 주택을 구매 해보신분이 아니라면 책의 내용으로 실제 내가 저자가

되어 상상을 하면서 읽어보시기를 추천드립니다 .

저도 실제 책의 모든 내용을 제가

해야되는 일이라 생각을 하며 읽고 있으며 ,

오늘 다가구 주택을 상상속에서 한번 낙찰을

받아 보시기바랍니다.

 

 

 

 

다가구 주택과 다세대 주택의 차이점

 

⎡다가구 주택은 일반적으로 한 건물 내에 여러 세대가 거주할 수 있도록 설계된 주거 형태입니다.

한 소유자가 전체 건물을 소유하지만, 각 세대는 독립적인 생활 공간을 갖추고 있습니다.

이것은 일반적으로 단독주택과 다세대주택의 중간 형태로 볼 수 있으며,

가족 단위나 소규모 집단이 거주하면서 임대 수익을 얻을 수도 있습니다.

주로 주거 밀도가 높은 도시 지역에서 볼 수 있습니다.

 

다세대주택은 여러 세대가 거주할 수 있도록 설계된 주거 형태로,

여러 소유자가 각각의 세대나 유닛을 소유할 수 있는 건물입니다.

각 세대는 독립적인 생활 공간과 출입구 등을 갖추고 있으며,

종종 아파트 형태로 존재합니다.

주요 특징은 한 건물 내에 여러 개의 개별 주거 유닛이 존재한다는 점에서,

다가구 주택과는 달리 각 세대는 보통 소유권이 분리되어 있다는 점입니다. ⎦

 

실제사진이 아님

물건검색

 

물건 검색하면서 한 녀석이 눈에 들어오기 시작했다.

감정평가서에 나와 있는사진을 보니 건물을 짓다가 중단한 것인지 ,

리모델링하다가 중단된 보기 싫은 철제 구조물로 덮여 있었다.

 

언뜻보니 건물 외형도 완성되지 않았고 세입자가

권리관계도 복잡해 보이는 상가주택이었다.

상가주택이나 다가구주 택은 경매에서 종합예술이라고도 한다.

그만큼 다른 물건에 비해 권리분석이나 현장에서

할 일이 많고 명도 해야 하는가구 수도 많기 때문이다.

그래서 다가구주택을 제대로 경매하려면 중급 수준 이상은 되어야 한다.

 

컴퓨터 화면을 뚫어져라 쳐다보며 등기부등본 , 매각물건명세서 ,감정평가서 등

이것저것을 클릭해 보고 건물을 감상했다.

이 건물에는 상가를 포함하여 9가구가있었는데 1층에는 4가구, 2층에 2가구,3층에

주인세대를 포함하여 2가구와 지하가 있었다.

 

일단 가구 수가 많은 것이 마음에 들었다.

나는 이왕이면 같은 크기의 토지,건물일 경우에는 가구 수가 많은 주택을 선호한다.

그래서인지 이 물건은 한번 보고서 계속 눈길이 갔다.

 

실사진

 

이 물건의 문제점 파악에 들어갔다.

낙찰자가 인수할 권리가 있는지 없는지를

따져보는 것이다. 언뜻 보기에 배당요구 신청을 하지 않은 대항력있는 임차인

(노ㅇ효,조ㅇ상 ,지ㅇ구)이 3가구나 되고, 공사하다가 중단되었기 때문에

유치권이 존재할 수 있다는 위험성이 있어 유찰되었다는 생각이 들었다.

 

하지만 감정가격이 (3억 5,974만 원) 반값 (1억 7,600만 원)으로 유찰되었고

임차인이 9가구나 되는 점이 나의 구미를 당기기에 현장 조사를 하기로 마음먹었다.

 

현장조사 (모든 답은 현장에 있다)

 

 

현장을 방문하기 전에 일단 인근 부동산 중개업소에 들렀다.

첫 번째 중개업소에 들러서 매수인 행세를 하며 비슷한 수준의 다가구주택과

상가주택이 매물로 나와 있는지 물어보았다.

부동산을 매수할 것처럼 얘기했더니

친절한 사장님이 이곳저곳을 걸어 다니며 여러 매물을 보여주었다.

 

다가구주택과 상가주택을 몇 곳 보고 나니 내가 입찰하려는 물건의 시세가

대략 감이 잡혔다. (부동산에 시세만 물어보려고 한건데 좋은 물건이 있다고

아주 적극적이고 친절한 전화가 계속 온다.

이럴땐 솔직히 귀찮기보다는 미안한마음이 크다).

이 주변 상가주택들은 대부분 많이 낡았고 , 감정가격과 비슷하게

매매되는 것을 확인할 수 있었다.

 

두번째 중개업소에는 들어가지 않고 문앞에 붙어 있는 매물을 훑어보았다.

역시 비슷한 크기의 건물이 3억 원 이하로 나온 매물은 없었다. (부동산에서

답해주는 시세 차이가 클 수 있으므로 시세를 파악할 때는 항상 두 곳 이상

방문해야 한다). 이 정도면 시세 파악은 충분히 된것 같았다.

 

 

 

부동산 중개업소에서 곧바로 현장으로 향했다. 운전하는 내 시야에

사진에서만 보던 그 물건이 들어왔다. 건물에서 약간 떨어진 곳에 주차를

하고 건물 쪽으로 걸어갔다. 건물 앞에 서서 건물을 아래에서 위로 그리고

건물 주변 이쪽저쪽을 훑어보았다. 컴퓨터 화면으로는 공사하다가 중단된

건물처럼 흉물스럽게 보였지만 현장에서 확인해보니 실제 모습은 그렇지

않았다. 건물 리모델링 공사를 탈바꿈할 수 있을 것 같았다.

 

이 정도 수준의 공사면 매매가격에 공사비를 얹어서 받아도 무리가 없을 것으로

보였다. 내가 건물을 이리저리 훑어보고 있으니 멀리서 슈퍼마켓 아저씨가

머리를 살짝 내놓고 쳐다보고 있었다.(딱걸렸어!).

저렇게 잘 기웃거리는 사람은 대부분 남의 사정도 잘 알고,남의 일에 상관도

많이 하는 편이다. 수퍼마켓으로 들어가 음료수를 사며 말을 건넸다.

 

슈퍼마켓 아저씨와의 대화를 통해 공사업자들이 점유하지 않았다는 것을

알아냈다. 유치권이 성립되려면 여러 가지 요소가 있는데 , 그 중에 점유는

선택이 아닌 필수 요건이다 .

 

 

 

유치권은 법원에 신고하는 것이 대부분이지만 신고하지 않는다고 해서 권리를

포기한 것이 아니다. 신고하지 않아도 낙찰자에게 대항할 수 있다.

따라서 법원의 매각물건명세서에 유치권신고가 되어 있지 않다고 해서

일반 물건과 똑같이 생각해선 안된다.

 

공사업자들이 점유를 하고 있지 않은 것을 알아낸 것도 큰 수확이다.

건물로 들어가니 아줌마들이 1층 상가에 옹기종기 모여 부업으로 무언가를

열심히 붙이고 있었다.

 

그 모습을 뒤로하고 일단 건물위로 올라갔다. 2층으로 가서 벨을 눌렀지만

아무 반응이 없어 문을 두드렸다.그래도 아무런 반응이 없었다.

문틈에 눈을 바짝대고 안을 들여다 보았다.

(가끔 안에 있으면서 문을 열어주지 않는 사람이 있어서 ....).

 

 

 

3층으로 올라갔다.

문은 열려 있고 공사 장비도 널브러져 있었다.

돈을 받지 못해 공사가 중단된 듯했다.

공사현장을 열쇠로 잠금장치도 해두지 않았다.

(잠금장치를 해두는 것만으로도유치권은 점유가 인정된다).

따라서 유치권 성립은 안 될 것으로 확신했다.

 

건물의 상태는 그런대로 괜찮았다.

낙찰 후 조금만 손을 보면 괜찮은 상품이될 듯 했다.

내부는 입식 화장실과 싱크대를 설치하면 매매나 임대가 수월할

것으로 보였다. (화장실 리모델링 비용은 시공업자마다 약간 차이가 있지만

대략 200만 원 전후 들어간다. ). 이제 건물 상태와 유치권은 파악했으니

남은 것은 배당요구를 하지 않은 대항력 있는 선수위 임차인이었다.

 

 

 

 

 

초보는 대게 이런 경우를 고려하지 않고 현장조사를 한다.

그러나 위와 같은경우의 수를 미리 파악하고 임장활동을 하면 현장에서

이해당사자를 직접 만나지 못하고 제3자를 만나서 대화를 하더라도

짧은 말 한마디에서 결정적인 단서를 찾을 수도 있다.

그런 후 추가 조사와 추리를 해보면 위의 사례가 하나씩 걸려들어

정확한 판단이 가능하다.

 

부업중인 아줌마들이 있는 1층 상가로 향했다.

아줌마들 8명 가운데는 분명히 이 건물 임차인도 있을것이다.

아줌마들을 위해 시원한 음료수를 한 박스 들고 들어갔는데 나를 보는 분위기가

영 썰렁했다. 다들 바쁘다며 말하기를 꺼려했다.

사실 이런 경우 사람이 많으면 서로 눈치 보며 먼저 말하기를 주저한다.

일단 위 건물의 임차인이 누군지 물어보고 임차인이 셋 있는 것을 확인 한 후

그나마 호응이 좋았던 아줌마의 연락처를 어렵게 받아서 나왔다.

이런 분위기에서는 눈치 없이 계속 물어 보면 안 된다.

 

 

 

저녁에 임차인 아줌마에게 전화를 걸었다.

이단 아줌마를 위로하고 앞으로 진행될 법적 절차를 차근차근 설명해 드렸다.

다행히 배당요구 신청을 해서 배당을 다 받는 임차인이었다.

 

내게 필요한 정보는 꺼내지 않고 대화 중간 중간 자연스럽게 질문을 던졌다.

호응 좋은 아줌마와 통화하면서 선순위 임차인 가운데 두 사람은 부인과

남편이 따로 전입되어 있다는 것을 알아 냈고, 나머지 한 사람은 실제

대항력 있는 임차인이 맞고 인수해야 할 금액이 900만원 이라는 사실도 알아냈다.

 

내가 생각해도 운이 좋았다.

(현장조사 시 중요한 단서를 제공해준 이 아줌마는 이사도 가장 나중에 했고

이사비도 가장 많이 받았다).

이렇게 해서 이 상가주택의 모든 현장조사를 마쳤다.

역시 또 한번 현장조사의 중요성을 실감하는 순간 이었다.

 

 

이야기의 내용이 너무 길어져 다음편에 이어서 다시 내용을 다루겠습니다.

아주 실감나고 흥미 진진한 내용들이면서 앞으로 경매를 계속 진행 해야하는

우리에게 아주 좋은 정보들이 될 것입니다 .

다음편에도 흥미진진한 내용으로이어서 다뤄보겠습니다 .

감사합니다.