부동산경매와 공매의 차이점과 비교분석

 

 

안녕하세요 매일매일 성장하고싶은 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘은 부동산 경매와 공매의 차이점과 비교분석을 해보았는데요.

나만의 투자스타일은 어떤게 더 맞을지 장단점은 무엇인지 한번 알아보는

공부를 해볼게요 ! 아무래도 부동산 투자를 하시는 분들 중에 시간이

모자라신 분들 일을하며 투자하시는분들 직장인들이 많으실거라 예상이

되는데 저또한 일을 하며 공부를 하고 있기 때문에 경매 공부에 더해서

공매에 대해서도 함께 공부 할 예정입니다.오늘도 부자가 되는 한걸음

함께 가보실게요 !

 

 

 

부동산 공매란?

부동산 공매는 캠코(한국자산관리공단) 등 공공기관이 , 세금 체납 등의 사유로

압류한 부동산을 매각하는 과정입니다. 이는 법원의 개입 없이 진행되며, 주로

온라인 플랫폼을 옽해 입찰이 이루어집니다.

 

 

공매의 특징과 장점은 ?

 

간편한 절차 : 공매는 온라인을 통해 참여할 수 있어 절차가 간단합니다.

많은 직장인분들은 사실 경매를 하려면 법원으로 직접가서 시간에 맞춰서

입찰이 가능하지만 공매는 시간적으로 여유가 생길 수있다는 큰 장점이 있습니다.

 

저렴한 시작가 :공매 부동산은 시장 가격보다 저렴하게 시작되는 경우가 많아,

투자자에게 경제적인 매입 기회를 제공합니다.

 

공정성과 투명성:공공기관이 주관하여 , 절차가 비교적 공정하고 투명하게

진행됩니다.

 

다양한 선택지:다양한 종류의 부동산 , 즉 주거용, 상업용, 토지 등이 공매를

통해 매각되어 원하는 유형의 부동산을 찾을 수 있습니다.

 

 

 

공매의 단점

 

낮은 정보 접근성:부동산의 상태 및 권리 관계에 대한 정보가

부족할 수 있어 투자자가 직접 사전 조사를 철저하게 해야 합니다.

 

권리 해소 불확실성: 공매에서 관계가 완전히 해소 되지 않았을 경우,

추가적인법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

 

입찰 경쟁:인기가 있는 특정 물건에 대한 입찰 경쟁이 과열될 수 있어,

결과적으로 낙찰가가 높아질 수 있습니다.

 

 

 

경매와공매의 차이점은 ?

 

 

절차 관리 주체: 경매는 법원이 주관하는 반면, 공매는 공공기관이 주관합니다.

 

권리의 안정성:경매는 법원이 권리문제를 미리 해소하는 경우가 많지만 , 공매는

온라인 플랫폼으로 간편하게 진행이 됩니다.

 

법적 안정성 및 정보 접근성: 경매는 문제를 미리 해결한 경우가 많으며,

공매는 참가자가 권리 문제를 조사해야 할 수 있습니다.

 

경제적 이점: 두 방법 모두 시세 이하의 기회를 제공하지만 , 공매가 일반적으로

더 경제적일 수 있습니다.

 

 

 

 

 

명도절차

 

경매와 공매의 가장 큰 차이점은 해당 부동산에 있는 점유자에게 부동산을

인도 받는 절차, 즉 명도부분에서 법적 절차의 차이에 있습니다.

 

즉 경매에는 낙찰자에게 부동산 강제집행(인도집행)을 간소화하기 위한

인도명령제도가 있으나 공매에는 없다는 것입니다.

 

그래서 공매의 경우에는 점유자가 합의가 되지 않을때에는 점유자를

상대로 본안소송인 명도소송을 제기해야 합니다.

 

명도소송은 기본적으로 6개월에서 1년가량 소요가 됩니다.

 

이렇듯 공매가 경매보다 법적으로 처리하는 기간이 더 길기 때문에

법적 절차 측면에서 본다면 공매 낙찰자가 점유자를 명도 하는 것이 조금

더 어려운것이 사실 입니다. 이런 불편함 때문에 똑같은 물건일 경우

공매가 경매보다 10~15%낮게 낙찰됩니다. (요즘 아파트 ,빌라 등 주거형

물건은 경쟁이 높아져서 별로 그렇지도 않습니다).

 

 

 

유찰이되어 다음매각기일까지의 기간과 그 감가율

 

 

 

경매물건이 유찰될 경우 법원에 따라 20~30%씩 저감한 가격으로 큰

변동사항이 없으면 유찰된 날로부터 그 다음 달 비슷한 일자에 매각절차를

진행합니다. 그러나 공매의 경우 10%씩 1주일 마다 유찰이 됩니다.

유찰된 가격이 감정가격에서 절반으로 되었을 경우 곧바로 진행되는 것이

아니라 다시 매각절차를 검토한 후 (1~2개월 소요)진행이 됩니다.

 

입찰보증금

2016년 첫 공고 이후 압류재산인 공매물건에 한해 경매와 마찬가지로

최저매각가의 10%로 변경이 되었습니다.

 

잔금납부방법

경매는 낙찰 후 2주를 기다려야 잔금지급기일이 잡히지만 , 공매는 개찰일로부터

3일 이내에 매각 결정이 되고 매각결정일부터 잔금 납부가 가능합니다.

납부 잔금이 3,000만 원 미만이면 7일 이내에 납부하여야 하며 3,000만 원

이상이면 30일 이내에 납부하면 됩니다.

(압류재산일 경우 30일 이내에 잔금을 납부하지 못했을 때에는 납부최고기일

10일이 더 추가가 됩니다).

 

 

 

부동산 경매와 공매는 서로 다른 장단점을 가지고 있으며,

 각각의 투자 목적과 전략에 따라 적합한 방법을 선택해야 합니다.

 

법적 안정성을 중시한다면 경매가 더 나은 선택일 수 있으며, 

공매의 입찰방식이 간편하다는 장점을 가지고 있는 반면 사전조사를  

더 확실하게 해야한다는것을 기억해주시고 

 

결국, 성공적인 투자를 위해서는 철저한 연구와 분석이 필요합니다.

 

 각 절차에 대한 이해를 깊게 하여 현명한 투자 결정을 하실 수 있도록 

오늘도 부자가 되는길에 한걸음 나아가셨기를 간절히 바라는 바입니다. 

 

세상에 쉬운 돈은 없습니다. 쉬운일도 없습니다. 

하지만 어렵고 힘든일을 계속해서 천천히 해내고 또 해내다 보면 

어렵고 힘들었던 일도 언젠가 조금은 쉬워지는 날이 올거라 생각합니다. 

 

하루하루 경제적 자유를 위해 시간과 공부를 투자하신다면 반드시 

경제적자유를 이루는 날이 올것이라 생각합니다 .