유치권 제대로알면 큰 수익난다-부동산경매의기술

 

 

 

안녕하세요. 매일매일 성장하고 있는 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘은 유치권에 대해 더 자세히 알아보고 제대로 알면 큰 수익이 날 수 있는

방법에 대해 함께 공부해 보도록 하겠습니다 .

 

책속으로 바로 들어가 보겠습니다.

 

 

 

법원에서 진행되는 경매물건 중에서 매각물건명세서를 자세히 보면

'유치권신고 있음 ' , 유치권성립 여지 있음' 이라고 기재되어 있는

물건이 있다. 이런 유치권이 존재하는 물건을 보면 초보들은

그냥 넘겨버리지만 ,경매를 조금 해본 사람들이라면 하자가 없는

일반물건에 비해 더 높은 수익을 올릴 수 있어 철저히 조사하여 입찰한다.

 

유치권의 본래 취지는 공사업자가 공사를 한 후 공사비를 제때에 받지 못하게

되었을 때 이를 보호하기 위해서 생긴 제도이다.

 

 

 

유치권이란 무엇인가

 

유치권은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생한 채권이

있을 경우 그 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치할 수 잇는 권리이다

(민법 제320조).

유치권은 배당절차에서 우선변제권이 없어서 배당받지 못하나 낙찰자에게

채권변제를 받을 때까지 부동산 인도를 거부할 수 있어서 사실상 우선변제권이

있는 곳으로 보아야 한다. 부동산 유치권의 경우 등기를 필요로 하지 않으며 ,

또한 신고해야만 변제받을 수 있는 것이 아닌 법률상 당연히 발생하는 것이므로

유치권 신고가 되어 있지 않은 물건도 주의해야 한다.

 

따라서 신축 건물이나 공사가 중단된 건물이 유치권 신고가 안 되어 있을 때는

확인절차를 거쳐 입찰해야 한다. 만약 유치권신고가 안 되어 있는데 낙찰 후

이 사실을 알았다면 낙찰자는 잔금 전까지 '매각불허가신청'을 할 수 있다.

 

 

 

유치권 권리를 주장할 수 있는 경우

 

경매부동산을 공사하고 공사비를 받지 못했을 때

건물의 신축공사를 한 수급인(공사업자 )이 그 건물에 실제 공사를 한 후

바디 못한 공사대금채권이 있고 동시에 적법하게 점유하고 있는 경우

수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다.

 

임차인 또는 제 3취득자의 필요비와 유익비

경매부동산의 개량이나 보존을 위해 지출된 비용은 유치권 주장이 가능하다.

임차인이나 제3취득자가 하수도나 도로 개통 후 지출한 비용이나 개량과

보존행위를 함으로써 건물의 객관적 가치를 증대한 경우에 속한다.

건물의 객관적 가치라는 말은 모호하지만 해당 물건의 감정평가금액을

올릴 수 있는 수준으로 이해하면 된다.

 

 

 

유치권의 성립요건

 

아래의 성립요건 중 하나라도 제외되면 유치권자는 공사채권을 낙찰자에게

변제받을 수 없고 해당 부동산의 명도를 거부할 수 없다 .

따라서 낙찰자로서는 유치권이 있는 물건을 접했을 경우 유치권이 성립되지 않는

부분을 발견하면 기회가 될 수 있다.

유치권의 성립요건은 경매에서 아주 중요한 부분이다.

 

①유치권의 채권이 경매부동산 자체에서 발생해야 하고 채권이 변제기가

도래해야 한다

 

유치권신고가 된 채권이 경매부동산과 관련하여 발생해야 한다

(민법 제320조 제1항).채권이 경매부동산을 점유하기 전에 발생하였다고

하더라도 나중에 목적물을 점유하면 유치권은 성립한다.

따라서 점유와 동시에 채권이 발생해야 하는 것은 아니다.

 

 

 

임차인의 보증금반환채권, 권리금반환청구권, 임차인의 부속물매수청구권,

토지임차인 부속물매수청구권 등은 임차물을 목적으로 하여 성립한 것이지

임차물에 관하여 생긴 채권이 아니며 유치권에 속하지 않는다.

 

또한, 임차인이 자신의 영업을 하기 위하여 투입된 시설비와 소멸시효가 지난

공사채권 (3년)은 소멸시효 중단 행위를 하지 않고 나중에 점유한다고 하더라도

유치권이 성립되지 않는다 .

 

임차인이나 제3자의 경우 필요비나 유익비를 경매대금에서 우선변제받으려면

그 지출금액을 ,유익비의 경우 지출금액 또는 부동산 가액의 증가액을 증명하여

경매법원에 점유권자의 상환청구권 근거로 한 청구를 하여야 한다.

그러나 임차인이 영업 목적이 아닌 부동산의 객관적 가치를 증가시켰다고

입증하기는 현실적으로 힘들다.

 

 

 

 

②채권자가 경매부동산을 점유하고 있어야 한다 .

유치권 점유는 직접 점유하거나 경비업체나 용역을 지정하여 간접 점유해도

인정되고 , 자금장치를 하고 명인 공고를 해두는 것으로도 점유가 인정된다.

점유를 할 때에는 중간에 끊이지 않고 지속하여야 한다 (점유의 영속성).

유치권 신고서류에 유치권자가 건설 회사나 법인으로 기재되어 있으나

실제로는 임차인이나 채무자, 아니면 채무자의 측근이 점유하는 경우도

이런 경우 일단 허위 유치권으로 의심해봐야 한다.

'점유라고 함은 물건이 사회 통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고

보이는 객관적 관계에 있는 것을 말한다. 사실상 지배가 있다고 하기 위해

서는 반드시 물건을 물리적 .현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 게 아니고 ,

물건과 사람의 시간적 .공간적 관계가 본권관계,타인 지배의 배제가능성

등을 고려하여 사회 통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다'

라고 규정하였다.

불법행위에 기인한 점유는 인정되지 않는다 .그리고 점유를 상실하면

유치권은 소멸하게 된다(민법 제 328조).

 

 

 

③경매기입등기(압류)전에 점유해야한다

 

유치권에 대한 점유는 아무 때나 한다고 인정되는 것이 아니다.

반드시 경매기입등기 전에 점유를 개시하여야만 낙찰자에게 대항할 수 있다.

공사업자가 경매절차가 진행된는 것을 나중에 알고 급하게 유치권신고를 하고

점유를 시작하는 것을 볼 수 있는데 , 이런 경우에는 유치권이 성립되지 않는다 .

 

 

 

 

④공사도급계약서 및 약정서 , 임대차계약서 작성 시 유치권권리 배제특약이 없어야 한다

부동산 중개 사무소에서 임대차 계약을 하는 경우 계약서상에 일반적인 표준계약

내용과 특약사항이 기재되어있다.'임차인은 임대인에게

해당 부동산을 원상회복하여 반환 한다'라는 '원상회복' 약정이 되어 있는

계약서로 임대차계약을 체결한 경우에는 임차인이 필요비.유익비를 지출했다 하더라도

낙찰자에게 유치권으로 대항하지 못한다.

 

또한 공사계약서작성 시 유치권 배제특약과 명도해주기로 하는

명도약정이 있다면 기일 이후의 점유는 유치권이 성립되지 않는다.

 

경매절차를 거쳐도 유치권으로 인해 채권자가 채권회수를 하지 못하는

피해가 발생하자 채권은행에서도 수급인 (공사업자)에게 미리 유치권을 주장하지 않겠다는

서류를 받은 후 대출을 실행하기도 한다.

 

 

<경매를 하다보면 유치권은 선택이 아닌 필수가 되었다. 그만큼 유치권 신고 된

물건들이 많다는 것이다. 지금껏 필자도 수익을 크게 올렸던 물건들은 대부분

유치권신고가 되어 있는 물건들이 많았다. 본 책에 유치권에 관한 모든 것을

담는 것은 무리다. '송사무장의 실전경매 ' 를 통해 유치권에 관한 필수 이론부터

다양한 해결 방법들을 담아 놓았으니 어느 정도 기초 공부를 마친 분들은

읽어보면 큰 도움이 될 것이다.>

 

 

저의 블로그에서는 순서대로 기초부터 중수 고수까지 되어가는 과정을 책으로

순서대로 읽으며 공부해 나갈것이며 위의 글 '송사무장의 실전경매'라는 책도

차츰 다룰 예정이니 앞으로도 기대해주시고 유치권이 단순히 경매절차의 장애물이 아니라, 

올바르게 이해하고 활용하면 큰 기회를 제공할 수 있는 요소라는 점을 깨달으셨기를 바랍니다.

경매를 통해 새로운 가치를 찾고, 숨겨진 기회를 발견하는 여정은 언제나 도전적이지만 그만큼 흥미롭습니다.

여러분의 끈기와 열정이 큰 수익 이상의 가치 있는 경험으로 돌아오기를 기원하며,

오늘도 한 걸음 성장하신 여러분의 노력을 응원합니다.

이 여정의 끝에서 여러분이 목표로 하는 바를 모두 성취하기를 바라며,

한 번 더 배우고자 하는 마음이 동력이 되기를 바랍니다.

감사합니다.