법적지상권 실전사례2-부동산경매의 기술

 

 

안녕하세요 매일매일 성장하고 있는 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘은 앞전에 '법적지상권 실전사례'로 이야기를 담았는데요 .

이야기가 길어져 오늘 바로 이어서 써 보도록 하겠습니다.

혹시나 앞전 편을 못보신 분들을 위해 아래 링크에 걸어두겠습니다. 

 

https://20241001jm.tistory.com/47

법적지상권 실전사례_부동산 경매의기술

 

 

바로 이어서 시작하겠습니다.

 

 

현장조사

 

일단 김 사장님이 낙찰받기로 했으니 내가 현장에 다녀오기로 했다.

차를 몰고 갈현동으로 갔다. 현장에 도착하여 주위를 둘러보니 공사현장에서

여전히 인부들이 장비를 들고 열심히 일하고 있었다.

그렇다면 추가로조사할 것이 없었다.

 

현장에서 추가공사를 한다는 것은 건축주나 공사업자가

입찰하겠다는 뜻이기 때문이다.

그렇지 않다면 땅이 경매가 진행 중인데 건물

공사를 할 리가 없으니 말이다.

 

다른 조사는 생략하고 사무실로 돌아왔다.

이번에는 시세차익을 보고

입찰하는 것이 아니므로 인근 부동산에 들를 필요도 없었다.

아마도 그들은 외에 입찰자가 없을 것이라고 확신하고 있을 것이다.

 

 

 

입찰

 

입찰일 오전 10시가 조금 지나서 경매법정에 도착했다, 나보다 먼저 도착한

김 사장님 일행은 상기된 얼굴로 긴장하고 있었다. 일단 입찰가격을 정해야

했다. 이럴 때는 가격을 얼마나 써야 적당할까? 우리는 2순위 채권자다.

상황을 고려하여 입찰금액을 계산해보자.

2순위 근저당권자는 채권확보금액 (배당이 가능한 금액=상계처리가 가능한

금액)과 낙찰 후 양도세 부분 (너무 낮게 적어내면 양도세 부담이 커짐)그리고

비용(취.등록세)부분을 고려하여 입찰가를 산정해야 한다.

 

1순위 ㅇㅇ은행 채권액 5억 8,000만 원과 2순위 김 사장님 채권 전부를

합한 금액 12억 원을 적을 수는 없었다. 비용 (등기비용,취득세 )도 고려해야

했기 때문이다.

 

계산기를 두드려서 10억 5,000만 원을 적기로 했다. 이 금액은 적당하게

낙찰금액을 상계 처리할 수도 있고, 취 등록세를 포함하여 11억 원 정도가

되니 유치권자들이 이 가격까지는 적어내지 못하리라 판단했기 때문이다

(경매대금의 상계처리는 경매절차에서 배당받을 지위에 있는 자가 낙찰

받았을 경우 배당받을 금액을 미리 상계하여 경락잔금 납부가 가능하다).

 

 

 

입찰서를 제출하고 드디어 개찰시간이 다가왔다.집행관이 이 사건의 입찰가격을

발표했다. 예상대로 단지 두 팀만 사이좋게 (?)입찰했는데, 유치권자들은

8억5000만 원을 적었고 우리는 10억5,000만 원을 적었다

(유치권자들은 단독입찰을 예상했을 것이다). 유치권자로 보이는 남자가

덩치 큰 사내 두 명과 동행하여 입찰한 것 같았다.

낙찰결과 발표 후 그들이 낙찰 영수증을 받으러 가는 김 사장님을 노려 보았다.

어쩔 줄 몰라 하는 김 사장님에게 말씀을 건넸다.

 

"오늘은 저들과 대응하지 마시고 그냥 집으로 돌아가십시오.

그리고 만약 저들이 사장님 연락처를 알아내어 연락하면 저에게 연락하라고

하세요.제가 알아서 처리하겠습니다. "

 

네 ,그렇게 하겠습니다. 수고하셨습니다."

 

먼 곳에서 우리를 응시하는 그들을 뒤로하고 유유히 법원을 빠져나왔다.

 

 

 

 

정말 법대로만 할 것인가?

 

1주일이 지나 매각허가결정이 나고 , 또1주일의 항고기간이 지나 잔금 처리를

마무리했다. 유치권자들은 아마 우리가 잔금을 제대로 치를지 반신반의했을

것이다. 낙찰물건의 잔금까지 납부했으니 이제 본격적인 게임을 시작할 때이다.

어찌 보면 게임이라고 하기보다는 일종의 전쟁이다.

모든 경매물건을 해결하는 방법에는 세 가지가 있다.

 

첫 번째는 정석법이다.

말 그대로 법대로 처리하는 방법이다.

 

두번째는 편법이다.

법의 테두리를 벗어나지 않는 범위 안에서 최대한 상대방을 압박하는

방법이다.

 

세번째는 불법이다.

법을 무시하고 상대방을 대하는 방법이다.

 

 

 

모든 경매물건은 첫 번째 방법처럼 정석대로 하는 것이 원칙이지만 , 이렇게

하자가 있는 물건의 경우 법대로만 가면 소송기간이 생각보다 길어진다 .

두 번째 편법은 법망을 교묘히 피해 가면서 정석법보다 빠르게 처리할 수는

있지만, 낙찰자의 빠른 판단력과 임기응변이 필요하다.

세 번째는 그야말로 속전속결이지만 낙찰자의 후유증(?)도 만만치 않다.

 

우리가 낙찰 받은 물건은 지상권과 유치권 등 하자가 있으므로 여러 가지

소송을 해야 한다. 경매에서 땅만 낙찰 받았으니 건축주를 상대로 건물을

철거하라는 철거소송과 유치권자들을 상대로 내 땅에서 나가라는

퇴거청구소송 건물공사를 중단하라는 공사금지처분, 내 땅을 무상으로

쓰는 건물이 있으니 건축주를 상대로 지료청구소송, 내 토지에 출입을 금하는

토지출입금지가처분을 해야 한다.

 

애햐 할 소송이 참 많기도 했다. 이 모든 소송이 진행된다면 1년은 지나야

판결이 나올 거라 예상되지만,그것도 송달이 제대로 되었을 때 애기이다.

그리고 소송에서 이겼다고 하더라도 항소 가능성이 있고, 판결이 나온다고

사건이 끝나는 것도 아니다.

 

 

 

판결문이 나오면 법원에서 집행문을 부여받아 건물을 철거라는 대집행 및

유치권과 기타 점유자들을 건물에서 끌어내는 인도 집행을 해야 한다.

이또한 만만치 않은 일이다.

어느 세월에 이것을 다 기다린단 말인가?

 

일단 변호사님이 다량의 소장을 상대방에게 날렸다.

변호사님은 법대로하고 나는 나대로 방법을 찾아야 했다.

이런 사건은 법망을 피해 정면 돌파를 해야만

긴 싸움으로 가지 않는다.

평소에 알고 지내던 인상 좋은(?)최 사장에게

전화를 했다.

 

예전에 유치권으로 다툼이 있었는데 원만하게 해결했던 터라 사이가 좋았고,

몇 번 술자리를 같이하며 친해져서 내 부탁이라면 두말 않고 들어 주기로 한 것이다.

최 사장과 저녁 식사를 하며 내 계획을 말해주었다 .

 

 

 

 

 

"다름이 아니고 우리 땅을 다른 녀석들이 허락도 없이 쓰고 있어서..."

 

"(흥분하며)아니,뭐야?대체 어떤 놈들이야?"

 

"우리 땅 위에 그냥 울타리 좀 박아줘~!"

 

"울타리?그거 불법 아니지?"(지은 죄가 많아서...)

 

"절대로 불법은 아니지. 땅 주인이 시켜서 한다고만 하면 돼. 그 대신 울타리 작업

중에 건물 컨테이너에 있는 사람들이 방해해도 주눅 들지 말고 해야 해."

 

"그정도만 해주면 되는거야?"

 

"그것만 하고 내가 경고장을 줄 테니까 가서 붙여놓고 사진찍는 것까지만 해주면 돼.

법적으로는 아무런 문제가 없으니까 걱정하지 말고 , 만약 일이 생기면 내가

책임질 테니까."

 

 

 

다음 날 곧바로 최 사장은 인상 좋은 (?) 동생들과 서울로 출동했고,내가

주문한 대로 아침부터 울타리 치는 작업을 했다.

이제 본격적인 싸움이 시작된 것이다. 어떻게 보면 시비는 내가 먼저 건 셈이다.

이렇게 하지 않고 소송으로만 해결하려면 언제 끝날지 모르는 게임에

낙찰자와 상대방 모두 지치고 서로 감정만 상할 뿐이다.

 

트럭에서 울타리로 사용할 쇠파이프(아시바)를 내리고 드디어 울타리 작업이

시작되었다. 아침부터 주변에서 쇠파이프 박는 소리가 들리자 건물에

컨테이너를 설치하고 그 안에서 점유하고 있던 유치권자들이 깜짝 놀라서

밖으로 뛰쳐나왔다. 유치권자들이 생각해도 황당한 일이 벌어진 것이다.

예상했던 대로 그들의 거센 항의가 시작되었다.

 

 

 

하지만 유치권자들은 헤어스타일이 아름다운 (?)최 사장 일행의 신분을

눈치 챘는지 몸싸움은 일어나지 않았다(원래 싸움도 만만해야 해보는 것이다).

 

최 사장 일행은 쇠파이프로 된 울타리를 땅 모양에 따라 하나씩 박기 시작했고,

한 발자국 떨어진 곳에서 유치권자들은 발만 동동 구를 뿐이었다,

최 사장은 그들의 말을 무시하고 울타리를 박아서 경고장을 붙이고 사진까지

찍었다. 경고장의 내용은 울타리는 토지주의 사유재산으이므로 파손하는 즉시

재물 손괴죄로 형사 고소한다는 것과 토지주의 허락 없이 토지에 출입을 금한다는

내용이었다.

 

 

 

 

유치권자들은 당황해서 어쩔 줄 몰라 했다. 경찰에 신고하려니

땅 주인이 자기 땅에 울타리 치는 것이므로 명분이 없을 것이고 ,

경찰이 출동하더라도 형행법이 아니므로 민사소송으로 해결하라고 권유할 것이다.

최 사장 일행이 울타리 작업을 하면 유치권자들이 분명히 화가 많이

나서 김 사장님에게 전화할 것으로 예상하고 ,

김 사장님에게는 미리 이사실을 알려주며 변호사

사무실에 모든 것을 위임 했으니 담당자인 나에게 전화를 미루라고 했다

 

울타리 작업이 끝나고 30분이 지날 즈음 핸드폰 벨이 울렸다. 핸드폰에

이름이 안 찍히는 것을 보니 대략 누군지 짐작이 되엇다...

 

 

 

 

이야기 길어져서 다음편으로 이어서 써보도록 하겠습니다.

감사합니다. 다음편을 기대해 주세요 !