유치권실전사례-부동산경매의기술

 

 

안녕하세요. 매일매일 성장하고 있는 공부하는 블로거 정민 입니다. 

오늘은 부동산 경매의 기술 중 유치권 실전사례를 통해 경험을 배워보는 

시간을 갖으려고 합니다. 경매의 기술 책에서 저자의 실전사례를 다루어 보았으니

이번사례를 여러분의 미래의 경험이라고 상상하시면서 읽어보시길 권장 드립니다. 

 

책속으로 들어가 보겠습니다.

 

 

 

유치권이란?

 

⎡유치권은 채권자가 채무자로부터 금전적인 채무를 변제받을 때까지

채무자의 재산을 점유하여 이를 담보로 삼는 권리입니다.

이는 채무자가 채권자에게 빚을 갚지 않을 경우,

채권자가 해당 재산을 경매에 부치거나 법원의 결정을 통해 빚을

회수할 수 있는 방법으로 활용될 수 있습니다.

- 채권자는 유치권을 행사하기 위해 해당 재산을 실제로 점유하고 있어야 합니다.

-채무와 관련된 변제가 이뤄질 때까지 유치권은 유지됩니다.

즉, 채권자가 빚을 전부 변제받을 때까지 계속해서 그 물건을 점유할 수 있습니다.

- 일반적으로 유치권은 해당 물건과 관련된 비용(예: 보수비, 수리비 등)의

변제를 확보하기 위해 행사됩니다.

-저당권과의 차이: 유치권은 특별한 설정 절차 없이 발생하며,

점유를 통해서만 권리가 유지된다는 점에서 저당권과는 다릅니다.

저당권은 통상적으로 설정 과정이 필요하며, 점유와는 무관하게 권리가 행사됩니다.⎦

 

※저의 블로그 에서는 부동산 용어를 처음 들어보시는 분들을 위해

반복된 부동산 용어가 재 해석이 반복적으로 계속해서 되고 있으니

계속 읽으시면서 반복된 용어를 머릿속에 상기 시켜주시기 바랍니다.

 

 

 

유치권 실전 사례

 

 

 

 

 

평소 잘 알고 지내던 지인에게서 연락이 왔다.

이 형님은 경매는 많이 해보셨지만, 유치권 물건은 처음 낙찰 받았다고 하시며,

어떻게 처리해야 할지 모르겠다며 무작정 서류를 싸 들고 사무실로 찾아오셨다.

 

 

 

이런 경우 어찌 보면 낙찰 받고 처음부터 전문가를 찾아가는 것이 현명한 일인지

모른다. 가끔 인도명령도 기각되고 점유자에게 시달리다가 낙찰 후 몇 개월을

넘긴 다음 마음고생만 엄청나게 하고 사무실에 찾아오는 사람도 있다.

시간이 많이 흘렀다고 변호사 수임료가 싼 것도 아니고 잔금을 낸 뒤 인도명령을

신청할 수 있는 기간 (6개월)이 지나면 전문가라도 일단 단기간에 끝내기가

무척 힘들다.

 

 

 

사전검토

 

형님이 낙찰을 받고 현장에 가서 유치권자들을 만났는데

그들이 낙찰자에게 요구하는 금액이 만만치 않고 오히려

잔금납부를 하지 말라고 엄포를 놓았다고 했다.

 

감정가격이 1억 1,000만 원인데 유치권 신고금액이 1억 원이나 되었다.

그야말로 배보다 배꼽이 큰 것이다.

 

유치권이 성립 된다면 낙찰자는 감정가격을 훨씬 웃도는

가격으로 건물을 매입해야 한다.

 

낙찰자가 뚜렷한 목적으로 낙찰을 받은 것이기에 일단은 다행이라고 생각했다.

 

가지고 온 서류를 꼼꼼히 확인해 보고 유치권신고서의 내용을 살펴보았다.

 

공사업자가 공사 후 소유자에게 공사비를 받지 못해서 점유하는 전형적인

유치권 신고서였다(공사하고 공사비 1억 원을 못 받았다면 나 같으면 가만있지

않을 텐데 3년씩이나 공사비를 변제받지 못하고 참았다니 공사업자가 참으로

인자하고 착한 사람이라는 생각이 들었다).

 

 

 

 

 

 

 

 

유치권 허점을 찾아내라!

 

유치권은 대부분 서류를 살펴보면 반드시 하자 부분이 발견된다.

유치권자들의 신고 내용이 갈수록 수준이 높아지긴 하지만,

건물이 신축이 아닌이상 공사업자가 경매가 진행될 것이라고

미리 예상하고 준비하기는 현실적으로 힘들기 때문이다.

 

유치권신고를 한 'ㅇㅇ산업안전관리공사 '의 법인등기부등본을 살펴보았다.

그런데 자세히 보니 유치권신고를 한 법인의 대표이사와 이사가 소유자의

친형들이었다(뭔가 구린 냄새가 났다~~).

하지만 이것만으로는 부족했다.

경매에서 절대적으로 필요한 것은 심증보다 물증이다.

계속해서 서류를 뒤적거리며 메모를 해 나갔다.

 

 

 

그런데 서류를 확인하다 또 하나의 법인이 발견되었다.

ㅇㅇ종합건설이라는 법인이었다.

여기에는 소유자가 이사로 등재되어 있고 나머지 형들이 대표이사와

이사로 되어 있었다. (이것 봐라 ~~완전 짜고 치는 고스톱이네!!).

 

점점 유치권이 허위일 가능성이 크다고 판단되었다.

서류를 살피던 중 경매부동산의 부동산등기부등본을 들여다보았다.

드디어 여기에서 유치권자의 결정적인 실수를 발견했다.

 

 

 

유치권신고서 1번을 살펴보면 공사업자는 2002.11.12 에 1억 4,707만 원에

공사도급 계약을 체결하고 2003.4.20 에 공사 완료하기로 약정했다고 했는데,

이 건물은 2002.6.2~2003.6.1 까지 전세권설정이 되어 있다.

유치권 금액이 몇 백만 원도 아닌 1억 4,700만 원의 대공사인데 공사하는 도중에

임차인이 살고 있다는 것은 말이 안 되었다.

또 임차인의 전세권존속기간인 2003.4.20 부터 점유했다는 것도 거짓말이었다.

 

모든 사실관계가 밝혀졌다. 공사 기간과 유치권자가 점유하지 않았다는 부분에

대한 소명을 제대로 하여 인도명령신청을 하면 단기간에 명도가 가능할 것으로

판단했다.이렇개 유치권이 인전되지 않는 결정적인 증거를 찾을 때 매번 짜릿한

쾌감을 느낀다. 증거자료를 첨부하여 인도명령신청서를 작성했다.

 

 

압박을 시작하다

 

허위 유치권으로 명백하게 판단이 되었으므로 ,

형님에게 낙찰 잔금을납부하시라고 말씀드렸다.

 

형님은 대출이 안 되어 일단 급전을 구해 잔금

납부를 했다(유치권신고가 되어 있는 물건은 대출받는 데 어려움이 많다.

신용이 정말 좋은 사람이나 유치권이 성립하지 않는 명백한 자료를 제출하여

은행직원을 설득한다면 대출이 가능하기도 하다).

나는 늘 법적 절차를 밟기 전에 점유자에게 합리적으로 판단할 기회와

여유를 주었다.핸드폰을 열고 소유자 친형(공사업자) 번호를 꾹꾹 눌렀다.

 

 

 

 

"안녕하세요?ㅇㅇ 사장님 맞으시죠?저는 송사무장이라고 합니다."

 

"무슨 일로 그러시죠?"

 

"네, 낙찰자 김ㅇ 교 씨를 아시죠?낙찰 받고 변호사를 선임했습니다."

 

"아~ 그사람이요. 너무 겁 없이 낙찰 받았어요 ." (겁은 너희가 없는 거지 )

 

"소유자분이 친동생이고 공사비도 높게 책정되어 있는 것 같던데 실제 공사

하셨나요?"

 

"(뻔한 대답 ) 친동생이더라도 저희가 공사한 게 맞고 아무리 변호사가 선임

되었어도 유치권 금액은 물어줘야 합니다."

 

 

 

"제가 마지막으로 말씀드리는데 적당한 이사비를 받고 나가실 생각은 없으십니까?"

 

"안 됩니다. 그냥 법대로 하세요. 저희도 자신이 있으니까요."

 

"그러면 저는 민사든 형사든 법대로 진행하겠습니다.

서운하게 생각하지 마십시요 ."

 

"마음대로 하시오."

 

만약 허위유치권에 대한 증거자료가 부족했다면 그들을 직접 찾아갔을 것이다.

직접 찾아가서 추가 증거자료를 수집했을 것이다. 하지만 유치권이 성립되지

않는 모든 증거자료가 있기에 단지 그들의 의도를 파악하려고 전화한 것일 뿐

내가 결정적인 증거를 잡았다는 것은 밝히지 않았다.

그들에게 마지막으로 기회를 준 것이다.

 

 

 

처음부터 전화 한 통화로 일이 마무리될 거라고 생각하지는 않았지만,

유치권자의 당당함과 '법대로 하라'는 뻔뻔함에 은근히 열이 올라왔다.

인도명령신청서를 완성하고 동시에 고소장을 작성했다.

인도명령신청서에 피신청인으로 두 개의 법인과 소유자,친형, 형수,형2

,형3 등 관련된 일가족 모두 넣었다.

형님에게 인도명령신청서는 법원에 접수하고 고소장은 검찰청에 제출하라고

말씀드렸다. 그런데 법원에 인도명령신청서를 접수하러 간 형님에게서

연락이 왔다.

 

...

 

다음 뒷 이야기가 너무나 궁금하실텐데요 ... 이야기가 너무 길어져 여기까지만

작성하고 다음편에 이어서 작성 하도록 하겠습니다.

궁금하신분들은 다음편 꼭 기대 해 주세요 !!