법적지상권 실전사례_부동산 경매의기술

 

 

 

 

안녕하세요 . 매일매일 성장하고 있는 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘은 부동산 경매에서 법정지상권 실전사례로 이야기를 담아보려고 합니다.

아직 경험이 없으신분이라고 상상속에서 미리 상상하며 경험 할 수 있다는 것이

얼마나 값진 경험입니까...앞으로 부동산 경매 공매 많은 공부들을 해야 하지만

아는것이 많을 수록 돈이 되고 그 돈은 나에게 힘이 될 것입니다 .

 

 

 

 

 

사건발생

 

어느날 , 잘 아는 형님에게서 전화가 왔다.

 

"송사무장 , 나와 친한 김 사장님에게 좋지 않은 일이 생겼어."

 

"무슨 일인데요?"

 

"김 사장님이 토지에 근저당을 설정하고 돈을 빌려줬는데 그 돈을 못받게 됐어.

그리고 그 토지가 경매에 넘어갔는데 낙찰되어도 1순위로 은행 근저당이

설정 되어 있어서 사장님이 빌려준 돈 전부를 회수하지 못할 것 같아."

 

다음 날 형님과 김 사장님이 변호사 사무실로 찾아왔다.

사건의 자초지종을 들어보니 내용은 이러했다.

최초에 건축주가 토지를 담보로 ㅇㅇ 은행에서 5억 5,000만 원을 대출

받았는데 공사 진행 중 공사비가 더 필요함에 따라 제2금융권에서

6억 원을 추가로 대출받기로 했다 .

그런데 제 2금융권에서는 대출을 신청한 후 대출금이 나오기까지는 15일

정도가 걸리는데 공사비는 당장 필요하니 15일 동안만 김 사장님에게

6억 원을 빌려 달라고 했던 것이다. 그리고 그 대가로 6억 원의 30%

(1억8,000만 원)를 주기로 약속했다.

 

 

 

김 사장에게 제2금융권의 로고가 새겨진 대출용지까지 들고 와서 얘기

하니 믿음이 갔고 , 15일 동안 6억 원을 빌려주면 1억 8,000만 원 (30%)의

고수익을 지급하겠다고 하니 정말 구미가 당기는 조건이었다.

만약 누군가 이런 조건을 제시해 온다면 나 같아도 혹하지 않았을까 라는

생각이 들었다.

하지만 건축주는 처음부터 돈을 떼어 먹을 요량으로 김사장님에게

접근하여 김 사장님을 제대로 속인 것이다.

 

이런 스타일의 사기유형은 빌라나 나홀로 아파트를 지을 때 가끔 볼 수

있다. 토지에 1순위로 은행 근저당을 설정하고, 추가로 2순위,3순위,4순위로

사채도 쓰고 ,자재비 결제도 미루고, 돈을 많이 빌린 뒤 일부러 은행이자를

연체하여 토지만 경매가 진행되게 하는 것이다.

공사가 중단된 건물이 토지에 서 있고 ,유치권 금액도 만만치 않은 건물은

매각에서 제외되고 ,토지만 경매가 진행되므로 낙찰가는 떨어지고,

당연히 은행보다 뒤에 돈을 빌려준 후순위 채권자들은 돈을 떼이는 것이다.

이런 물건에 입찰할 사람은 내부사정을 잘 아는 사람이 아니면 거의 없다.

 

 

 

이렇게 빚을 한 번에 세탁하기로 마음먹은 건축주가 다시 경매에 입찰하여

토지만 싸게 낙찰 받고 건물공사를 마무리하는 것이다. 건축주가 낙찰 받지

못하더라도 낙찰자에게 유치권으로 대항한다 ('세상에 공짜는 없다.'그리고

단기간에 고수익을 보장한다며 누군가가 접근할 때는 충분한 검토를 하고

신중해야 한다). 김 사장님이 말문을 열었다.

 

"제가 어떻게 해야 6억 원을 제대로 회수할 수 있을까요?"

 

"음, 제가 검토해본 결과 낙찰 받는 것이 좋겠습니다."

 

"네?낙찰이요?건물도 매각에서 제외되었고, 유치권 금액도 만만치

않은데요?"

 

 

 

"제가 볼 때 이 경매물건의 예상낙찰가격은 8억 원 정도입니다. 하지만

그 금액으로 제3자에게 낙찰되어 배당받게 되면 1순위 ㅇㅇ 은행의 근저당

5억 5,000만 원이 있으므로 사장님은 원금 6억 원 중에서 4억 원이상 손실을

보실 수 있습니다. ."

 

"그럼 내가 만약 토지를 낙찰 받고 그 다음 일 처리가 잘못되면 그때는

어떻게 하죠?만약 토지를 받고 해결하지 못하게 되면요?

 

"그래도 낙찰 받는 것이 손해를 줄이는 최선의 방법입니다. "

 

"생각 좀 해보고 오겠습니다 ."

 

 

아마도 김 사장님은 명쾌한 해답을 듣고 싶었을 것이다. 그러나 문제를

쉽게 해결할 수 있다고 해도 의뢰인 앞에서 절대 장담하지 않는다.

내가 김 사장님에게 충분히 설명했고 선택은 본인이 하는 것이다.

 

사장님은 건물도 공사하다가 중단되었고 , 유치권 금액도 만만치 않아

선뜻 토지만 낙찰받기가 두려운 모양이었다.

더군다나 내 말투가 그 사장님을 독려하지 않고 너무 차분했기에 김

사장님의 눈에는 자신감이 없는 것처럼 비쳐졌는지도 모른다.

그렇게 대화를 나누고 형님과 김 사장님은 서울로 휙 가버렸다.

6억 원을 빌려주고 돈을 떼인 불안한 사람에게 추가로 10억 원이 넘는

금액을 투자해야 한다고 하니 이해가 되지도 않고 두려웠을 것이다.

 

 

 

이틀이 지난뒤 , 김 사장 일행은 자신의 회사에서 법률 부분을 담당한다는

깐깐하게 생긴 상무와 함께 사무실을 다시 찾았다.

상무는 오랜 기간 법원 직원으로 근무 하다가 나온 사람으로 김 사장님 회사에서

법률부분에 대한 모든 것을 담당하고 있다고 소개했다.

아마도 김 사장님이 입찰을 하게 되면 추가로 자금 소요가 많이 되니 좀 더

시중을 기하기 위해 상무를 데려온 모양이었다. 커피 한 모금을 마시고는

상무가 입을 열었다,

 

"내가 법원생활을 아무리 오뢔 했어도 이런 물건을 낙찰받자고 하는 것은

도저히 이해가 되지 않습니다.

 

 

 

"이런 경매물건 처음 보십니까?뭐가 문제입니까?"

 

"아니, 건물도 짓다 말고 땅만 나온 경매물건인데 그 많은 유치권을 어떻게

해결하려고요?"

 

"(화난 목소리로)상무님, 경매로 낙찰 받아 보신 경험이 한 번이라도

있습니까?"

 

"제가 법원 출신이라 경매에 대해 잘 압니다. 하지만 이런 물건은 도저히..."

 

"그렇다면 상무님은 입찰하는 것 외에 다른 대안을 갖고 계십니까?"

 

"아직 특별히 다른 대안은 없습니다. 그러나 경매입찰을 하면 절대 안

된다는 것은 압니다 ."

 

"그렇다면 돌아가십시요.그리고 다른 방법을 잘 생각하셔서 해결하시기

바랍니다. "

 

 

더이상 얘기하고 싶지 않았다. 표현은 짧게 했지만. 경매입찰에 대해

견해차가 심해서 나와 상무는 설전을 오래 벌였다.

이런 유형은 경매를 하면서 가끔 볼 수 있는 '모르쇠파'이다.대안도

없으면서 무조건 안돼!안돼! 라고 하는 사람들이다.

안 좋은 결과가 뻔히 보이는 데도 말입니다.

 

입찰일이 점점 다가왔다. 그러나 그 날 이후 아무 소식이 없기에 나는

이 사건을 잊고 있었다. 그런데 이 부동산의 입찰기일 3일 전에 김 사장님이

다급한 목소리로 전화를 걸어왔다.

 

그날 이후 상무와 돌아가서 이 사건의 해결방안에 대해 고민해 보았지만

아무런 대안이 나오지 않았다고 했다.

그래서 상무를 엄하게 꾸짖고 앞으로는 이 사건에 일절 관여하지 않기롤 했으니

제발 도와달라는 것이었다.

 

 

 

 

 

상무가 아무런 대안도 제시하지 않고 무턱대고 안 된다고 반대만 했으니

김 사장님으로서도 답답했을 것이다.

물론 이 사건은 경매에서 낙찰 받는다고

하더라도 쉽지는 않을 것이다.

그러나 검토해본 결과 분명 낙찰자가 이기게 되어 있다는 것을 확신했다.

이 토지 위에 공사하는 건물은 지상권이 성립하지 않는다는 것을 알고 있었기에

입찰을 권한 것이다.

 

이야기가 꾀 길어져 다음편에 이어서 쓰도록 하겠습니다

다음편을 기대해 주세요 !

감사합니다.