법적지상권실전사례3-부동산경매의기술

 

 

 

안녕하세요. 매일매일 성장하고 잇는 공부하는 블로거 정민입니다.

법적지상권 실전사례로 3편까지 쓰게됐는데 이야기가 길어져

이번 편도 전편에 이어 써 보도록 하겠습니다. 혹시 전편을 못보고

오신분들을 위해 아래 링크를 걸어두겠습니다.

 

법적지상권 1편

https://20241001jm.tistory.com/47

법적지상권 실전사례_부동산 경매의기술

법적지상권2편

https://20241001jm.tistory.com/48

법적지상권 실전사례2-부동산경매의 기술

 

 

 

"혹시 송무장이십니까?"

 

"맞는데 누구시죠?"

 

"아니, 이러는 법이 어디 있습니까? 더군다나 법률사무소에서....주절주절...."

 

"혹시 유치권 신고하신 분이십니까?"

 

"내가 유치권자 대표요.당신 너무하는 것 아니요?"

 

"이런 내용은 전화로 하지 말고 만나서 얘기하는 것이 좋을 것 같습니다."

 

"그럽시다.서울로 올라올 수 있소?"

 

"제가 바빠서 올라가진 못합니다. 제가 있는 곳으로 내려오시죠(내가 갈 순 없지)."

 

 

 

 

다음 날 오전 10시에 유치권자 대표와 만나기로 약속했다. 내 계획대로

일이 진행되었다. 유치권자가 오기로 했으니 그와 담판을 지을 준비를 해야 했다.

내가 이런 액션(?)을 취하지 않았다면 아마도 이런 자리를 마련 하기도 힘들었을

것이고 , 또 그들이 내 이야기를 귀 담아 들으려 하지도 않았을 것이다. 지금

이 상황에서는 협상 금액을 놓고 밀고 당기기를 할 단계가 아니다.

 

금액을 협상하는 것은 그 다음 단계다. 첫번째 만남에서 유치권자의 기를 확실하게

꺾어 놓아야 했다. 그렇지 않으면 또다시 긴 싸움을 해야 할지도 모른다.

법률사무소에서 예전에 진행했던 사건 중 이번과 가장 유사한 사건 자료를 뽑았다.

이번 사건은 토지 위에 7층짜리 나홀로 아파트를 신축하던 중 2층까지만 공사하고

중단된 케이스였는데, 사무실에 있는 예전 자료는 이번 낙찰 받은 경우와 모든

정황이 똑같고 다만 나홀로 아파트가 아니라 주상복합 아파트를 3층 까지 공사

하다가 중단된 점이 달랐던 것이다.

 

주상복합 아파트이므로 건물 지하부터3층까지 공사한 감정가격만 하더라도

67억 원이 나왔다. 하지만 철거판결 후에도 토지주와 건물주가 최종협상이

되지 않아 결국은 67억 원의 비용이 들어간 이 건물은 실제로 철거하는

대집행까지 하게 된 사건이었다 . 나는 3층까지 올렸던 주상복합 아파트

사진과 철거한 후의 참담한 모습을 담은 사진을 준비했다.

 

 

 

 

김 사장님이 낙찰 받은 물건에 비하면 비교도 안 될 만큼 엄청나게 큰 물건이다.

이해관계와 권리가 복잡하게 얽힌 물건에 대해 상대방에게 말로써 제압하는

것은 한계가 있다.

자료를 확실하게 준비해야만 상대방을 굴복시킬 수 있다.

 

건물주들은 대부분 소송을 통해 건물이 철거된다고 해도 믿으려 하지 않는다.

그리고 소송이 제기되면 공사 중인 건물을 철거 시 경제적 .사회적 손실이

발생하므로 철거판결을 기각해 달라고 열심히 변론하지만. 지상권이 성립하지

않는다면 빌딩에도 철거 판결이 나오기 마련이다 (현재 이 사건과 관련된 모든

소송이 제기되었고,울타리를 치며 물리적으로 압박했으니 유치권자는 무척

심란할 것이다).

 

아침10시가 되자 유치권자 대표 임 사장이 한 명과 사무실에 도착했다.

법원에서 입찰할 때 봤던 낯익은 얼굴이었다.테이블에 앉자마자 임 사장이

담배에 불을 붙이고 얘기를 꺼냈다.

 

 

"대체 어떻게 하려고 토지만 낙찰 받았는지 모르겠소. 그리고 지금 이게

무슨 행패입니까?"

 

"2순위 채권자가 어쩔 수 없이 낙찰 받은 건 아시잖아요."

 

"그래서 앞으로 어떻게 하겠다는 거요?"

 

"(강한 어조로)건물을 아예 철거할 예정입니다."

 

"아니, 뭐라고요?저 건물에 투입된 비용이 5억 원이 넘는데 그게 철거가

됩니까?그리고유치권 비용은 어떻게 하고요?"

 

"아니 , 겨우 5억 원 정도 밖에 투입이 안 된 겁니까?그럼 정말 아무 일도

아니겠군요."

 

"아니 , 이 사람이 정말 ."

 

 

 

두 사내는 처음에는 내 마을 듣지 않고 화만 냈으나 30분 동안 유치권자

대표 임 사장에게 67억 원의 감정가격이 나온 건물이 토지주기와 협의가

안 되어 결국 소송을 통해 철거된 과정을 상세히 설명해 주었다.

현재 진행되는 이 사건과 하나씩 비교하면서 이 건물과 그 건물의 상황이

다르지 않다는 것을 각인시키며 말이다.

 

물론 모든 설명을 마치고 67억 원이나 하는 건물이 처참하게 철거되고

난 뒤에 찍은 나대지 사진을 보여주는 일도 잊지 않았다.

나는 폐허가 된 나대지 사진을 보면서 움찔하는 임 사장의 표정을

놓치지 않았다(아무리 강심장을 가진 사람이라도 이 대목에서는

어쩔 수 없다).

 

갑자기 임 사장이 테이블 위에 있는 담배를 꺼내서 불을 붙이고는

담배 연기를 길게 내뿜었다.마치 형사 앞에서 범해을 부인하던 용의자가

마지막에는 풀이 꺾여 자백하는 것처럼 임 사장은 모든 힘이 빠진 채

아무 말 없이 담배만 태울 뿐이었다.

담배 한 대를 다 태운 임 사장이 드디어 입을 열었다.

 

 

 

 

"어떻게 하면 좋겠습니까?사무장님."

 

"임 사장님께서 제 의도대로 따라준다면 피해가 가지 않도록 최대한

노력하겠습니다. 우선 현재 진행되는 소송에 합의하셔야 합니다.

그게 순서입니다. "

 

"알겠습니다.모든 협조를 다 할 테니 원만하게 마무리 해주십시오."

 

"좋습니다. 협조하신다면 제가 의뢰인을 잘 설득하여 최대한 양보를

이끌어 내겠습니다. "

 

싸움의 결말이 거의 보이는 듯했다. 변호사님꼐서 유치권자와 합의되었다고

보고하고 재판상 화해를 위한 화해조사서를 작성하기로 했다.

나에게 협조하는 임 사장에게 약속했듯이 임 사장 처지도 고려해야 했다.

현재 공사업자는 자금이 넉넉하지 못해 우리가 원하는 가격에 토지를

매수할 능력이 안 되었다. 그러나 신용이 좋아서 주위 업자들에게 외상공사로

건물을 완공할 수 있다고 했다. 그렇다면 이 공사업자의 사정도 최대한

고려해야 한다. 임 사장과 만나고 여러 번 통화하면서 그가 거짓말하는

사람이 아니라는 것을 느낄 수 있었다.

 

 

 

 

최종적으로 유치권자가 건물 공사를 완료함과 동시에 은행에서 대출을

받아 토지대금을 건네받기로 합의했다. 그 대신 공사 도중에 발생할 수

있는 여러 가지 경우의 수를 고려하여 우리가 대처할 수 있도록 변호사님과

화해조서를 꾸미고 의뢰인 김 사장님의 동의를 구하여 재판상 화해흫 마쳤다

(또다시 공사 도중 부도가 발생하더라도 유치권 문제와 건물 부분에 대한

안정장치를 한 것이다).

 

이렇게 마무리되면 공사업자는 공사대금 5억 원을 받지 못한 손해를

보지 않아도 되고, 의뢰인(낙찰자)은 최초 대여금 6억 원과 연체이자를

포함한 약간의 이윤을 얻고 토지대금을 받기로 했으니 지급 시기를 조금만

양보하면 된다. 항상 모든 게임에서는 조금씨만 양보하면 원만하게 해결이

가능하다.

 

이듬해 봄이 되어 임 사장님은 약속한 대로 건물 (아파트)을 완공한 뒤 은행에

대출을 신청하여 토지대금을 지급했고, 본인도 아파트를 성공적으로 분양하여

공사대금뿐 아니라 어느 정도 이익을 거둘 수 있었다.

분양을 마치고 임 사장은 나에게 고맙다는 전화를 해주었고 나중에 내가 이런

종류의 땅을 낙찰 받았을 경우 저렴하게 건축해주기로 약속까지 했다.

이분과는 지금도 서로 연락한다. 이 사건도 이렇게 원만하게 마무리 되었다.

 

 

 

경매를 할 때 그저 평범한 물건이라고 해도 낙찰자가 만만해 보이면 일이

꼬일 수 있다 . 예를 들면 배당을 전액 받는 임차인이 잇는 빌라라고 해도

나약해 보이는 젊은 처자가 찾아가면 점유자가 곱게 집을 비워 주려고

하지 않는다. 또 낙찰자가 유리한 위치에 있다고 하여 일방적으로 상대방에게

양보를 요구하면 안 된다. 내 경험상 법대로만 한다면 낙찰자와 상대방 모두

손실을 본다.

 

위 사건의 경우 법대로만 진행되었다면 아파트가 분양되는 시점에도

소송이 끝나지 않았을 것이라 확신한다.

그리고 낙찰자와 유치권자 모두 마음고생이 심했을 것이다.

모든 상황은 어렵다고 늦게 끝나는 것이 아니고, 쉽다고 빨리 끝나는 것이

아니다.

내가 훨씬 강하고 이 게임에서 확실하게 이긴다는 것을 상대방에게 정확하게

인지시키면 , 싸우지 않고도 본인이 원하는 결론을 이끌어 낼 수 있는 것이다.

 

 

 

 

어떠한 문제든 대화와 이해를 통해 해결할 수 있다는 점입니다. 

가끔은 조금씩 양보하고 기다리는 것이 더 큰 이익을 가져올 수 있음을 경험하게 되죠. 

마지막으로, 이 사건은 제가 경매 세계를 바라보는 시각을 넓혀 주었고, 

앞으로의 협상에서도 사람에 대한 이해와 신뢰를 바탕으로

좀 더 따뜻하고 효율적인 방법을 찾게 될 것입니다.

 그렇게 서로에게 긍정적인 영향을 주고받으며 살아가는 것이

우리의 궁극적인 목표가 아닐까 생각합니다.