우선변제권 대항력임차인-경매권리분석이렇게쉬웠어?

 

 

 

안녕하세요. 매일매일 성장하고 있는 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘은 임차인 배당 대항력 임차인 ,우선변제권에 대해 공부해 보려고 합니다.

우선변제권이란 무엇인지 대항력을 갖은 임차인은 어떤 권리를 갖게 되는지

오늘 제대로 공부해보도록 하겠습니다.

 

책속으로 들어가보실게요 .

 

우선변제권이란?

 

⎡우선변제권은 채권자가 채무자의 재산에 대해 가지는 권리 중 하나로,

특정 채권자가 다른 채권자들보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.

일반적으로 우선변제권이 인정되는 경우는 담보권이 설정된 경우로,

예를 들어 저당권이 설정된 부동산이 이에 해당합니다.

우선변제권의 주요 특징은 다음과 같습니다:

우선적인 변제 요청: 채무자가 파산하거나 재산을 처분할 때,

우선변제권을 가진 채권자는 다른 채권자보다 먼저 자신이 가진 채권을 변제받을 수 있습니다.

담보권과의 관계: 보통 우선변제권은 담보권(예: 저당권, 질권)과 관련이 있습니다.

담보권이 설정된 경우, 그 담보물로부터 채권자는 우선적으로 변제받게 됩니다.

법적 보호: 우선변제권은 법적으로 보호받으며, 다른 채권자와의 관계에서 우선순위를 보장받습니다.

부동산 거래나 대출 시에는 우선변제권의 존재 및 내용을 충분히 이해하는 것이 중요합니다.⎦

 

 

 

 

 

대항력은 임차인이 보증금을 돌려받을때까지 부동산을 사용.수익 할 수

있는 권리다. 그런데 대항력을 확보했다고 해서 경매 절차에서 무조건

배당받을 수 있는 것은 아니다.

 

경매 부동산이 낙찰되면 돈을 받기 위한 권리들은 설정 일자 순서에 따라

배당이 되는데 , 임차인의 배당은 '우선변제권'을 취득한 날은 기준으로

그 순서가 정해진다.

우선변제권이란 임차인이 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말한다.

그렇다면 우선변제권은 어떻게 취득할 수 있을까?

 

 

 

 

우선변제권 확보 요건- 대항력과 확정일자

 

 

임차인이 우선변제권을 가지려면 '대항력'을 갖춰야 할 뿐 아니라 반드시

'확정일자'를 받아야 한다.

임대차계약서 원본을 가지고 주민센터에 방문하면

확정일자 도장을 받을 수 있다.

확정일자를 받으면 그당시 임대차계약서가 실제로

존재했다는 것을 증빙하며,

제3자에게도 임대차계약이 이루어졌다는 것을 알리게 된다.

 

 

 

 

 

이렇게 확정일자를 받아 우선변제권을 확보한 임차인이 경매 절차에서 배당을

받기 위해서는 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 하고,

종기일까지 대항력을 유지하면 된다.

 

임차인의 배당 순위

 

 

앞의 모든 요건을 갖춘 임차인은 배당을 받을 수 있는데,

그 순서는 전입신고일과확정일자를 받은 날 중에서

더 늦은 날짜를 기준으로 정해진다.

다시 말해서,전입신고를 먼저하고 나중에 확정일자를

받으면 확정일자를 받은 당일부터,

확정일자를 받고 이후에 전입신고를 하면 전입일자

그다음 날부터 우선변제권을 취득한다.

 

일반적으로 이사한 날 전입신고를 하면서 확정일자까지 함께 받는 경우가 많은데

이때는 그다음 날부터 우선변제권을 얻게 된다.

 

대항력을 갖춘 임차인이 있다면 배당에 따라 낙찰자가 인수해야 할

금액이 달라지므로 입찰 전에 반드시 확인해야 한다.

 

우선변제권을 얻은 시점에 따라 임차인의 배당 순위가

어떻게 달라지는지 몇 가지 예를 통해 자세히 살펴보자.

 

참고로 다음의 모든 사례들은 임차인이 배당요구한 것으로 가정하고,

<①과② 말소기준권리 확인 →③말소기준권리 설정일과 전입일 및 확정일자 비교

→④대항력 및 우선변제권 여부 판단 > 순서로 분석하면 된다.

 

 

 

우선변제권이 말소기준권리보다 선순위이므로 가장 먼저 배당받는다.

매각 대금이 보증금보다 많으면 전액을 배당받고,

만약 매각 대금이 적어 일부만

배당받는다면 (대항력이 있으므로) 낙찰자가 나머지를 인수해야 한다.

아래 사례에서 낙찰가는 3억 원이라 가정하자.

 

 

 

 

 

►사례분석 :말소기준권리는 2번 저축은행의 근저당 (2014년 9월 17일 )이고,

임차인 최ㅇ수의 전입 및 확정일자 (2013년 11월 13일 )는 모두 말소기준권리보다

먼저이므로 대항력과 우선변제권이 있다.

임차인은 배당요구를 했기 때문에 경매

낙찰 대금에서 우선적으로 임차보증금을 배당받는다.

따라서 낙찰자에게 인수되는 금액은 없다 .

 

 

 

우선변제권이 후순위이므로 근저당권자인 ㅇㅇ은행이

배당받고 남은 금액 한도 내에서 배당받을 수 있다.

홍길동이 보증금을 배당받지 못하더라도 대항력이

없으므로 낙찰자에게 돈을 받을 수 없다 .

 

 

 

►사례분석: 말소기준권리는 2번 농협은행의 근저당 (2011년 11월 1일)이다.

그런데 임차인 백ㅇ현의 전입신고일 (2012년 6월 8일 )과 확정일자 (2012년

5월 21일 ) 가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없으며

우선변제권은 후순위다.

그러므로 농협은행이 가장 먼저 배당받은 후 남은 금액이 있으면 임차인이

배당받을 수 있다. 만약 임차인이 배당받지 못한 보증금이

있더라도 낙찰자에게 인수되지 않는다.

 

 

 

 

 

오늘은 이렇게 대항력이 있는 임차인과 없는 임차인 

그리고 대항력이 있는 임차인에게는 어떤권리가 있는지 

 선순위인지 후순위인지 공부해았는데요 . 

오늘 공부한 내용은 우리가 경매에 낙찰받는 입장으로서만이 

아닌 전세나 월세로 계약하는 임차인들에게도 

아주 도움이 되는 내용이기에 반드시 기억해 두시기를 바랍니다 .

감사합니다 .