부동산경매 명도잘되는 효과만점 내용증명 -부동산경매의기술

 

안녕하세요 매일매일 성장하고 있는 경제 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘은 부동산 경매 낙찰 후 명도를 위한 효과만점 짜리 내용증명 어떻게 작성을

해서 어떤방법으로 보내는지 이미 유명한 책 '송사무장의 부동산 경매의 기술'

에서 함께 공부해 보도록 하겠습니다.

 

책속으로 들어가 보실게요 !

 

내용증명은 자기 의사를 상대방에게 전달할 때 공신력 있는 기관을 통해 공적으로

증명하는 것을 말한다. 이러한 내용증명은 낙찰자가 점유자에 관한 명도 및

체납관리비에 관하여 관리사무소와 협상할 때 유용하게 사용할 수 있다.

 

낙찰자와 점유자가 첨예하게 대립된 상황에서 낙찰자의 입장을 목청 높여

이야기하거나 인상을 쓰며 말한다고 하여 상대방이 제압되는 것은 아니다.

어쩌면 오히려 점유자가 똑같이 목청을 높이거나 비상식적인 언어로 대응할 경우

상황이 더 악화될 수도 있다.

 

 

 

이런 때는 말로 하기보다 낙잘자의 입장 및 앞으로 진행할 법적 절차에 관해

내용증명을 보낸다고 가정해보자.위 상황처럼 낙찰 후 점유자와 대립된 상태에서

낙찰자가 한 말은 한번 듣고 흘려버릴 수 있지만 내용증명을 통해 보낸 글은

몇 번이고 반복해서 읽게 될 것이다.

 

그리고 일단 말보다는 낙찰자의 확실한 의사를 담은 글을 점유자가 더 차분한

상태에서 확인이 가능하기에 정확하게 의사전달을 할 수가 있다.

사실 내용증명이란 존재 자체가, 그런 경험이 없는 일반일에게는 심리적으로

위축되게 만든다.

따라서 자신의 상황에 맞는 내용증명을 잘 활용한다면 경매나 공매에서 낙찰 후

본격적인 법적절차 (명도소송,점유이전금지가처분)를 제기하기 전에도

충분히 상대방을 압박하여 합의를 이끌어낼 수 있다. 또한 소송이 진행 될 경우에는

증거자료로 사용할 수도 있다.

 

 

 

 

내용증명을 상대방에게 보내는 목적

 

①협상 전 심리적 압박

내용증명은 낙찰자가 세입자를 명도 할 때 , 관리비가 많이 체납되어 있어서

관리사무소와 밀린 요금을 협상할 때, 또는 공공기관에서 무리한 요구가 아닌데도

수용하지 않을 경우 등 낙찰 후 부딪힐 수 있는 여러 상황에서 요긴하게 쓰인다.

 

<낙찰자가 점유자를 상대로 보내는 내용증명>

낙찰자가 점유자를 상대로 명도를 이끌어내기 위한 내용증명을 작성할 때 점유자와

협의가 되지 않아 명도소송에 의해 판결을 받고, 강제집행(부동산 인도 집행)까지

진행하게 된다면 이에 따른 소송비용 및 강제집행비용을 점유자에게 청구할 것이고, 낙찰자의 소유권 이전일로부터 매달 무상으로 거주했던 월세부분에 대해서도

부당이득을 청구한다는 등의 문구를 기재한다.

또한 협상 결렬 시 법적인 조치를 하겠다는 단호한 표현의 내용증명은 상대방에게

큰 압박이 될 것이다. 결국 점유자가 이런 내용증명을 받게 되면 심리적으로 큰

부담이 되므로 적절한 선에서 합의를 이끌어 낼 수 있다.

 

 

 

<낙찰자가 관리사무소를 상대로 보내는 내용증명 >

체납관리비가 있는 건물을 낙찰 받았을 경우, 그동안 해당 부동산의 점유자 내지

임차인에게 관리비를 적극 징수하지 않은 것에 대한 업무상 과실부분을

묻겠다는 내용과 체납관리비 중 공용부분만 낙찰자의 부담이라는

내용증명을 발송하면 관리사무소 입장에선 엄청난 심리적 부담을 느끼게 된다.

 

또한 낙찰자가소유권이전을 마친 후에도 계속해서 점유자가 부동산인도를

하지 않고 있고 큰 금액의 관리비까지 체납하고 있는 상황이라면,

관리사무소에 위와 같이 적극 징수하라는 내용증명을 발송 하는 것이다.

그렇게 되면 점유자 입장에선 낙찰자에게는 부동산을 인도하라는

압박을 받고, 관리사무소에서는 체납관리비로 인한 단전.단수 압박을

받게 되므로 결국 심리적으로 많은 부담이 되어 쉽게 명도가 되는 경우도 있다.

 

 

 

 

나중에 점유자가 관리비를 완납하지 않고 명도가 되었을 경우에도

체납관리비 중 낙찰자가 부담해야 할 부분에 대한 분배도 원활하게

진행할 수 있다.

위처럼 내용증명은 그 내용을 증명한다는 것에 앞서 입장이 상반된

상대방에게 심리적인 압박을 주어 원만한 합의를 이끌어낼 때

유용하게 사용할 수 있다.

 

일반적으로 신용카드 ,대출,전기, 도시가스, 등의 이용 대금을 미납하거나

연체했을 경우에도 카드사나 은행 및 해당 기관에서 법적인 절차를

진행하겠다는 기분 나쁜 최고 (독촉)장을 발송하는데, 이런 것도

각 기관에서 추후 법적절차를 설명하려는 취지도 있지만 상대방에게

심리적 부담감을 주고 채권을 회수하려는 의도도 있는 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

②증거보전 필요성

 

일정한 내용의 의사표시나 통지를 할때 :혹시 개인의 경우 돈을 빌려주었는데

차용증이나 영수증을 받지 못했고 채무자가 빌린 사실이 없다고 할 때

차용금을 지급하라는 의사표시를 내용증명을 통해 할 수 있다.

 

계약해지를 표시할 때 : 주택임대차의 경우 임대인과 임차인의 계약만료 전에

내용증명을 보내서 계약연장을 하지 않겠다는 의사표시를 할 수 있다.

그 외 부동산매매계약을 체결하고 , 매수인과 매도인 모두 매매계약

해지통보를 내용증명을 통해 할 수 있다. 이외에도 다른 상품구매계약이나

약정에 의한 계약을 했을 떄 계약철회통보를 할 수 있다.

 

이외 채권의 경우 그 성격에 따라 소멸시효가 1,3,5,10 년 기간이 경과되면 소멸하는데 ,

채권을 지급하라는 '최고'를 함으로써 시효중단이 가능하다.

또한 채권을 양수 받은 경우에도 채무자에게 내용증명으로 채권양도통지를 해야만

그 효력이 발생한다. (소멸시효의 연장 및 채권양도).

 

 

내용증명 작성방법

 

내용증명은 정해진 특별한 형식이 있는것은 아니다.

 

첫째, 자신에게 맞는 상황의 제목을 적는다. 예를 들면 '최고서',

'임대차계약해지통보','계약해지통보' 등 여러 형태의 제목을 쓴다.

 

둘째, 발신인의 성명과 주소를 기재하고 수신인의 성명과 주소를 기재한다.

 

셋째,자신의 상황과 추후 진행할 절차를 고려하여 그에 맞는 내용을

기재하면 된다. 소를 제기하기 전에 보내는 내용증명이라면 중요한 증거 자료가

될 수 있으므로 신중하게 작성한다. (공매에서 효과만점인 내용증명을 작성하려면

항상 읽는 이의 입장에서 써야 한다. 그리고 압박만 강하게 한다고 좋은 것이

아니므로 자신의 상황에 맞게 상대방의 수준과 처지를 고려하여 작성하는

것이 좋다).

 

넷째, 문서가 완성이 되었으면 발송인의 성명과 도장을 날인한다.

여러경우 문서 간 간인을 한다.

 

 

 

내용증명의 발송

 

문서가 완성이 되었으면 본인 보관용 1부 외에 추가로 사본 2부를 만든다

(본인보관용1, 우체국보관1, 상대방용1 ). 내용증명의 대상이 1인 이상일 경우에는

추가되는 인원에 따라 각각 사본을 1부씩 더 추가해야 한다.

또한 내용증명을 인터넷 우체국(www.epost.go.kr)을 통해서도 발송할 수 있다.

만약 발송한 내용증명을 배달증명으로 보내면 발송한 내용증명에 관해

누가 수령했는지 여부를 확인할 수 있는 등기가 다시 발신인에게 온다.

또 배달증명을 보내지 않더라도 본인이 발송한 내용증명을 인터넷 및 스마트 폰을

통해서도 확인이 가능하며 , 요즘에는 우체국에서 우편물 접수 시에

핸드폰 번호를 등록하면 배송여부를 문자로 통지해 주기도 한다.

 

 

 

부동산 경매에서의 명도 과정은 복잡하고 때로는 감정적으로도 힘든 여정일 수 있습니다. 

그렇기에 확고한 법적 서류와 같은 도구가 때로는 필요하지만,

그보다 중요한 것은 인간적으로 서로를 이해하고자 하는 노력입니다.

 

인간 사이의 모든 분쟁은 결국 소통에서 비롯되며, 해결의 열쇠 역시 소통에 있습니다.

내용증명은 단순한 법적 절차 이상의 무언가를 지향해야 합니다.

 그것은 상대방을 배려하면서도 우리의 입장을 분명히 하고, 

결국 더 나은 해결을 위한 다리를 놓는 것입니다. 

 

매일 쌓아올린 경제적 지식이 여러분의 삶을 더 풍요롭게 만들기를 바라며, 

오늘도 한 걸음 더 성장하는 계기가 되었기를 바랍니다.