부동산경매진행절차-경매권리분석이렇게쉬웠어?

 

 

 

안녕하세요 .매일매일 성장하고 있는 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘은 '경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?'라는 책의 내용으로 앞으로 계속해서

권리분석을 말그대로 분석하는 공부를 해보려고 합니다. 오늘 이번 포스팅이후로

계속해서 권리분석에 대한 공부내용을 포스팅 할 예정이니 경매를 시작하시기전

저와 함께 공부를 먼저 하시면서 시작하시길 추천 드리겠습니다.

참고로 저의 블로그에는 이미 부동산 경매로 유명하신 분들의 책을 바탕으로

한 실전사례들을 많이 다루고 있으니 앞으로 많은 도움이 되시길 바랍니다.

 

 

책속으로 들어가 보겠습니다.

 

 

 

한눈에 보는 경매 진행 절차

 

이제 본격적으로 부동산 경매에 대해 설명하려고 한다.부동산 경매는 법원에서

정해진 절차에 따라 진행한다. 가장 먼저 경매에 참여하는 입장에서 꼭 알아야

하는 기본적인 절차를 살펴보자.

 

경매절차 1 법원의 경매개시결정 및 매각 준비

 

채권자가 경매를 신청하면 법원은 검토 후 '경매개시결정'을 내린다.

그 후 법원에서는 매각할 부동산의 현재 상태등에 대해 조사하고, 감정평가사가

매각 부동산의 가치를 평가하도록 한다.

 

 

 

 

경매절차 2 배당요구 종기 결정 및 신청

 

경매 매각 대금으로 채권자에게 돈을 나누어 주는 것을 '배당'이라고 하는데 ,

행당 부동산과 관련하여 관련하여 돈을 받아야 하는 권리자들은 법원이 정한

배당요구 종기일까지 필요 서류를 첨부해 배당요구 신청을 해야 한다.

 

경매절차 3 매각기일

 

매각기일은 곧 입찰하는 날이다. 해당 물건지의 지방 법원에서 매각을

실시하는데, 입찰자는 오전 11시20분경(마감 시각은 법원마다 다르므로

반드시 미리 확인 해야 한다).까지 입찰서와 보증금을 제출해야 한다.

법원은 입찰 금액을 비교해 공개 (개찰)하는데, 이때 최고가로 입찰한 사람이

최고가매수신고인 (낙찰자)이 된다.

 

 

 

 

경매절차 4 매각허가결정 및 확정

 

'매각허가결정'은 낙찰일로부터 7일 후에 내려진다.

그 기간 동안 최고가매수신고인의 결격 사유나

경매매각절차상의 하자 여부를 심사해 문제가

없으면 매각허가결정이 된다.

 

이 시기가 중요한 이유는. 낙찰을 받고

나서 해당 물건에 중대한 하자가 있거나 법원 서류 및 절차에 문제가 있다는

것을 발견한 경우에 낙찰자는 매각불허가신청을 할 수 있기 때문이다.

 

매각허가결정 후 1주일 이내에 이의 신청이나 즉시 항고가 없으면 비로소

매각허가결정이 '확정'되고,최고가매수신고인은 매수인이 된다.

그 후 법원은 대금 지급 기한을 정해 통지서를 매수인에게 발송한다.

 

 

 

 

경매절차 5 잔금 납부와 소유권이전등기

 

매수인은 매각허가 확정일로부터 통상 4주 안에 낙찰 잔금을 납부해야 한다.

낙찰자가 잔금을 모두 납부하면 해당 부동산의 소유권을 취득한다.

 

경매절차 6 배당

 

낙찰자가 매각 대금을 모두 납부하면 법원은 배당 기일을 정해 이해관계인과

배당을 요구한 채권자에게 통지하고 배당을 실시한다.

배당 기일은 보통 잔금 납부로부터 약 1개월 뒤이다.

이로써 경매 절차가 마무리된다.

지금까지 부동산 경매의 전반적인 절차를 살펴보았다.

생소한 용어 때문에 어렵게 느껴질 수도 있지만 처음에는 대략적인 흐름만 이해하면 된다.

이 책을 다 읽고 나면 용어뿐 아니라 경매와 관련한

대부분의 내용에 익숙해질 것이다.

 

 

 

 

경매절차, 이것은 꼭 기억하자!

 

1.경매 신청 단계부터 전체 절차가 완료되기까지 보통 6개월 정도 걸린다.

2.낙찰받고 나서 중대한 문제를 발견한 경우에는

낙찰 후 1주인 내에 불허가 신청을 할 수 있다.

 

 

 

⎡매불허가신청은 경매 절차에서 낙찰자가 경매 물건에 대해

중대한 결함이나 법적 문제를 발견했을 때,

매각이 허가되지 않도록 법원에 신청하는 절차입니다.

보통 낙찰 후 일정 기간 내에 이러한 신청을 할 수 있으며,

재판부는 신청의 타당성을 검토해 매각 불허가 여부를 결정합니다.

이 신청이 승인되면, 해당 경매는 취소되거나 다시 진행될 수 있습니다.

따라서 매각불허가신청은 낙찰자가 매각 조건이 부적절하다고

판단될 때 중요한 보호 수단이 될 수 있습니다.

이를 통해 낙찰자는 예기치 않은 손해를 방지할 수 있으며,

경매 과정의 공정성과 투명성을 확보합니다.⎦

 

 

 

 

경매 신청부터 낙찰, 소유권 이전까지의 과정에서 꼭 기억해야 할 것은,

 경매가 법적 절차를 수반하기 때문에 각 단계마다 세부사항을 정확히 이해하고

 진행해야 한다는 것입니다.다음 포스팅 부터는 권리분석을 제대로 하기위해 

실제 사례 자료들과 함께 보는 방법을 포스팅 할 예정입니다 . 다음 포스팅도

기대해주세요