부동산경매권리분석제대로알아보기-경매권리분석이렇게쉬웠어?

 

 

안녕하세요 . 매일매일 성장중인 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘은 부동산 경매 권리분석 등기부등본 에대해 계속해서 집중공부할

예정이니 이번에 권리분석 제대로 배워보세요 !

아는 것이 힘이 되는 세상입니다. 그 힘은 곧 돈으로 연결되어 있죠.

공부만이 살길입니다. 오늘도 저와함꼐 부자가 되는 길에 한걸음 더

다가가 보시겠습니다.

 

책속으로 들어가 보겠습니다.

 

가압류(알류)

 

 

채권자가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 소송을 제기하여 승소하더라도 채무자가

재산을 숨기거나 팔아 버리면 그 돈을 회수할 수 없다.

판결이 나서 돈을 돌려받기전에 채무자가 재산을 빼돌릴 수 없도록

법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것을 '가압류' 라고 한다.

 

 

채권자가 가압류를 신청하면 법원은 빠른 시간 내에 확인해서

등기부등본에기재하고,

추후 재판에서 채권자가 승소하면 가압류를 압류로 바꾸어

경매를신청하게 된다.

가압류 역시 돈을 받기 위한 것이므로 근저당권처럼

말소기준권리가 될 수 있고,

배당 여부와 상관없이 소멸된다.

 

 

 

 

사례를 보면 ,순위 번호 2번의 가압류, 즉 권ㅇ안이 소유한 부동산에 이ㅇ학이

설정한 가압류가 말소기준권리가 된다. 이 말소기준권리 이후의 가압류 및

근저당권 역시 돈을 받기 위한 권리이므로 경매 매각 후 모두 소멸된다.

 

 

경매기입등기

 

 

'경매기입등기'는 채권자의 신청에 의해 경매가 진행된다는 것을 알리는

역활을 하는 것으로 그 자체가 돈을 받기 위한 권리는 아니지만 처분을

금지하는 압류 효과가 발생하게 된다.

 

 

 

 

 

즉, 법원에서 경매를 진행하고 있으니 마음대로 처분해선 안된다고 공시하는 것이다.

경매기입등기는 그에 앞선 근저당권이나 , 가압류, 담보가등기 등이 없는

경우에 말소기준권리가 되는데 , 경매 시작을 알리기 위해 기입한 것이므로

경매가 종료되면 당연히 말소된다.

 

 

 

 

 

앞의 사례는 유동화 전문 유한 회사가 김ㅇ자의 지분에 대해 강제경매를 신청한

것으로 경매가 개시되기 전에 돈을 목적으로 하는 권리가 설정되지 않았으므로

경매기입기가 말소기준권리가 된다. 만약 순위 번호 2번 이후에 다른 권리들이

설정되었더라도 매각으로 전부 소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않는다.

 

 

전세권(경매 신청하거나 배당요구한 경우)

 

 

부동산 소유자에게 보증금을 맡기고 일정 기간 동안 그 부동산을 빌려 쓰는

임대차계약을 '전세' 라고 한다.

 

그리고 이 전세계약에 대해 건물등기부등본에

등록하면 '전세권' 이 된다.

 

즉 전세권은 당사자들 사이에 계약을 하고 '등기'를

갖춰야만 성립이 된다.

 

등기한 전세권은 다음과 같은 특성을 갖는다.

전세권자는 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게

양도 또는 임대할수 있으며,

전세 보증금을 반환하지 못할 경우 법원의 확정 판결이 없어도 바로

경매(임의경매)지행을 할 수있다.

 

중요한 것은 전세권자가 배당요구(또는 경매 신청)를 했을 경우의 전세권은

말소기준권리가 된다는 점이다

이때 전세권 이후에 설정된 권리들은 전부 말소된다.

 

 

다음 사건은 선순위전세권자 박ㅇ혁이 임차보증금을 돌려받지 못하자 경매를

신청한 것으로 ,2번의 전세권 (전부) 은 해당 경매 절차에서 돈을 받고자 하는

권리이므로 말소기준권리가 되고, 후순위 권리들은 모두 소멸된다.

 

 

 

 

담보가등기

 

 

가등기(임시등기):본등기(진짜등기)를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우에 본등기의

순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기를 말한다.

 

 

 

 

 

 

채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 것과

마차가지로 가등기를 설정하기도 하는데 이를 '담보가등기'라 한다.

담보가등기 역시 돈을 받기 위한 권리이므로 말소기준권리가 될 수 있으며

매각으로 소멸된다.

 

 

 

 

 

위사례의 2번 가등기는 종 경(채권자)이 대방요구를 한 담보가등기이다.

따라서 이 가등기는 말소기준권리가 되고

나머지 후순위 권리와 함꼐 매각으로 소멸된다.

 

 

 

 

 

 

오늘도 이렇게 권리분석을 함께 공부 해 보았습니다.

다음편에 계속 이어서 집중적으로 경매 권리분석 공부 함께

해보도록 하겠습니다. 알면알수록 지식이 쌓일수록 많이볼수록

공부하는 이 시간들은 우리를 위해 반드시 노력의 보상을 가져다

줄것입니다. 오늘도 감사합니다. 부자되세요!