다가구주택낙찰기 2편-부동산 경매의기술

 

 

안녕하세요 . 하루하루 성장하고 있는 재테크 공부중인 블로거 정민입니다.

오늘은 앞전 다가구주택 낙찰기 편 으로 실전 사례를 계속해서 이어지는 내용으로

담아보았으니 다가구주택 낙찰기 전편을 먼저 보시고 2편으로 이어서 읽어주시기를 바랍니다.

저자의 실전사례를 내가 실제로 다가구주택을 낙찰 받았다고

상상해보시면서 미리 경험해 보시기를 바랍니다.

 

혹시라도 전편을 못보고 오신 분들은 아래 링크로 전편을 먼저

보시고 2편을 봐 주시기 바랍니다 .

https://20241001jm.tistory.com/34

 

 

책속으로 들어가 보겠습니다.

 

입찰

 

현장에 갔을때 슈퍼마켓 주인과 부업 하시는 아줌마들은 나 말고는 현장에 다녀간

사람이 없다고 했다. 이런 물건은 절대로 겉만 훑어보고 입찰할 수 없다. 반드시

이해관계인을 만나보고 현장을 확인한 뒤 입찰해야 한다.

따라서 나 외에는 입찰자가 없을 것이라고 예상했다.

아마도 공사를 하다가 중단된 건물의 외모(?)와 배당요구 신청을 하지 않은

대항력 있는 임차인 3가구 덕분에 경쟁자가 없는 것 같았다.

 

그래도 확실하게 낙찰받기 위해 최저가에서 900만 원을 더 써서

1억 8,500만 원을 적어 냈다.

결과는 단독낙찰!기분좋게 경매법원을 빠져 나왔다.

 

 

 

 

소유자와의 만남

 

 

 

낙찰을 받고 며칠이 지나지 않아 소유자에게서 다급한 목소리로 전화가 왔다.

슈퍼마켓 아저씨가 말했던 소위 '건들건들'이라는 수식어를 달고 다니는 사람이었다.

뻔한 내용이겠지만 변호사사무실로 오라고 했다.

선글라스를 끼고 머리에 젤을 듬뿍 바른 덩치가 만만치 않은 아저씨가 사무실로

들어왔다. 나이에 맞지않게 액세서리를 많이 걸치고 있었다.

(이 사람이 세입자들이 무서워하는 집주인이구나!).

소유자는 주저리주저리 이 물건의 스토리를 얘기했다.

노후된 건물을 팔려고 했으나 스 상태로는 도저히 팔리지 않자 리모델링해서

제3자에게 매도하려고 공사를 하는 도중에 3층 세입자가 보증금 2,500만 원을

달라고 하고, 공사업자가 공사비를 달라고 하여 이중으로 자금 압박을 받고 있는

가운데 3층 세입자가 보증금 반환 소송에서 판결문을 받아 건물을 경매에 넣어버린

것이다.

 

 

 

"긴말은 필요없고 이 물건 취하해주소! 내가 얼마나 공들인 물건인데 낙찰

받은거요?"(역시 막무가내군)

 

"아니, 법원에서 정당하게 낙찰 받았는데 왜 저에게 화를 내십니까?제가

그쪽의 허락을 받고 낙찰을 받아야 하나요?"

 

"아따 다른말 마소! 내가 합의금 줄 테니까 잔금 내지 말란 말이오!"

 

"합의금이요?"

 

2,500만 원의 임차보증금도 제대로 돌려주지 못해 경매로 넘어가게 한 소유자가

나에게 합의금을 줄테니 경매를 취하하라고?

 

"합의금은 내일이라도 줄 테니 적당한 선에서 합의를 봅시다."

 

"이 물건을 입찰할 때 최소 1 억 원의 수익을 예상하고 입찰한 건데 (1억 원을 달라는 직접적인 표현은 하지않음 )

 

"아니, 뭐요? 이 사람이 말이 되는 소리를 해야지 . 1억 원씩이나.... 너무한거 아니오?"

 

"1억 원 남기고 파는 것은 제 능력이지 제가 지금 사장님께 그 금액을 달라고 한건

아니잖습니까?그러니 화내지 마시고 ..."

 

"아따 빨리 말좀 해보소."

 

"(3분 동안 고민하는 척하고 ) 1억 원에서 1/4 금액으로 양보하죠.

합의하려면 2,500만 원을 준비하세요. 기한은 잔금일 3일 전까지. 이젠 더이상

할 말 없습니다. "

 

"이거 완전 날강도도 아니고 ..."

 

"내일까지 계약금 1,000만 원 하고 인감도장, 인감증명서 갖고 오지 않으면

없던 일로 하겠습니다.

 

"..."

 

 

 

이 상황에서 내가 합의금을 높게 부른 것은 그 금액을 다 받으려고 한 것은 아니었다.

이럴 경우 합의금을 낮게 부르면 돈이 없는 소유자에게 이런저런 핑계로

계속해서 질질 끌려 다니게 된다.

 

애초부터 소유자가 합의금 2,500만 원을 준비하리라고 생각하지 않은 것이다.

그런데 바로 다음날 소유자는 600만 원을 갖고 왔고, 또 그 다음 날 400만 원을

갖고 왔다. 그리고 그 자리에서 소유자의 인감증명서를 첨부하여 약정서를 작성했다.

내 예상이 빗나간 것인가?

 

하지만 역시 남은 합의금 1,500만 원에 대해서는 약정된 날짜를 어기고 계속해서

'며칠만 기다려주소~' 라는 말만 반복했다.

마지막 약정일인 경매잔금기일 3일 전이었지만 소유주는 나머지 돈을 마련하지

못했다.

 

 

 

 

소유주 상황에서 나에게 줄 합의금 2,500만 원과 강제 경매 신청한 임차인의

2,500만 원까지 준비해서 경매를 취하해야 하니 쉬운 일이 아니다.

또한 약정 기일이 지났으므로 소유자는 나에게 합의금으로 지금했던

1,000만 원까지 추가로 손실 나는 상황이었다.

'돈도 없는 소유자가 1,000만 원 날리고 가만히 있을 것 같지 않은데...'

 

아니나 다를까?예상대로 소유자가 사무실로 다시 찾아왔다.

자기는 불쌍한 사람이니 합의금으로 지급한 1,000만 원을 돌려달라는 것이다.

그렇지 않으면 소송하느니 고소하느니 횡설수설했다. 20분 동안의 실랑이 끝에

꼬리를 내린 소유자에게 500만 원을 주어 돌려보냈다.

소유자도 이번 기회에 알았을 것이다.

세상에 억지는 통하지 않는다는 것을.

세상에 공짜는 없다는 것을 ! 그렇게 아름다운 수식어를 달고 다니는 그는

떠나갔다. 그렇지만 기분은 썩 좋지 않았다.

 

 

 

입자들과의 만남

 

잔금을 치르고 세입자를 명도하기 위해 다시 건물을 찾아갔다.

그런데 모두 나를 환영하는 분위기였다. 세입자들은 나가고 싶어도 보증금을

돌려받지 못해 못 나간 사람들이 대부분이었다. 낙찰자가 세입자에게 환영받기는

처음이었다!

모두 모여서 이런저런 대화를 하던 중 낙찰자가 지급하는 이사비용 대목이 나오자

갑자기 모두들 표정이 굳어지고 시선이 집중되었다.

 

"남들은 이사비로 300만 원 정도 준다고 그러던데 저희는 얼마 정도 주시나요?

 

이 건물은 임차인 수가 무려9가구였다.

여기서 입을 잘못 놀리면 나는 순식간에 그들의 적으로 바뀌게 된다.

세입자들 한군데에 모아 놓고 내 의도대로 설득하기는 어려울 듯싶어 일단

후퇴하기로 했다.

 

"모두 한 건물에 사시지만 이사를 나가신 분 (임차권등기)들도 있고,

보증금을 물어줘야 하는 분도 있어 각각 사정이 다릅니다.

이 자리에서 결론을 낼 수 없으니 제가 개별적으로 연락드리겠습니다. "

 

"대충이라도 말씀해 주시면 안 되나요?"

 

"제가 다른 볼일을 보다가 잠깐 들러서요. 다음에 말씀드리죠."

 

 

 

 

 

잽싸게 모든 가구의 연락처를 받아 건물을 빠져나왔다.

이제부터는 개별방문, 즉 각개전투를 벌여야 한다. 나는 가장 먼저 이 건물에

정나미가 떨어진 세입자가 누굴까 생각해 보았다.

이렇게 오래된 주택에서 그 답은 쉽게 나온다. 그것은 바로 물이 새거나

건물의 하자가 많은 집에 사는 사람이다.

나는 제일 먼저 배당요구 신청을 미처 하지 못한 대항력 있는 세입자

(노ㅇ효)를 만나러 갔다. 역시나 그의 방에 들어갔더니 벽에는 대부분 곰팡이가

피어 있고 집안은 엉망이었다. 악취도 심했다 (명도1순위 후보로 선정되는 순간이다).

배당요구 신청을 하지 못해서 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 900만 원 이었는데

전부 드릴테니 더 좋은 곳으로 이사하시라고 말씀드렸더니 , 지금까지 무서운

소유자에게 보증금을 곧바로 준다는 말을 듣자마자 1주일 만에 이사를 가버렸다.

일이 잘 풀렸다 . 두 번째는 현장 조사할 때 나를 졸졸 따라다니던 3층 아저씨였다.

전세로 사시는 재계약을 원했지만 재계약하려면 월세로 해야 한다고 하니

소정의 이사비를 받고 이사를 가셨다.

 

 

 

 

 

나머지 가구들도 실제 지급했던 이사비 금액보다 적은 금액으로 작성한 영수증을

갖고 방문했다. 이렇게 해서 모든 가구가 한 달 이내에 이사를 나갔다.

9가구의 명도도 이렇게 수월하게 끝났다.

명도를 끝낸 후 리모델링 공사를 멋지게 한 후 가구와 상가를 월세를 놓았다.

월세로 세팅을 해 놓으니 예상했던 대로 매매는 어렵지 않았고 이로 인해 수익까지

짭짤하게 마무리 지을 수 있었다.

 

 

 

 

실제 경험담을 읽으며 독자 여러분도 함께 입찰부터 명도까지의

상황을 머릿속으로 그려보셨을 것이라 생각합니다. 

치열한 협상 과정, 예상치 못한 만남,

그리고 다양한 감정이 얽히는 순간들을 통해 경매가 

단순한 숫자의 게임이 아니라는 점을 알 수 있었습니다.

저자의 사례를 통해 우리는 부동산 경매가 얼마나 복잡하고 다양한 복합

요소가 작용하는지 느낄 수 있었습니다. 

 

법적으로, 감정적으로 그리고 전략적으로 준비해야 할 것들이 많음을 깨달았습니다. 

이처럼 실전 사례를 통해 미리 경험해보는 것은 우리에게 중요한 지혜와 통찰을 줍니다. 

앞으로도 더 많은 사례를 통해 경매에 대한 이해도를 높이고, 

현실에서 어떻게 적용할 수 있을지 고민해보는 기회가 되길 바랍니다.

 다음 포스트에서도 더 많은 흥미로운 이야기를 들려드릴 것을 약속드리며, 

오늘도 저의 블로그와  함께해 주셔서 감사합니다.