권리분석제대로배워보기-경매권리분석이렇게쉬웠어?

 

 

 

 

 

안녕하세요 . 오늘은 부동산경매에 관심 있으신분들이라면 누구나 배워보고

싶고 누구나 궁금해 하실 권리분석하는 방법입니다.

이미 베스트 셀러가 된 책입니다.

'권리분석 이렇게 쉬웠어?'라는 책으로 제대로 경매 권리분석에 관한 내용들을

담아냈으니 집중적으로 배워보고 싶으신분들 읽어보시기를 바랍니다 .

이전 편들을 못보신들은 이전 편들을 보고 오시기를 추천드립니다.

전편에 이어 계속 이어지는 글을 다루어 보겠습니다.

 

 

건물철거 및 토지인도청구 가처분

 

'가압류'가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것이라면,

'가처분'은 돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것이다.

예를 들어, 소유권 다툼이 있는 부동산에 대해 소송이 판결나기 전에 해당 부동산이

양도된다면 판결 후에는 또 다른 문제가 발생하게 된다.

이런 위험한 상황을 막기 위해 소송과는 별도로 재빨리 가처분 신청을 하고

등기부등본에 기재해서 해당 부동산에 다툼이 있음을 제3자에게 경고하는 것이다

(가처분 등기를 하면 해당 부동산의 매매,증여, 전세권,저당권,

이마권의 설정 기타 일체의 처분 행위가 금지된다).

 

 

 

가처분 돈을 받기 위한 권리가 아니다. 따라서 선순위 가처분은 말소기준권리가

될 수 없으며 낙찰자에게 인수되고,후순위 가처분은 소멸되는 것이 원칙이다.

그러나 후순위 가처분이더라도 낙찰자에게 인수되는 경우가 있다.

다음의 사례를 살펴보자.

 

 

 

 

 

건물과 토지의 소유자가 다른 경우에 건물 소유주는 토지 사용에 대한 임대료를

땅 주인에게 주어야 한다.

 

그런데 이 사건은 토지 위의 건물을 소유한 자가

임대료를 연체하자 땅 주인이 "토지 위에 있는 건물을 철거하라!"는 소송을

제기하면서도 가처분도 함께 신청한 것이다.

 

만약 건물을 철거하라는 판결이 내려지면 ,

이경우 가처분은 말소기준권리보다

후순위일지라도 그에 대한 부담은 낙찰자가 인수해야 한다.

 

즉 낙찰자는잔금을 납부하고 소유권을 이전한 건물을

그대로 철거당할 수도 있기에 이런 물건에는 입찰하지 않는 것이 좋다 .

 

매각물건명세서를 보면 토지 소유자가 제기한 건물철거 소송에서 승소 판결을

받았다는 것을 알 수 있다. 이러한 '건물철거 및 토지인도청구 가처분 '은

후순위라 해도 인수되는 권리이므로 절대 입찰해서는 안 될 물건이다.

 

 

유치권

 

 

앞에서 설명한 전세권과 가처분은 등기부등본에 표시되는 권리다.

그런데 등기부등본에 기재되지는 않지만 낙찰자가 인수해야 하는 권리들도 있다.

경매 물건을 검색하다 보면 종종 발견하게 되는

유치권과 법정지상권이 바로 그러한 경우다.

 

 

 

 

 

예를들어 , A가B에게 집을 지어 달라고 맡겼다.

공사가 끝난 후 A가B에게 그 집을

인도받으려면 건축비를 지급해야 한다.

그런데 만약 A의 자금 사정으로 B에게

돈을 줄 수 없다면 어떻게 될까?

이때 B는 A로부터 돈을 받기 전까지 해당 부동산을

넘겨주지 않고 점유할 수 있는 권리가 있는데 이를 '유치권'이라고 한다.

 

 

 

 

이 물건은 경기도 성남에 있는 빌라 한 개 호수가 경매로 나온 것이다.

주의 사항을 보면 유치권이 신고된 것을 알 수 있다.

 

이 빌라의 신축 공사를 했던

강ㅇ덕은 건물이 완공된 후에도 공사 대금 132,000,000원을 받지 못하자 이를

변제받기 위해 한 호수를 점뮤하면서 유치권을 행사하고 있는 것이다.

 

유치권이 성립되는 물건은 낙찰자가 그 권리를 인수해야 하므로 주의해야 한다.

 

4.법정지상권

 

건물은 토지 위에 존재한다. 대부분 건물의 소유자가 동일하지만,

그렇지 않은 경우도 있다.

예를 들어 ,A가B의 토지를 빌려 집을 지었다면,

건물주는 A이고 토지의주인은B이다 .

이때 A가B의 토지를 빌려 임대차계약을 하고 토지등기부등본에

'지상권'을 설정하면 이후에 토지의 주인이 바뀌더라도

건물주인 A는 계속 그 토지를 사용할 수 있다.

이와 같이 다른 사람의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는

권리가 바로 '지상권'이다.

 

 

 

 

 

그런데 토지와 건물의 소유자가 지상권 등기를 하지 않더라도 자동적으로

지상권의 효력이 발생하는 경우가 있다.

이를 '법정지상권'이라고 한다.

 

법정지상권은 앞의 예와는 달리 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가

매매나 경매 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라진 때에 건물주를 보호 하기

위한 것이다.

 

즉 법정지상권이 성립되면 건물주는 새로운 토지 주인의 의사에

관계없이 해당 토지 위의 건물을 계속 상용할 수 있다.

 

따라서 토지만 경매로

나온 물건에 법정지상권이 성립되는 건물이 있을 경우 토지를 낙찰받더라도

마음대로 사용할 수 없으므로 주의가 필요하다.

 

 

 

 

지금까지 인수되는 권리들에 대해서 간다히 살펴보았다. 경매정보 사이트에서는

인수되는 권리가 있는 경우에 주의하라고 눈에 띄게 표시해 두므로 참고하면 된다.

 

필자가 지금까지 투자했던 주거용 물건 중에서

유치권을 비롯한 특수물건은 하나도 없었지만 ,

모두 만족할 만한 수익을 얻었다.

 

초보 투자자라면 인수되는 권리가

이씨는 특수한 물건에 관심을 갖기보다는 쉬운 물건부터 시작해 보자 .

 

 

 

 

오늘 이렇게 권리분석공부하는 방법들에 대해 부동산 용어들과 함께 공부를 해

보았는데요 . 다음 포스팅에서는 실제 등기부등본으로 함께 더 자세하게

공부해 보도록 하겠습니다. 다음 포스팅도 기대해 주세요 !