부동산 경매에 승리하려면 등기부 등본을 해독하라!

 

 

안녕하세요 매일매일 성장하고싶은 공부하는 블로거 정민입니다. 

오늘은 우리가 반드시 볼줄 알아야하는 경매뿐 아니라 집을 얻고 계약서 

작성을 할때 꼭 볼줄알아야 하는 등기부 등본에 대해 함께 공부해 보려합니다 . 

 

우리가 살면서 반드시 알아야 할 내용으로 제가 직접 읽은 책 

"싱글맘 부동산 경매로 홀로서기"

라는 책을 바탕으로 상세히 공부해 보도록 하겠습니다. 

 

 

 

등기부 등본은 해당 부동산의 역사가 기록되어 있는 문서라 할 수 있다. 

언제 지어졌으며 누구에게 매매가 되었는지 이 부동산을 담보로 대출을 받은 적이 있는지 

등 모든 사항들이 빠짐없이 기록된 문서다 . 이는 주민센터에서도 발급이 가능하며, 

대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서도 1,000원이면 바로 발급이 가능하다. 

 

등기부등본은 크게 표제부, 갑구 , 을구로 구성되어 있는데 

우리가 쉽게 접하는 아파트 등기부등본을 통해 자세히 살펴보도록 하겠다 . 

먼저 첫 장에는 표제부라고 하여 건물 1동의 소재지 , 지번 , 지목, 면적 , 등 이 기록되어 있다 . 

 

 

 

 

 

말소기준권리란 부동산 등기부에서 권리의

우선순위를 결정하는 기준이 되는 권리를 말합니다.

이는 경매 절차에서 중요한 개념으로,

해당 부동산에 설정된 여러 권리 중 어떤 권리를 기준으로

다른 권리들이 소멸되는지를 결정합니다.

 

쉽게 설명하자면, 부동산이 경매로 넘어가게 될 때 말소기준권리보다

후순위에 있는 권리들은 경매가 완료되면서 소멸됩니다.

반대로, 말소기준권리보다 우선하는 권리들은 경매 후에도 그 효력을 유지합니다.

 

말소기준권리로는 주로 최초의 저당권 설정일, 가압류, 가처분 등이 될 수 있습니다.

따라서, 부동산 경매에 참여할 때에는 말소기준권리의 위치를 정확히

파악하여 해당 경매 부동산의 안전성을 평가하는 것이 중요합니다.

 

 

 

{저당권 설정일: 저당권은 부동산을 담보로 대출을 받을 때 설정되는 권리로,

저당권 설정일은 저당권이 법적으로 효력을 발생하는 날짜입니다.

 

저당권 설정일이 중요한 이유는 이 날짜에 따라 권리의

우선순위가 결정되기 때문입니다.

즉, 저당권이 먼저 설정된 순서에 따라 채권자가 우선 변제를 받을 권리가 생깁니다.

 

가압류: 가압류는 법원이 채권자의 신청에 따라 채무자의 재산을 임시로 압류하는 조치입니다.

주로 채권자가 채권을 회수할 수 없는 상황을 방지하기 위해 사용됩니다.

 

가압류가 설정되면 해당 부동산은 매매나 다른 담보권 설정이 제한될 수 있습니다.

따라서 경매에서는 가압류의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

가처분: 가처분은 주로 분쟁 중인 부동산의 현 상태를 유지하기 위해

법원이 내리는 임시 명령입니다.}

 

예를 들어, 소유권 다툼이 있을 때 소유자 변경을 막기 위해 가처분이 걸릴 수 있습니다.

가처분이 설정된 부동산은 법원의 최종 결정이 나기 전까지

소유권의 이전이나 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

 

이러한 권리들은 부동산 경매 및 거래 시 중요한 요소로 작용하므로,

경매 참여자는 등기부 등본을 통해 이러한 권리의 유무와

그 우선순위를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

 

 

두번째로는 갑구라고 하여 소유권에 관련된 사항이 나타난다 . 

지금 현재 주인이 누군인지도 나타나지만 과거 누가 주인이고 언제 누구한테

매매를 하였는지도 소상히 기재된다 . 

(압류, 가압류, 가등기 , 가처분 , 등도 기재가 된다 . )

최종 이 집의 등기부등본도 순위번호순으로 살펴보면 소유자가

김 O 춘에서 김O옥으로 소유권이 이전되었다가 

순위번호 14번의 한 O 희가 최종 소유자인 것을 확인 할 수 있다 . 

 

 

 

 

 

세번째 을구 에서는 , 쉽게 말해 누구에게서 돈을 얼마나 빌렸는지가 기재되어 있다 . 

그래서 이곳에는 주로 대출을 해 준 은행의 이름이 많으며 ,

개인에게 돈을 빌린 경우 그 사람의 이름이 

근저당권자로 기재되어 있다. 

 

이 집은 중소기업은행의 근저당권이 채권최고액

1억 2,360만원으로 설정되어 잇음을 확인 할 수 있다 . 

 

여기서 채권최고액은 근저당을 설정할때 (=대출을 해줄때 )

은행에서 설정하는 금액이다 . 

 

보통 은행은 실 대출금의 120 ~130%를 채권최고액으로

설정하는데 이 집의 경우에도 중소기업은행의 

채권 최고액을 역으로 계산하면

실 대출금액은 1억 300만 원이 되는것을 알 수 있다 . 

 

근저당권자가 개인이면 보통 사채인 경우가 많은데 ,

이런 경우에는 채권최고액을 200%이상 설정한다 . 

 

 

 

 

 

 

 

 

오늘 포스팅을 통해 부동산 경매와 등기부 등본의 중요성에 대해 함께 알아보았습니다.

복잡하고 어려울 수 있는 주제지만,

이러한 기본적인 이해가 여러분의 부동산 거래와 투자에 큰 도움이 되기를 바랍니다.

매번 새로운 정보를 배우면서 성장하는 것이 중요합니다.

 

여러분 스스로도 끊임없이 학습하고 경험을 쌓아,

보다 지혜로운 판단으로 성공적인 결과를 이루어 나가시길 바랍니다.

여러분의 관심과 참여가 큰 힘이 됩니다.

다음에도 더 유익하고 흥미로운 내용을 가지고 찾아오겠습니다.

부동산에 관련된 궁금한 점이나 다루고 싶은 주제가 있으시면 언제든지 댓글로 남겨주세요.

오늘도 소중한 시간을 함께 해주셔서 감사합니다.

여러분의 성공을 응원합니다!