송사무장의경매의기술-10년은 써먹을 경매의 기술편

 

 

 

 

 

 

 

 

안녕하세요 매일매일 성장하고 싶은 공부하는 블로거 정민입니다 . 

오늘은 송사무장님의 부동산 경매의 기술중 -10년은 써먹을 경매의 기술

경매! 임대수익이 아닌 사업 소득으로 접근 하기 편입니다.

오늘도 저의 블로그에서 정말 중요하고 유익한 정보를 함께

공부 해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

경매! 임대수익이 아닌사업 소득으로 접근하기

 

 

투자자들은 상가를 매입할 때 평당 분양가격인 아닌 실제 받을 수 있는

임대 수익률을 기준으로 접근한다.

 

마찬가지로 경매에서도 상가 물건의 입찰가를 산정할때

가장 큰 영향을 끼치는 것이 바로 임대수익률이다.

 

그래서 상가 물건이 경매로 진행될 경우 현장조사를 통해

그 상가 및 인근 상가의 임대 시세를 파악하여 입찰가를 산정한다.

 

그런데 간혹 상가 경매의 낙찰가를 보면 임대 수익이 낮음에도

불구하고 감정가의 100%를 훌쩍 넘겨 고가로 낙찰 받아가는 경우를 볼 수 있다.

 

대부분의 입찰가가 생각했던 가격보다 훨씬 높은 가격으로 닉칠이 되면 낙찰자를

안타까운 시선으로 쳐다보며 웅성거리고 혀를 끌끌 차기도 한다 .

 

이런 경우 실제 시세를 제대로 파악하지 못한 고가 낙찰일 수도 있겠지만 ,

어떤 경우는 낙찰자가 숨어 있는 보물을 찾는 케이스가 되기도 한다 .

 

 

 

 

 

 

 

이 물건은 필자가 친한 지인에게 추천하여 낙찰 받은 상가이다.

상가는 보통 몇 차례 유찰된 후 낙찰되는 경우가 많은데 ,

이 물건은 신건에 11명이입찰하였고,

그 중 지인은 감정가격 3억 원에서

무려 5,000만원을 더 올려 써서 최고가 매수인이 되었다.

 

 

 

 

 

 

 

 

이 물건은 메인 상가의 후면에 위치한 전용면적이 44.06m²(구13평)인 1층 상가

였으며,임대수익은 150만 원 정도 밖에 되지않았다.

 

또한 편의점 바로 옆에 있던9m²공간의 중개업소도 영업이 잘 되지 않아

폐업한 후 장기간 공실 상태로 있었던 것으로 보아,

후면 상가의 단점들을 고스란히 가지고 있는 그리 좋아 보이지 않는

상가 였다.

 

그러나 낙찰 후 다른 사람에게 임대를 놓지 않고 ,

공실로 방치되어 있던 공간까지확장하여 다른 브랜드의

편의점으로 직접 창업하여 월 600~700만 원의 현금흐름을 만들었다.

 

만약 상가가 낙찰받아 임대를 놓았다면 매월 월세로

150만 원의 임대 수익이 발생했겠지만 추가로 5000만 원을

더 투자해서 후면 상가의 단점을 보완하는 약간의인테리어를

통해 편의점을 창업하여 매월 600-700만 원의 사업 소득을 얻을 수 있었다.

 

또한 현재 이 부동산의 시세는 6억원 정도로 향후

매매차익은 보너스가 되는 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

창업을 고려하는 세입자도 경매를 활용하여 그에 맞는 상가를 낙찰 받게 된다면 ,

금전적으로 훨씬 유리하게 자신만의 가게를 갖게 될 수 있을 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

상가 투자는 많은 투자자들이 안정적인 수익을 추구하는 선택지 중 하나입니다.

이 글에서는 상가 투자에서 수익을 올리는 다양한 방법과 주의해야 할

점들에 대해 깊이 있게 살펴보겠습니다.

 

 

 

임대 수익

 

상가 투자에서 가장 기본적인 수익 방법은 임대료입니다.

인기 있는 상권에 위치한 상가는 안정적인 임대 수익을 제공합니다.

특히, 상가의 위치가 좋다면 임대료가 지속적으로 상승하는 경향이 있어,

장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

여러 세입자와 계약함으로써 위험이 분산될 수 있어,

하나의 세입자가 공실이 되더라도 전체적인 수익에 미치는 영향이 적습니다.

 

 

자본 차익

 

자본 차익은 부동산 가치 상승에 따른 매매 차익을 의미합니다.

투자할 지역의 미래 가치를 예측하고, 부동산 가격이 올라갈 것으로 기대되는

곳에 투자하는 것이 중요합니다.

 

예를 들어, 재개발이 예정된 지역이나 인프라가 잘 구축될 곳에는 큰 잠재력이 존재합니다.

이러한 지역에 초기 단계에서 투자하면, 시간이 지나면서 큰 수익을 올릴 수 있습니다.

 

 

 

 

위치 선정의 중요성

 

 

상가 투자에서 가장 중요한 포인트 중 하나는 위치입니다.

상권의 활성화 여부, 인근 인프라, 교통 접근성 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

 

사람들의 유동이 많은 곳에 위치할수록 상가의 수익성은 높아지기 마련입니다.

정부의 개발 계획이나 재개발 정보도 중요한 요소입니다.

 

신규 개발이 발표된 지역은 향후 상가 수요가 급증할 가능성이 높습니다.

적절한 관리와 유지보수상가 투자 후에는 정기적인 관리와 유지보수가 필수적입니다.

 

세입자와의 원활한 소통을 통해 불만 사항을 사전에 파악하고

즉각적으로 처리하는 것이 중요합니다.

 

지정된 보험과 관련 법규를 숙지하여, 불필요한 법적 문제를 피하는 것도 중요합니다.

 

 

 

 

재개발 및 재건축 수익

 

상가 투자에서 또 다른 수익 방법은 재개발이나 재건축을 통한 매매 차익입니다.

 

오래된 건축물이나 지역으로서의 잠재력이 높은 곳에 상대적으로 낮은 가격에 매입한 후,

시간이 지나 재개발이 이루어지면 높은 가격에 매각하는 방식입니다.

 

이는 시간이 필요하지만, 성공할 경우 큰 수익을 안겨줄 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

상가 투자는 안정적인 소득과 성장 가능성을

동시에 추구하는 투자자들에게 많은 기회를 제공합니다.

 

투자 전 충분한 정보 수집과 분석을 통해 올바른 결정을 내리는 것이 중요합니다.

전문적인 조언을 받거나 관련 세미나에 참석하는 것도 좋은 방법입니다.

 

상가 투자에서 성공하기 위해서는 위치, 상권 분석,

적절한 관리 방안 등을 종합적으로 고려해야 할 것입니다.

 

앞으로의 투자 계획을 세우는 데 있어, 상가 투자에서 다양한

수익 방법을 적극적으로 활용하는 것이 필수적입니다.

 

 

 

 

신중한 결정을 통해 성공적인 부동산 투자에 한 걸음 가까워지시길 바랍니다.

시장의 흐름을 분석하고 자신만의 투자 스타일을 찾아가는 것이 무엇보다 중요합니다. 

 

 

오늘도 저의 블로거에서 유익한 정보를 습득하시어 부동산 투자로 경제적 자유를와

하루빨리 저와 함께 미래의 부를  위한 하루를 만드시길 바랍니다 .