부동산경매 인도명령신청절차-부동산 경매의기술

 

 

안녕하세요 . 매일매일 성장하고 있는 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘은 부동산 경매 낙찰 후 명도를 진행하면서 점유자와의 소통이

제대로 되지 않을 시 법적 절차에대해 알아보려고 하는데요 .

인도명령이라는 뜻과 절차에 대해 함께 공부해 보도록 하겠습니다.

 

 

책속으로 들어가 보실게요 !

 

 

 

 

매수인 (=낙찰자)은 잔금을 하기 전부터 신속하게 해당 부동산의 점유자를 내보낼

준비를 해야 한다. 앞서 명도의 기술 편에서 명도에 필요한 법적 절차에 대해서

항상 충분히 준비해야 한다고 언급한 바 있다. 그렇다면 낙찰자가 해당 부동산의

명도를 위해 준비해야 하는 법적 절차는 무엇인지 알아보자.

 

인도명령

 

인도명령은 낙찰자가 잔금을 낸 후 해당 부동산은 점유한 점유자에게 부동산

인도를 요구했으나 이를 거부할 경우 점유자를 상대로 법원에 인도명령을

신청하는 것이다. (실전에서는 점유자와 이사에 관해 협의하기 전에 잔금납부와

동시에 인도명령신청을 한다).

 

 

 

 

인도명령의 대상

 

인도명령의 대상을 소유자, 채무자뿐만 아니라 경매개시일 이후의 모든 대항력이

없는 점유자로 확대함으로써 부동산 명도를 수월하게 하였다.

위에서 언급한 대항력이 없는 점유자는 채무자나 소유자의 동거가족 ,

상속인 , 피고용인 , 점유보조자,집행방해를 목적으로 채무자와 공모한 점유자,

채무자가 법인일 경우 법인의 직원등이 해당한다 (인도명령의 효력이 미치는 인적 범위에는 채무자

겸 소유자의 부인과 그의 동거 가족까지도 포함한다).

하지만 대항력 있는 임차인이나 적합한 유치권자의 경우에는

낙찰 후 인도명령을 신청해도 기각된다.

 

 

 

인도명령의 절차와 결정

 

①낙찰자는 낙찰 잔금을 내고 잔금 납부일로부터 6개월 이내에 인도명령신청이

가능하다. 만약 이 기간이 지나면 해당 부동산의 점유자가 인도명령 대상자에

해당된다 하더라도 신청이 불가능하고 명도소송을 해야 하므로 주의해야한다

(민사집행법 제136조 제1항).즉 잔금 납부일을 기준으로 하여 6개월 이내에는

인도명령신청을 할 수 있으나 6개월 지나면 본안소송 (명도소송) 을 제기해야

한다(단, 인도명령결정만 받아두면 강제집행은 6개월이 경과해도 가능하다 ).

 

②해당 부동산의 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 특별한 사유가 없는

한 낙찰자가 인도명령을 신청하면 약 2주일 이내에 결정문이 나온다

(단, 임차인의 경우 배당기일 이후에 인도명령결정을 해주는 것이 법원의

판례이다 ). 만약 점유자가 인도명령 대상자 해당 여부에 대한 자료가 불분명한

경우 심문기일을 지정하여 낙찰자와 점유자의 의견을 청취한 뒤 인도명령결정의

가부를 결정한다.

 

 

 

만약 점유자가 심문기일에 출석하지 않는다면 인도명령에 대한 특별한 사유가

없는 것으로 간주하고 인도명령이 결정된다 (유치권과 대항력 있는 임차인의

지위가 모호한 경우 심문기일이 지정된다. 경매법원에서는 인도명령에 대해

적극적으로 판단하지 않으므로 낙찰자의 철저한 자료준비가 매우 중요하다).

 

③실전에서 점유자를 강제집행 절차까지 진행하는 경우는 드믈다.

그러나 인도명령 제도는 낙찰자가 쥐고 있는 명도에 관한 강력한 무기이므로

잔금납부와 동시에 하는 것이 좋다 (법무사사무소에서 소유권 이전 시 서비스차원에서 해주기도 한다).

 

④인도명령결정문이 상대방에게 제대로 송달되지 않은 경우, 법원마다 차이가

있지만 점유자가 주소를 옮긴 지역으로 주소보정을 하여 재 송달을 신청하거나

집행관에 의한 특별송달신청, 발송송달을 통해 송달하게 된다.

 

 

 

 

 

인도명령 외 낙찰자가 부동산 명도를 하기 위한 보조 방법

 

①점유이전금지가처분 신청

점유이전금지가처분은 해당 부동산의 점유이전을 타인에게 금하게 하는 보전처분으로 ,

신청 당시 점유자가 강제집행 전에 제3자에게 점유이전을 한다고 해도

다시 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 받을 필요 없이 승계집행문을 부여

받아서 강제집행이 가능하다.

 

또 가처분 집행 시 가처분 결정문을 집행관이 해당 부동산 건물 내부에

부착하게 되므로 점유자에게 심리적 부담감을 주게 되어 명도 협상할 때

유리한 부분이 있다(집행관이 결정문을 송달하기 위해 해당 부동산 내부에

들어갈때 문이 잠겨져 있을 경우 강제 개문한다).

 

②내용증명 발송

점유자를 상대로 원만하게 합의되지 않을 때 낙찰자가 진행하는 법적 절차에

대한 내용과 법적 절차를 진행하며 발생한 비용을 청구하는 내용, 세입자의

경우 무단거주에 따른 부당이익으로 재산에 압류 할 수 있다는 내용을 담은

내용증명은 점유자에 대한 명도협상 시 효과적인 압박 수단이 된다.

 

 

 

부동산 인도 (강제)집행

 

인도명령결정이 상대방에게 송달 되었는데도 점유자가 이사를 거부할 경우

낙찰자는 인도명령결정문이 송달증명원을 해달 계에서 발급받아

인도명령결정문과 함께 집행관실에 강제집행 신청을 할 수 있다. (법원마다 차이는 있다).

 

강제집행을 신청하고 해당 부동산의 집행에 필요한 집행규모와 노무인력의

규모가 정해지면 낙찰자는 이 비용을 집행 전에 미리 납부해야 한다.

낙찰자가 집행비용을 납부하면 점유자에게 집행 계고 (예고) 를 하는 법원이 있고

집행계고 없이 강제집행을 하는 법원이 있다. 집행 계고의 횟수도

법원 집행관실마다 다를 수 있으므로 담당 직원에게 미리 확인을 하는 것이 좋다.

 

만약 강제집행 전에 점유자와 합의된 경우 미리 납부한 비용은 환급 받을 수 있다.

또 강제집행을 위해 현장에 도착했는데 기타사유로 집행하지 못한 경우 낙찰자가

낸 비용에서 30%가 차감된 후 환불된다. 결론적으로 부동산 인도 집행을 위한

절차를 요약하면 다음과 같다.

 

 

 

 

⎡인도명령신청 →인도명령결정→점유자에게 인도명령결정문 송달 →해당 계에서

송달증명원 발급 →송달증명원+인도명령결정 정본으로 집행관사무실에 강제집행신청→

집행비용 예납 →점유자에게 집행 계고(예고)→부동산 인도 집행 시행→

유채동산 경매신청 (점유자가 강제집행 후에도 자기 짐을 찾아가지 않은 경우 )⎦

 

 

 

 

부동산 경매의 여정은 낙찰 후 시작되는것 같아요 .

어떤 점유자를 만나게 될지 ..

어떤 문제 해결해야 될지 ...

늘 부딪히는 장벽이 있을테지만

쉽지 않은 만큼의 가치를 가져다 주기 때문에 헤쳐나가는 여정이

나만의 경매의 기술이 만들어 지지 않을까 싶습니다 .

오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다. 다음편에는

'유치권 제대로 알면 큰 수익이 난다' 라는 주제로 찾아 뵙겠습니다.

감사합니다.