송사무장의부동산경매의기술 - 법원에서 진행되는 경매절차

 

 

 

안녕하세요

매일매일 성장하고싶은 공부하는 블로거 정민입니다. 

오늘은  "송상무장의 부동산 경매의 기술 "중 법원에서 진행되는 경매 절차에 대해 

상세하게 함께 공부 해 보려 합니다. 아는것이 힘이 되는 세상입니다. 

입찰 전에 알아두어야 할 사항 

 

 

 

 

 

 

법원에서

 

 

 

1.매각기일 1주일 전부터 법원에서 매각물건 명세서를 포함한

경매사건의 열람이 가능하고 미리 열람하지 못한 경우 입찰 당일에도 가능하다.

서류를 보고 빠뜨린 부분이나 입찰부동산의 변동사항이 없는지 체크하자 .

유치권 신고의 경우 매각기일 특별매각조건(유치권,대항력임차인,토지별도등기,재매각,제시 외 건물소재 등)

은 반드시 확인 하고 입찰 해야한다.

 

2.입찰보증금은 입찰 전날 수표 한 장으로 미리 준비해 놓으면 편하고, 재매각의 경우

법원별로 최저가의 20~30%를 준비해야 한다 .

 

3.개별경매의 경우 (한 개의 사건번호와 여러 개의 물건 번호가 부여된 경우 )물건번호도 정확하게 기재해야 한다. (경매사건번호를 정확하게 기재했다 하더라도 물건 번호를 기재하지 않으면 무효 처리가 된다)또 물건 번호의 부동산이 모두 낙찰되어야만 배당기일이 지정된다.

배당받을 수 있는 지위에 있는 임차인이 있는 경우에는 배당기일 이후에도 인도명령결정이 나온다 .

따라서, 명도를 마치기까지 시간이 지연될수 있음을 감안하고 입찰해야 한다.

 

4.본인이 입찰하는 경우 본인 신분증과 도장, 입찰보증금 (최저매각가의 10%이며,

재매각의 경우에는 20~30%인 경우가 있으므로 공고문을 확인해야 한다 . )

을 준비해야 하며 , 대리인이 입찰하는 경우 대리인의 신분증과 도장을 준비하고

위임한 사람의 인감증명서 1부와 인감도장을 준비해야 한다.

법인 명의로 대표자 본인이 입찰할 경우 법인등기부등본, 대표자 신분증 , 대표자 도장을 준비해야 하고 , 법인 명의로 대리인이 입찰할 경우 법인등기부등본, 법인인감증명서,법인감도장이 날인된 위임장, 대리인의 신분증 및 도장을 준비해야 한다.

 

 

 

 

 

5.대리입찰 ,공동입찰 , 법인입찰의 경우 서류를 모두 작성한 후에도 불안하면

법원에 비치되어 있는 견본과 확인해 보면 된다 .

 

 

6.가장 많은 금액을 적어낸 사람이 최고가매수인이 되며 , 최고가매수신고액에서 입찰보증금을 뺸 금액을 넘는 금액으로 입찰서를 제출한 입찰자는 차순위 매수신고를 할 수 있다 , 차순위 매수신고인은 낙찰자가 사정상 잔금을 내지 못했을 경우

낙찰허가를 득할 수 있는데, 낙찰자가 잔금을 내기 전까지 보증금을 반환받지 못하므로 신중하게 결정해야 한다 .

 

 

 

 

 

 

 

법원에서 진행되는 경매 절차

 

 

입찰부터 낙찰 후까지의 절차를 순서대로 요약했다

 

경매개시

매각기일 오전 10시 부터 집행관이 경매개시를 알리고 입찰절차에 관한 설명과

주의사항을 낭독한다.

 

경매사건기록부 열람과 입찰시작

집행관이 경매개시와 함께 입찰해도 좋다는 선언을 하면 입찰이 가능하다.

이 시간부터 입찰마감 시간까지 모든 입찰자는 입찰부동산의 경매사건기록부 열람이 가능하다. 경매사건기록부에는 물건 명세서,감정평가서, 임대차조사서, 등이 있다. 모든 확인절차가 끝난 입찰자는 입찰표를 기재하고 입찰봉투와 보증금 봍우를 제출하면 된다.

 

입찰마감

보통 오전 11시 10분이 되면 모든 입찰을 마감한다. 이 시간 이후에 입찰표 제출이 불가능하다. (입찰마감시간은 각 법원별로 다룰 수 있으니 주의해야 한다.)

 

개찰 후 최고가매수인 발표

입찰이 완료되면 집행관은 사건번호 순이나 입찰자가 많은 순서대로 개찰하여 최고가 매수인을 발표하고 , 최고가매수인에게는 입찰보증금 납부 영수증을 발부하여 ,

나머지 입찰자에게는 보증금을 반환 해준다. 차순위 매수인의 자격이 있는 사람은

보증금반환 시 차순위 신청 여부를 해당 직원에게 얘기하면 된다 .

 

매각허가결정

낙찰 후 1주일이 지나면 낙찰부동산에 대한 매각허가결정 여부가 결정된다. (1주)

 

항고기간

매각허가결정 후 1 주일 동안 경매절차에 대해 채무자나 이해관계인의 항고가 가능하다 (1주)

 

잔금납부기일지정

낙찰 후 2주 (매각허가결정,항고마감)가 지나면 낙찰부동산의 잔금납부일이 지정된다.

 

잔금납부와 소유권이전

지정된 기일 안에 잔금납부와 소유권이전을 하면 된다 (낙찰자가 잔금남부 기일 내에 납부하지 못할 경우 다음 재경매기일 하루 전까지 잔금납부가 가능하다. )

대부분 잔금을 내고 점유자와 명도협상을 시작한다.

 

인도명령신청

해당 부동산을 점유자로부터 인도를 받기 위해서는 법원에서 인도 명령결정을 받아야 한다. 잔금납부와 동시에 인도명령 대상이 되는 사람에게는 인도명령신청을 하면 된다. 소유자와 기타 권원이 없는 사람은 인도명령결정이 빨리 나오지만 ,

배당을 받을 수 있는 지위에 있는 임차인의 경우에는 배당기일 이후에 인도명령결정이 나온다.

 

배당기일

잔금납부를 하고 나면 법원은 배당기일을 지정하여 채권자와 임차인에게 배당급을 지급한다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 이렇게 부동산 경매에서의 입찰전에 알아두어야 할 사항과 법원에서

실전으로 해야 하는 경매절차준비는 어떻게 하는건지게 대해 알보았는데요

 

경매에 참여할 때는 무엇보다 준비가 중요합니다.

실사와 함께, 여러 단계에서의 세심한 검토와 준비가 뒷받침되어야

성공적인 낙찰에 이를 수 있습니다.

자산을 취득 후 처리 방법에 대한 계획도 미리 세워두는 것이 좋습니다.

 

법원 경매는 복잡한 과정이지만, 경험을 먼저 해본 성공을 거둔

경험자들의 책이나 스토리를 간접으로 공부를 하고 전략을 통해

유리한 기회를 잡을 수 있는 문을 열어줍니다.

 

 

 

 

이 글이 경매 절차에 대한 이해를 돕고,

여러분의 경매 참여에 실질적인 도움이 되기를 바랍니다. 

 

경매의 각 단계를 신중하게 준비하고, 전문가의 조언을 충분히 반영한다면

여러분도 원하는 자산을 성공적으로 확보할 수 있을 것입니다.

앞으로의 경매 여정에 행운이 함께하길 바랍니다!