위장임차인 실전사례 편-부동산 경매의 기술

 

 

안녕하세요 .매일매일 성장하고 경제 금융 공부중인 블로거 정민입니다. 

오늘은 송사무장님의 책 '부동산경매의기술'에서 위장임차인편으로 골치 아픈 사례로

실제 사건을 다룬 내용으로 함께 공부해 보도록 하겠습니다 . 

부동산 경매에 관심을 가지시는 분들 경매 초보님들 그리고 경매를

공부하시는 모든 분들께 유익한 시간이 되시길 바랍니다. 

 

바로 책 속으로 들어가 봅니다 !

 

 

 

사건발생

 

어느 날 30대 중반의 여자 분이 사무실에 찾아왔다.

 

경매로 아파트를 낙찰 받은 후

점유자를 명도하지 못해 법원 주위에서 경매전무나를 수소문 해서 찾아왔다고 ...

사연을 들어보니 이 분이 아파트 한 채를 낙찰 받았는데 입찰하기 전에 현장을 방문하여

소유자 부인에게 임댜차 관계가 없다는 사실을 직접 확인하고

다소 높은 가격으로 낙찰을 받은 것이다.

 

그런데 낙찰 후 다시 방문했더니 소유자 부인의 태도가 180도 바뀌어서 김ㅇ수 라는

대항력 있는 임차인이 있으니 보증금 2,000만 원을 물어줘야 한다는 것이었다.

(나중에 알고보니 중간에 브로커가 접근하여 소유자 부인에게 이사비를

높게 받아준다고 꼬드긴 것이었다. 세상엔 별놈이 다 있다).

 

 

 

경매기록을 살펴보니 이 경매물건의 말소기준권리는 1997.11.4에

한국씨티은행에서 설정한 근저당이다.

그런데 임차인 현황을 살펴보면 말소기준권리보다

앞선 1992.10.21에 김ㅇ수가 전입되어 있다.

언뜻 서류만보면 대항력이 있어 보인다.

 

이 낙찰자는 소유자 부인과 타협이 안 되어 법원에 전입이 빠른 김ㅇ수를 상대로

인도명령신청을 했지만 기각되었고 소유자 국ㅇ춘을 상대로만 인도명령결정을

받아낼 수 있었다.

 

 

 

 

결국, 소유자 국ㅇ춘의 인도명령결정문만 첨부하여 강제집행신청을 했고,

집행관을 대동하여 강제집행을 나갔는데, 집행현장에서 소유주가 방 한 개와

거실은 김ㅇ수와 임대차계약이 되어있다고 법원 직원에게 강력하게 주장하는

바람에 그 부분에 대해서는 강제집행하지 못했다.

 

어쩔 수 없이 방 한 개만 강제 집행한 후,집행이 완료된 방 한 칸에 낙찰자 아버지가

임시방편으로 이불 하나 달랑 들고 들어가 있는 상태이며,나머지 방 한 개에는

김ㅇ수를 포함하여 소유자 가족이 들어가 사는 웃지 못 할 상황이 벌어졌다.

 

그야말로 적과의 동침이 시작된 것이다.

이 분은 심각하게 얘기하는데 나는 어이가 없어 웃음을 참을 수가 없었다.

 

 

증거자료수집

일단 명도사건에 관해 수임계약을 체결하고 법원경매기록을 모두 복사해서 사건

검토에 들어갔다, 김ㅇ수는 소유자 국ㅇ춘의 사촌 동생이었다.

 

그리고 법원 서류를 자세히 살펴보니 김ㅇ수는 경매물건의 또 다른 채무자로

되어 있는 법인 대ㅇ기업 (주)에 직원으로 등재되어 있고 국ㅇ춘은 대표이사로

등재되어 있었다. (슬슬 입질이 온다).

 

ㅇㅇ은행 대출상담자에게 전화를 걸어 혹시 은행에서 대출 당시에

무상임차인각서를 받아 두었는디 물어보았다.

 

담당자는 이 물건을 기업대출로 실행되었기에 김ㅇ수에게 따로

무상임차인각서는 받지 않았다는 간단한 대답만 하고 전화를 끊으려고

애썼다.

 

낙찰자가 잔금납부를 했으니 은행에서는 배당만 받으면 되니까

별로 적극성을 보이지 않았다. 은행과의 통화는 별 수확이 없었다.

 

다시 한 번 차분히 이 사건의 집행관 현황조사서를 살펴보았더니

의외로 쉽게 답이 나왔다.

집행관이 방문했을 때 소유자 부인이 임대차가 없다고 정확하게 진술한 것이다.

 

 

 

인도명령의재신청

 

김ㅇ수가 소유자의 사촌 동생이라는 점과 소유자와 같은 법인의 직원으로 등재된 점

그리고 소유자의 부인이 집행관 현황조사 당시 임대차 관계가 없다고 진술한

점을 증거자료로 첨부하여 인도명령을 다시 신청 했다.

 

그리고 소유자와 그 일당을 경매방해죄와 사기죄 등의 죄목으로 고소장을

작성했다.

하지만 고소장을 작성하고 곧바로 검찰에 접수하진 않았다.

 

일단 점유자들에게 기회를 주고 싶었다.

만약 법대로만 진행하면 그들도

돌이킬 수 없는 아픈 경험을 해야만 하기에....

 

 

 

현장방문

 

이제는 점유자를 상대할 수 있는 모든 준비를 마쳤다. 김ㅇ수에 대해 기각되었었던

인도명령결정도 무난하게 나올 것으로 판단되었다.

 

작성한 고소장과 허위로 임대차를 주장해서 징역 10개월의 처벌을 받은

대법원 판례를 챙겨서 저녁 7시에 적과의 동침을 하고 있는 아파트로 향했다.

 

동호수를 확인한 후 아파트 문을 힘차게 열고 들어갔다.

 

갑자기 검은 양복을 입은 남자가 불쑥 들어가니 소유자 부인과 딸

그리고 사촌 동생인 김ㅇ수는 놀란 눈으로 나를 쳐다 보았다.

 

일단 나는 그들의 시선을 무시하고 낙찰자 아버지가 있는 방으로 들어갔다.

낙찰자 아버지는 이불 하나 달랑 펴놓고 낡은 텔레비젼을 보고 있었다.

 

낙찰자 아버지는 마치 구세주가 온 것처럼 나에게 자초지종을 늘어놓았다.

낙찰자 아버지의 대략적인 상황설명을 들은 후 내가 바깥에서 저들과 대화를

나누는 동안 절대 밖으로 나오지 말라고 당부한 뒤 거실로 나와

주방으로 향했다.

 

주방을 보니 전 소유자의 냉장고를 비롯한 살림살이가

그대로 있어서 그야말로 가관이었다.

 

대화를 나누는 동안 소유자 부인과 딸 그리고 사촌 동생 김ㅇ수 모두

완강하게 사촌 동생 김ㅇ수가 정당한 임차인이라고 주장하고

임의로 작성한 임대차계약서까지 내밀었다.

 

그러나 나는 그들 앞에 미리 작성한 고소장을 꺼내놓았다.

 

그 순간 사촌동생 김ㅇ수의 표정은 변화가 없었지만 , 소유자 부인과 딸은

움찍하는 것을 느낄 수있었다. 그리고 보기 좋게 형광펜으로 칠해진 징역

10개월에 대한 판례도 꺼내 놓았다.

 

"아니, 집도 경매로 넘어갔는데 남은 가족 모두 구치소에 가려고

이러십니까? 주위에 한번 알아보시고 행동하셔야지요."

 

이럴때 소유자와 너무 오래 대화하고 법까지 들먹이면 약발(?)이 떨어진다.

선전포고를 날리고 그 자리에서 바로 나와야 한다.

 

 

 

"저는 이제 마음이 편합니니다. 그래도 여러분 얼굴을 보고 대화를 나누었으니

제가 할 도리는 다했다고 생각합니다.

변호사는 곧바로 고소장을 접수하라고 했지만 저는 꼭 기회를 드리고

싶었거든요. 마지막으로 한 말씀드립니다.

 

이것은 명백한 범죄행위입니다.

그리고 사촌동생을 상대로 신청한 인도명령도 곧 결정될 것이므로 시간이

지나면 더 많이 상처받고 더 많이 후회하실 겁니다.

 

내일 저녁까지 저한테 연락이 없으면 협의할 의사가 없는 것으로 간주하고 곧바로

검찰청에 고소장을 접수한 뒤 모든 부분도 법대로 처리하겠습니다.

기회는 드렸으니 나중에라도 저를 원망하시면 안 됩니다.

저는 이만 가보겠습니다.

 

 

 

그들은 밖으로 나가는 나를 보며 고소장을 놓고 가라고 했지만 나는 판결문 하나만

딸랑 남겨놓고 그 자리에서 일어났다.

내가 집에서 나가는 순간 그들은 돌아가며 판례를 볼 것이고 형광펜으로 칠해진

징역 10개월의 문구가 그들을 상당히 심란하게 만들 것이다.

그리고 결정할 수 있는 시간을 단 하루만 주었으므로 아마도 세 사람 모두

오늘 밤은 편히 잠들지 못할 것이다.

 

 

 

작별

 

 

다음날 오후가 되었고 그들은 내 말대로 모든 서류를 준비하여 사무실을

방문했고, 사무실에서 김ㅇ수 에게 임차인이 아니라는 각서와 지금까지

행한 범죄행위에 대한 확인서를 받고 이사하는 것으로 매듭지었다.

그러는 와중에 소유자 부인이 간절하게 낙찰자의 동정을 구했다.

 

화가 잔뜩 나 있던 낙찰자를 설득해 이 정도면 빠른 시간에 마무리했으므로

전 소유자 부인에게 이사비를 조금이라도 지급하라고 권유하고 훈훈한

마무리를 지었다.

 

만약 내가 낙찰자와 똑같은 위치에 있었더라도 이사비는 지급했을 것이다.

경매를 하면서 지금까지도 최소한 지키려고 하는 원칙이 있다면

점유자와 원만한 마무리를 하는 것이다. 낙찰자가 우세하다고 절대 점유자를

짓밟아선 안 된다 .

나는 큰 돈은 아니지만, 항상 이사비는 손에 쥐어서 내보냈다.

그들도 원래부터 나쁜 사람이 아니고 상황이 그렇게 만든 것이 라고

생각하기에......

하지만 낙찰자가 강해야만 일도 원만하게 끝낼 수 있다 .

그게 어쩔 수 없는 경매시장의 현실이다.

 

 

 

오늘은 이렇게 부동산 경매로 인한 골치아픈 일을 겪은 실제 낙찰자의 사연으로

함께 살펴보았는데 위장으로 짜고 치는 이런 못된 행동들을 하는

사람들은 어딜가도 있을것이고 , 인생을 살다보면 정말 별의 별 일들이

다있고 또 겪게됩니다. 하지만 쉬운 인생길은 없고 편한길 또한 없기 때문에

저는 이런 일들도 나한테 않 벌어 지리라고 생각치는 않습니다 .

 

중요한건 이런 문제 발생들을 헤쳐나가려면

내 스스로가 강해져야 한다는 신념은 언제나 갖고있습니다.

문제가 발생하지 말아 달라고 바라는 대신,

내가 그만큼 더 강해지기 위한 노력을 해보는 것이

나를위해 또 내가 지켜야 할 가족을 위해

더 좋은 생각이지 않을까 싶습니다.

 

오늘도 부자가 되시는 하루 보내시기 바랍니다 ! 감사합니다.