부동산 경매의 기술 -상가임대차보호법 제대로 알기 편

 

안녕하세요 매일매일 성장하고 있는 공부하는 블로거 정민입니다. 

오늘은 부동산 경매의 기술에서 상가임대차 보호법에 대하여

함께 공부 해 보려고 합니다. 

부동산 상가를 계약해 보신분들 상가를 임차하셨던모든 분들 또 지금도 여전히

상가를 임차하시는분들께서꼭 봐주시기 바랍니다.

저역시도 작지만 조그마한 사업을 하고있기 때문에

임대차보호법에 관한 내용은 

꼭 알고싶은 내용이기도 합니다.

아는것이 힘이되고 돈이 되는 세상입니다 . 

오늘도 부자되시는 하루 저와함께 만들어 보시죠 ! 

 

상가임대차보호법 제대로 알기 

 

 

경매공부를 했을지라도 주택임대차보호법에 비해 상가임대차보호법은 어렵게

생각하는 분들이 많습니다. 실전에서 뛰는 고수들도 상가임대차의 대항력과

우선변제권에 대해 오해하는 부분이 많습니다.

이럴 때 다음에서 제세하는 사항만 정확하게 이해하면 큰 도움이 될 것입니다.

 

 

 

적용시점

 

2002년 11월1일부터 상가임대차보호법 (이하'상임법'이라 함 )이 시행

되었다.따라서 해당 부동산의 등기부등본상의 선순위 담보물권

(근저당,담보가등기)이 상임법 시행 이후에 설정된 시점을 기준으로

상가 임대차 보호법을 적용받는다. (밑에표참조).

 

⎡여기서잠깐 부동산용어에대해 반복적으로 나오는데요 .

부동산 용어는 읽으시면서 확실히 기억해 두시길 바랍니다. ⎦

 

근저당이란?

⎡특정 채권을 담보하기 위해 부동산에 설절하는 담보권의 일종입니다.

근저당은 대출받거나 금융기관과의 거래에서 발생하는 채무를 담보하기 위해

사용 됩니다. 일반적으로 부동산이 담보가 되며, 채무자가 특정 금액을 갚지 않을 경우

채권자는 해당 부동산을 처분하여 자신의 채권을 회수할 수 있습니다.

대출을 받을때 근저당권이 설정되며, 이는 채권자에게

일정한 보장을 제공하는 반면, 채무자에게는 만약 채무를 이행하지 않을 경우

부동산을 잃는 위험이 있다는 것을 의미합니다.

 

담보가등기란?

담등기(담보가등기)는 부동산 담보로 권리를 설정하기 위해 필요한 등기 방식의

하나입니다. 이것은 주로 채권자의 권리를 보호하고 담보를 확보하기 위해

사용됩니다. 즉 , 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 채권자는 담보로 부동산을

처분하여 채무를 회수할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

담보가등기는 법적효력을 위헤 반드시 등기소에 등록해야 합니다.

등기가 된 담보가등기는 권리가 명백히 설정된 사실을 모든 사람들이

알 수 있도록 하여 법적 안전성을 제공합니다. ⎦

 

 

 

적용대상

상가임대차보호법 적용대상은 법에서 정해놓은 보증금의 일정액 이하인

상가임차인(표참조) 이며 임대차계약을 맺은 임차인이 사업자등록을 하면

대항력이 인정되기 때문에 반드시 확인해야 한다.

(법에서 지역별로 제한하는 보증금이 초과된 임차인은 상가임대차보호법 적용대상이 안 된다).

 

우선변제

말소기준권리보다 앞서 임대차계약을 맺고 세무서에 사업자등록을 한 뒤

건물을 점유한 상가임차인은 대항력이 발생한다.

대항력있는 임차인이 배당요구를 하지 않거나 보증금 전액을 배당받지 못할 경우

낙찰자가 인수해야 한다.

(상가임대차보호법 제3조 ).임차인의 경우 말소기준권리보다

앞서 세무서에서 확정일자를 받으면 후순위권리보다 우선변제권이 생긴다.

 

 

 

최우선변제

경매기입등기 전까지 대항력 요건을 갖춘 소액 상가임차인은 낙찰가의

1/2 범위에서 보증금 중 일정액을 1순위 근저당권자보다 최우선하여,

최우선변제를 받을 수있다.

(이전에는 낙찰가의 1/3 범위였는데 2014.1.1일부터 주택임대차와 동일하게 적용).

 

환산보증금

만약 임대차보증금 이외에 차임 (월세)이 있는 경우 차임에 100을 곱하여

보증금으로 환산해 기존의 보증금에 합산한 금액을 환산보증금이라고 하는데,

이 환산보증금을 기준으로 해당 지역별 상가임대차보호법 기준금액에 따라

적용대상 유무가 결정된다. (계약서 작성 시 '부가세 별도' 라는 약정이

있다면 차임 (월세)에 부가가치세는 포함하지 않고 순수한 차임만을 보증금액으로

환산하여야 한다고 해석하고 있으며, 부가가치세에 관한 약정이

없다면 부가가치세는 월세에 포함한 것으로 해석하고 있다).

 

 

환산 보증금 =보증금 +(월세액x100)

*환산보증금 계산 시에는 부가세를 포함하지 않는다

예시1)보증금2,000만 원에 월세 55만 원 (부가세 5만 원 포함)의 경우

=2,000+(50x100)=7,000만 원(환산보증금)

예시2)보증금 2,000만 원에 월세 55만 원 (부가세 5만 원 별도)의 경우

=2,000+(55x100)=7,500만 원 (환산보증금)

 

 

상가건물임대차보호법 적용대상

상가건물의 모든 임차인에 대하여 적용되는 것이 아니라 환산보증금

(보증금+월세환산액)이 해당 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용된다.

(월세 환산액 =월x100)

 

상가임대차 보호법은 상가 임차인들이 안정적으로 사업을

운영할 수 있도록 보호해주는 중요한 법률입니다.

이 법은 상가 임대차를 체결한 임차인이 임대차 계약을 통해 대항력과

우선 변제권을 가지게 하여, 권리를 더욱 강화할 수 있게 해줍니다.

 

부동산과 관련된 모든 법적인 규정을 숙지하고,

상가임대차 보호법을 통해 임차인 여러분이 자신의 권리를 잘 지키고,

안전하게 사업을 이어 나갈 수 있기를 바랍니다.

앞으로도 유익한 정보와 계속해서 저와 함께 공부하며 성장해 나가시길 바랍니다.

오늘도 부자되시는 하루 만들어보세요 .

감사합니다!