송사무장의부동산경매의기술-권리분석제대로하기 편

 

안녕하세요 매일매일 성장하고 싶은 매일 공부하고 있는 블로거 정민입니다 . 

오늘은 책 "송사무장의 부동산 경매의기술"중 에서 

권리분석에 대해 조금 더 자세히 파헤쳐 보려고 합니다. 

 

저는 이 부동산 경매에 대해 알면알수록 재밌고 공부하면 할수록 

기대반 설렘 반이네요 . 

이렇게 재밌는 공부를 함께 배우면 더 좋을것같아

이렇게 블로그에 담아 봅니다. 

 

 

 

 

머릿속에 저장 할 준비 되셨나요?

 

자 ! 그럼 시작해보겠습니다. 

우선 저의 블로그에서는 경제금융용어 부동산용어들이 반복적으로 나올수 있으니 

계속해서 들어보시고 머릿속에 저장 해두시길 바랍니다 . 

 

 

권리분석이란 무엇인가?

 

권리분석은 부동산이 경매에 나오기 전에 해당 물건의 법적 상태를

면밀히 살피는 과정입니다. 

 

마치 보물을 찾기 위해 지도를 확인하는 것과 비슷하죠. 

이 분석을 통해 우리는 물건에 설정된 각종 권리와 부담을 뚜렷히 이해할 수 있습니다.

 

 

 

 

왜 권리분석이 중요할까요?

 

부동산 경매에서 권리분석이 중요한 이유는 다음과 같습니다:

 

소유권 확인: 현재 소유자가 누구인지 확인해야 불법적인 거래를 피할 수 있어요.

 

법적 부담 체크: 저당권, 가압류 등의 정보는 부동산의 가치를 좌우할 수 있습니다. 

 

이런 법적 부담을 사전에 이해하면 투자 리스크를 줄일 수 있죠.

 

임대차 관계 파악: 임차인이 있을 경우,

경매 후에도 임차인의 권리가 계속 유지될 수 있습니다. 

 

이 부분을 놓치면 낙찰 후 예상치 못한 문제에 부딪힐 수 있어요.

 

 

 

 

 

 

 

 

경매할때  가장 먼저 해야 하는 것이 권리분석이다. 

초보자의 경우 권리분석이 어렵다고 생각하지만

의외로 그 원리만 알면 어렵지 않다 . 

 

권리분석상 하자가 있는 물건을 현장 조사를 해봐야 시간만 낭비하는 것이다 . 

이 책에서는 실전에서 자주 활용할 수 있는 것만 기술했다. 

 

1.말소기준권리

 

한마디로 권리분석의 기준이 되는 권리이다. 등기부등본상에 말소기준권리보다

뒤에 있으면 말소권리를 포함하여 뒤에 붙어있는 모든 지저분한 것들이 무조건 말소된다.

즉 , 등기부등본이 깨끗하게 세탁되는 것이다.

 

따라서 말소기준권리보다 앞선 순위에 있는 권리나

전입일이 빠른 임차인이 없으면 경매로 매각되면서 모든 권리가 소멸되기에

낙찰자에게는 안전하고 깨끗한 물건이 되는 것이다 (소멸주의)

 

 

 

경매 물건의 80%이상이 말소기준권리만 찾고나면

선순위권리가 없어 낙찰자가인수할 것이 없는 물건이다.

이 간단한 원리만 알아도 입찰할 수 있는 물건이 시장에는 얼마든지 많다.

 

 

2.말소기준권리가 될 수있는 것들

저당권(근저당권)

압류(가압류)

담보가등기

경매기입등기 (등기부등본에 보면 , 강제경매개시결정"이라고 표시되어 있다.

 

 

위의권리가 여러 개인 경우 가장 앞선 순위에 있는 권리가 말소기준권리가된다.

 

 

 

3.권리분석방법

 

<권리분석 4단계>

 

 

 

 

 

1단계-말소기준권리 (최선순위권리)찾기

 

등기부등본상에 날짜대로 순위를 배열하여 말소기준권리를 찾는다.

 

 

<건물등기부등본>

 

 

 

 

위 등기부등본은 실제 등기부등본의 갑구와 을구의 모든 권리사항을 한눈에

보기좋게 순서대로 나열한 것이다.

위 등기부등본을 보면 2008.2.26에 중소기업은행에서 설정한 근저당권이

말소기준권리가 되고 , 말소기준권리를 포함하여 그 이후에 설정된 근저당 2건,

가압류, 임의경매기입등기는 말소된다.

 

2단계-등기부등본상의 인수권리 분석

 

말소기준권리보다 앞선 하자가 있는지 확인한다.

통상 말소기준권리 (최선순위권리 )를 포함하여 후순위 권리들 모두 소멸이 된다.

그렇다면 권리분석 시 선순위 권리가 있어 인수하는 경우와 후순위 권리이지만

인수해야 되는 경우들을 알아보자. (위 두 가지만 확인하면 권리분석은 간단해진다).

 

 

 

 

①말소기준권리보다 순위가 앞선 권리중 인수되는 경우

선순위가처분,지상권, 지역권, 소유권이전청구가등기(담보가등기가

아닌 경우),선순위전세권 (배당요구를 하지 않은 경우)의 권리들은 모두

인수된다.

 

⓶말소기준권리보다 후순위 권리지만 인수되는 경우

 

소유권에 관한 다툼이 있는 가처분, 말소기준권리가 되는

근저당의 말소를 구하는 가처분 ,

건물철거 및 토지 인도청구권 가처분은 말소기준권리보다 후순위

권리임에도 말소되지 않는 권리이다.

 

위릐 경우라고 해서 무조건 피할 것이 아니라 입찰을 해도 되는 것들이 있는데,

이때 수익을 내는 경우가 많다.

이 부분은 다음 장에서 자세히 다뤄보기도 하겠다.

 

3단계-임차인 (점유자)분석

 

말소기준권리보다 순위가 앞선 대항력이 있는 임차인이 잇는지 확인하고,

대항력이 있는 임차인이 있는 경우 배당요구종기일 이내에 배당요구 신청을

했는지, 확정일자를 갖췄는지 등을 확인하여 임차인이 경매 절차에서

보증금 전액을 배당 받을 수 있는지,

낙찰 후 인수금액은 얼마인지 사전에 확인한다.

 

인수할 권리가 없으면 안전한 물건이므로 입찰 가능하며,

인수할 권리가있으면 판례나 권리분석

책을 참고하여 입찰여부를 판단한다.

 

 

 

 

4단계- 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인

 

부동산의 낙찰 후 추가로 인수해야 되는 권리나 공법상의 하자,

농지취득자격증명 필요 여부 등이 있는 경우 집행법원에서는

낙찰자가 불측의 손해를 입지 않도록

매각물건명세서에 그 내용을 명시한다.

 

따라서 권리분석 후 매각물건명세서에 기재되어 있는

인수조건이나 공법상 하자부분을 꼼꼼하게 체크해야 한다.

 

부동산 경매에서 성공하기 위해서는 철저한

권리분석과 등기부등본 분석이 꼭 필요합니다.

 

이러한 준비는 리스크를 줄일 뿐만 아니라,

안정적인 투자의 초석이 됩니다.

 

여러분도 이제 경매에 참여하기 전에

이 과정을 충분히 이해하고 준비해보세요.

 

부동산 경매는 여러분에게 훌륭한 투자 기회를 제공할 수 있지만,

그 기회를 잡기 위해서는 믿을 수 있는 정보와 철저한 준비가 무엇보다 중요합니다.

 

 

 

 

다음 포스트에서는 실전 경매 사례를 통해 더욱 깊이 있는

 기법을 공유할 예정이니 기대해 주세요!

 

여러분이 궁금해하는 법적 문제와 임대차 관련 팁도 함께 다룰 계획입니다.

혹시 궁금한 점이 있다면 언제든지 댓글로 질문해 주세요!

 

여러분의 부동산 경매 여정에 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

오늘도 신중하고 성공적인 투자 하세요!

다음 블로그에서 만나요!