부동산경매 현장조사 제대로 하는법 -부동산 경매의기술

 

 

안녕하세요 하루하루 성장하고 있는 매일매일 재테크 공부중인 블로거 정민입니다.

오늘은 부동산 경매의 기술에서 아주아주 중요한 부분입니다.

모든 정답은 현장에 가보면 알수있는 현장조사(부동산임장)

제대로 하는 방법에 대해 공부를 해볼건데요 .

현장조사에 답이 다 나와있을만큼 제대로 하려면 이것저것

체크해야 하는 사항들이 많을텐요 .

송사무장의 부동산 경매의기술에서는 어떤 방법들을 제시해 주는지

꼼꼼히 한번 살펴 보러 가겠습니다.

 

 

책속으로 한번 들어가 보겠습니다.

 

 

<현장조사 제대로 하는 방법>

 

경매에서 입찰자에게 가장 중요한 첫 단추가 임장활동 (=현장조사)이다.

첫 단추가 꼬이면 정말 끝날 때까지 속을 썩인다.

또한 일반물건이 아닌 선순위 대항력 있는 임차인 물건이나 유치권 물건 등

특수물건은 서류보다 현장에서 더 많은

해답을 얻을 수 있기에 경매고수가 되기 위해선 임장활동은 필수이며,

하면 할수록 실력이 쌓이기 된다.

 

아래에 적혀 있는 사항을 토대로 체크리스트를 작성하여 입찰 전에

빠짐없이 점검하도록 하자.

경매는 돈이 오고 가는 게임이다.

따라서 실수는 곧 금전적인 손실로

직결되니 꼼꼼하게 하는 습관을 들이는 것이 좋다.

 

 

<현장 조사할 때 유의 할점 >

 

1.입찰 부동산의 전입세대 열람을 상세히 파악한다 (대항력 여부확인!)

 

전입세대 열람을 보면 세대주의 전입일이 기재되어 있다. 간혹 세대주보다

전입을 빨리 한 한세대원도 함께 표기가 된다.

채무자 가족 외 다른 세대주가 접입되어 있을경우 반드시 채무자와

소유자와의 가족관계를 물어보자

(상가의 경우 전입세대 열람 대신 사업자등록 현황을 참고한다).

 

 

2.현장조사 시 공부서류를 지참한 후 대조작업을 한다.

 

토지나 공장 등 경계가 불분명한 부동산에 입찰할 경우 감정평가서 ,지적도,

건축물대장 ,토지대장, 토지이용계획확인원 등 공부서류를 지참하여

현장에 가서 현황과 일치하는지 확인해야 한다.

토지의 경우 진입로가 제대로 되어 있는지, 건축 허가가 가능한지 ,

기존 소유주에게 주어진 조건이 그대로 승계되는지 입찰 전에 꼼꼼히 챙겨야 한다.

 

빌라나 오피스텔, 연립의 경우 실제 등기부등본이나 건축물대장상에 기재된

주소와 현황의 일치 여부도 확인하자. 공부상 근린생활시설인데 현황은

주거형으로 사용하고 있는 경우 대출도 힘들고 임대, 매매도 수월하지 않다.

 

3. 유해, 혐오시설이 있는지 점검한다.

 

현장에 가서 입찰 물건을 상태만 점검하고 곧바로 돌아오는 사람도 있다.

자신이 잘 아는 지역일 때는 괜찮겠지만 모르는 지역에서는 좀 더 시간을

투자하자. 주변에 납골당, 쓰레기소각장, 화장터, 축사, 장례식장 등

혐오시설이 있는지 점검하고 철탑, 군용비행구역 ,

군부대 사격장이 있는지도 확인하도록 한다.

주변 환경과 소음은 부동산 매매가격에 매우 큰 영향을 끼친다.

호재보다 이 부분을 더 중요하게 체크해야 한다.

 

 

4.시세조사는 두 곳 이상의 부동산을 방문 한다.

 

당연하게 아무것도 아닌 것 같지만 의외로 실전에서 투자를 하다보면

이 부분에서 실수를 많이 한다. 경매는 조사한 시세를 기준으로 수익을

고려하여 입찰가를 적어내므로 시세를 높게 조사해도 문제가 되고 ,

너무 낮게 책정해도 낙찰되지 못하기에 기회를 잃는다.

법원의 감정가격은 기본적으로 채권회수를 위한 감정평가이므로 보통

시세보다 높게 책정되는 경우가 많다 (반대로 은행의 대출감정은 돈을

빌려주기 위한 감정이므로 시세보다 짠 편이다.)

 

임장조사 시 부동산에 갔는데 아는 체를 많이 하는 중개업소의 주관적인

의견을 시세로 오인하고 입찰하지 말자.

자신이 초보일수록 부동산을 여러 곳 방문하는 수고를 해야 한다(처음엔

모르는 곳에 들어가는 것이 부담이 많이 되지만 경험이 쌓이면 부동산에서

농담을 나눌 정도로 능숙해진다).

부동산 중개업소 한 곳의 말만 듣고 시세를 다 파악했다고 생각하면 안 된다.

또한 비슷한 물건의 급매물(가끔 낙찰가 보다 싼 급매물도 있음 )이 나와

있는지도 점검하고, 매매 시세는 매도가격과 매수가격을 나누어 물어봐야 한다

(생각보다 차이가 크다). 또한 임대가격도 전세와 월세를 나누어 확인하도록 하자.

 

 

5. 현장의 결점부터 찾아야 한다

 

좋은 점부터 보지말자.

일반 부동산을 매매할 때도 매수하려는 사람은

부동산의 단점부터 꼬집어 가격을 흥정한다.

입찰할 떄도 매수자 입장이 되어 물건을 꼼꼼하게 훑어봐야 한다.

도시가스 설치여부 (기름보일러, LPG가스도 가끔 있다),건물의 방수공사가

제대로 되었는지 , 화재는 발생한 적이 없는지 ,

채광 (빌라나 반지하의 경우 필수 점검)은 어떤지,

건물의 노후도는 어느 정도인지 점검하자.

또한 요즘엔 대부분 자가용을 소유하고 있으므로 세대당 주차공간이

확보되었는지도 매우 중요하다.

 

특히 주차공간이 부족한 빌라 밀집지역에서는 주차 공간의

여부로 매매나 임대가 결정될 수도 있으니 꼼꼼히 확인해 봐야한다.

 

 

6.점유자가 누구인지 확인한다

 

점유자 확인을 통해 우선적으로 명도의 난이도가 수월할지 여부를 판단할 수 있다 .

또한 상세한 현장조사를 통해 서류상으로대항력이 있어 보이는 선순위

위장 임차인 물건이나 유치권 신고가 되어 있는

특수물건 등은 현장에서 답을 얻는 경우가 많다.

 

유치권 신고, 물건은 현장 조사 시 실제 그 부동산을

누가 점유하는지 꼭 파악해야 한다.

 

유치권 신고 서류에는 건설회사로 등재되어 있으나 실제로는

임차인이나 채무자가 직접 점유하거나 아는 사람을 앞세우고

뒤에서 조종하는 경우도 많다.

 

 

7.연체된 공과금이나 추가공사 여부를 따져봐야 한다.

 

상가의 경우 연체된 관리비가 연체되어 수천만 원씩 되는 경우도 있다.

또 점유자는 버젓이 영업하는데 관리비가 연체되어 있을 때도 있다.

집합 건물 체납 관리비의 경우 낙찰자가 공용부분의 관리비를 부담해야

하기에 그 금액만큼 입찰가 산정 시 미리 계산하여 입찰해야 한다(체납된

관리비를 고려하여 낙찰 받았다고 하더라도 점유자가 영업하고 있거나,

거주하면서 관리비가 연체된경우에는 낙찰 후 관리사무소의 업무상

과실 부분을 짚어가며 관리비를 조정해야 한다).

 

전기요금,가스요금 ,수도요금은 낙찰 후 등기부등본을 갖고 기관에

방문하거나전화로 연락하면 소유권이전등기 후에 발생한 요금에

대해서만 납부하도록 처리해준다.

또, 빌라나 연립주택,단독주택, 등은 수도나 전기 시설이 개별로 되어

있는지, 옥상에 방수공사나 마감공사가 제대로 되어 있는지 확인하여

추가적인 공사를 해야 할 경우 공사비를 감안하여 입찰가격을 적어야

할 것이다.

 

 

8.상가는 임대가격을 정확하게 확인 한다

 

상가는 임대가격을 기준으로 매매가격이 산정되는데, 적정 매매가격은

현금 투입대비 임대 수익률을 산정하여 수익률이 4~6.5%인 금액으로

결정된다. 또한 상가마다 관리비 차이가 크므로 매달 부과되는 관리비도

체크해야 한다 .

(관리비가 너무 높으면 낙찰 후 재임대할 때 세입자를

구하기 힘들고 월세 가격도 높게 책정할 수 없다).

 

9.농지취득자격증명원 발급 여부는 입찰 전에 확인 한다

 

지목이 전,답 과수원일 경우 낙찰 후 1주일 이내에 농지취득자격증명을

제출해야만 매각허가결절 받을 수 있다.

 

전이나 답은 경매나 공매,즉

민사집행절차를 거쳐 소유권을 취득할 때에는 해당 부동산과 낙찰자의

주거지역 거리가 상당하더라도 농취증을 발급받는 것이 어렵지 않다.

 

그러나 농지의 경우에는 매각물건 명세서의 특별매각조건에 '농취증미제출시

보증금 몰수' 라는 문구가 있으니 잘 확인해야 한다.

 

 

지목은 전.답으로 되어 있으나 현황이 도로이거나 그 지상에 건물이나 저장물이

있는 경우 반드시 입찰 전에 위 사항의 해결이 가능한지 담당자와 면담하는

것이 좋다 (토지이용계획확인원에 1,2,3 종 주거지역으로 되어 있으면

지목이 전.답일지라도 농취증을 발급받지 않아도 등기가 가능하다).

 

현장답사를 할수록 물건의 하자부분에 대한 관찰력도 발달하지만, 부동산에

대한 감각도 좋아지기에 현장답사의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다.

 

 

 

 

부동산은 상상력과 응용력이 풍부한 사람에게 더 큰 기회가 온다.

 

 

 

 

오늘 함께 살펴본 현장조사의 팁들이 여러분의 발걸음에 작은 지침이 되었길 바랍니다.

 경매의 길 위에서 발견하는 작은 디테일 하나하나가 앞으로

여러분의 크고 작은 성공으로 이어지길 기대합니다. 

부동산 경매에 대한 진정한 안목과 감각은 결국 현장에서 쌓이는 법.

매 순간 도전과 배움을 두려워하지 말고, 

여러분만의 특별한 이야기를 만들어 가시길 바랍니다. 

 

오늘도 저의 블로그를 보시면서  행운과 풍요로움이 함께하길 기원합니다.