지분 부동산 제대로 알기편- 부동산 경매의기술

 

 

안녕하세요 . 매일매일 성장하고 있는 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘은 지분 부동산에 대해 함께 공부해 보려고 합니다.

많은 분들이 아마 소액 투자로 지분 부동산을 가지고 계신분들도

아마 적지 않게 계실텐데요 . 지분 부동산에 대해 지금부터 함께 공부

시작해 볼게요 .

 

책속으로 들어가 보실게요.

 

 

 

한 개의 부동산이 持分(지분)으로 2인 이상의 소유로 된 때에는 이를

공유라 하며 ,

그중에서 경매매각 대상이 되는 채무가 있는 지분소유자의 지분을 지분부동산이라고 한다.

경매물건에서 이러한 지분부동산은 심심치 않게 등장한다.

 

지분부동산은 온전한 물건을 취득하지 못한다는 단점이 있지만 이런 불편함

때문에 일반물건보다 낙찰가격이 저렴하다.

따라서 지분물걸이라고 회피하기보다는 수익이 될 만한

경매물건이라면 적극적으로 검토를 해보는 것이 좋다.

 

 

 

 

어떠한 경우 지분부동산이 경매에 나올까?

 

①자녀들이 부모에게 상속받은 부동산을 자녀들 명의로 상속 등기한 후 형제들끼리

지분을 소유하게 되었는데 ,

그 형제들 중 한 사람의 지분에 채무가 발생하고

그 채무를 갚지 못하여 채권자가 그 지분에 경매 신청을 하는 경우

 

②부동산을 부부 공동명의로 샀는데,

부부 중 한 사람의 사업이 부도나거나 파산한

경우

 

③종중 땅이나 부동산

 

위와 같이 하나의 부동산을 2인 이상 또는 여러 명이 소유하고 있던 중에

채무가 있는 일부 지분만 경매가 진행되는 지분물건도 제대로만 알면

높은 수익을 올릴 수 있다.

 

 

 

지분부동산의 특징

 

①공유자끼리 상호 협의가 이뤄질 경우 전체 부동산에서 한 사람의 지분만 처분이

가능하고, 지분비율에 맞게 사용.수익이 가능하다

(토지거래허가구역 내의 공유지분 토지는 50% 이상의 동의가 있어야 가능하다.

 

②공유부동산에 대한 임대 및 관리는 공유자의 협의에 따라 해야 되며,

지분권자를 배제하고 부동산을 사용.수익했을 경우 발생한 수익은 배제한

지분권자에게 사용.수익했던 지분권자들이 부당이득금을 지급해야 한다.

 

③공유자들이 서로 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물분할소송을 통하여

공유부동산의 분할을 청구 할 수 있다. 공유물분할이 물리적으로 가능한

경우에는 현물분할을 원칙으로 한다. 그러나 현물분할이 불가능할 경우에는

대금분할 (경매를 통해 지분비율대로 대금을 나누는 것 )

판결을 받을 수 잇다. 쉽게 말해 , 건물은 합의가 잘 되어 물리적으로 1층

2층,3층 으로 나눌 수 있는 경우에는 가능하지만 , 아파트 한 채나 연립주택의

현물분할은 불가능하다.

 

 

 

토지는 물리적으로 가능하다.

그러나 부동산이 물리적으로 가능하다고

하더라도 땅의 모양이나 위치 등을 고려하여 경제적 가치가 균등하게

분할되기 힘든 경우에는 대금분할 (=경매분할)이 될 수밖에 없다.

따라서 서로 원만하게 협의가 이뤄지지 않으면 경매분할 된다고 생각하면

된다.

 

 

 

공유자 우선매수청구권

 

 

 

①(취지)'공유자 우선 매수권'이란 경매 부동산이 공유 지분 중에서 일부

(행사지분권자의 지분만 매각되는 경우, 경매가 진행되지 않는 나머지 지분권자가

우선적으로 매수할 수 있는 권리를 말한다.

지분부동산이 기존의 지분권자에게 우선 매각하는 것이 부동산이 지분으로

나누어 지지 않고 하나의 완벽한 부동산으로 사용.수익될 수 있기 때문에

우선적인 매수권리를 주는 것이다.

 

②(공매)경매뿐 아니라 공매에서도 나머지 지분권자에게 매각결정일까지

공유자 우선 매수권을 행사받할 수 있다.

 

 

 

 

③(행사요령)지분궈자는 입찰기일까지 법원에서 정하는 입찰보증금을

제공하고 , 최고매수신고가격과 같은 금액으로 채무자의 지분을 우선

매수할 것을 신고할 수 있으며, 이 경우 지분권자는 최고가매수신고인이 되고,

기존 낙찰자는 차순위 매수신고인의 지위가 된다.

우선 매수신고서를 입찰 전에 미리 제출할 수도 있고, 입찰 당일 현장에서

행사할 수도 있다.

 

④공유자우선매수권리가 있다고 하여 나머지 지분권자가 늘 낙찰받는 것은

아니다. 나머지 지분권자가 알지 못하고 있거나 잊고 있는 경우도 있으므로

미리 포기하는 것은 금물이다.

저가에 지분물건을 낙찰 받게 되면 나머지 공유자들과 협상할 때 유리한

위치에 설 수 있다. 공유자와 협상 결렬 시 낙찰자는 공유물분할소송을 통하여

원금 회수도 가능하나, 나머지 공유자들은 채무가 없는 본인의 지분을 경매로

매각하게 되면 손실이 있을 수 있기에 소송 중에도 협상이 되곤 한다.

 

 

 

 

앞으로도 끊임없는 배움을 통해 변화하는 시장에 잘 대처하며, 

각자가 꿈꾸는 목표에 한 발짝 더 다가갈 수 있기를 바랍니다. 

우리의 여정은 계속될 것이며, 

그 과정에서 얻는 모든 지식과 경험은 결국 커다란 자산으로 남을 것입니다.

부동산 공부의 끝이 아닌 새로운 시작으로서, 함께 성장해 나가기를 바랍니다.

다음 시간에도 유익한 내용으로 찾아뵙겠습니다.  감사합니다.