소액보증금의 범위와 최우선변제금액-경매권리분석이렇게쉬웠어?

 

 

 

 

안녕하세요 매일매일 성장중인 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘 함께 공부하실 내용은 소액보증금의 법위와 최우선 변제금액은

얼마나 되는지 함께 공부해 보도록 하겠습니다.

 

 

임대차보호법이란?

 

⎡임대차보호법은 대한민국에서 주택 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률입니다.

이 법은 임차인의 주거 안정성을 보장하고,

임대차 계약과 관련된 분쟁을 예방하거나 해결하기 위해 제정되었습니다.

주요 내용에는 보증금 보호, 임대차 계약의 갱신, 임차인의 계약 종료 권리 등이 포함됩니다.

보증금 보호 장치는 임대인이 임대차 계약 종료 시 보증금을

반환해야 하는 의무를 규정하고 있으며,

이를 위해 주택임대차보호법에서는 보증금 반환청구권,

우선변제권 등의 내용을 포함하고 있습니다. 또한,

임차인은 임대차 계약을 갱신할 권리가 있으며,

일정한 조건 하에 계약을 종료할 수 있는 권리도 가집니다.

이 법은 주로 임차인의 권익을 보호하고,

임대차 관계에서 발생할 수 있는 불합리한 상황을 예방하기 위해 역할을 하고 있습니다. ⎦

 

 

대항력을 갖춘 소액임차인이 최우선변제를 받기 위한 보증금의 범위와

변제금액의 한도는 주택 임대차보호법에서 정하고 있는데,

해당 부당산의 '담보 물권 ( 근저당권, 담보가등기, 전세권, 등 ) 설정일자' 를

기준으로 나누고 다시 '지역별'로 구분하고 있다.

다음 표를 참고하자. (최우선변제금액은 경락 가액의 2분의 1을 넘지 못한다.

쉽게 말해서 최우선변제금액이 2천만 원인데 낙찰가가 3천만 원이라면

실제로 임차인은 낙찰가의 절반인 1,500만 원만 돌려받을 수 있다).

 

 

 

 

 

※수도권 중 과밀억제권역 (수도 정비 계획법)

서울특별시 , 인천광역시(강화군 ,옹진군 ,서구 대곡동.불로동.마전동.

금곡동.오류동. 왕길동. 당하동. 원당동. 인천 경제 자유 구역 및 남동 국가 산업 단지는 제외).

의정부시, 구리시 ,남양주시 (호평동, 평내동, 금곡동, 일패동,이패동,삼패동,

가운동,수석동,지금동 및 노동동만 해당 ),하남시 고양시 , 수원시, 성남시, 안양시

부천시 광명시 ,과천시,의왕시 ,군포시 ,시흥시(반원 특수 지역은 제외)

 

 

 

 

 

 

앞의 매각 물건은 서울의 한 다세대 주택이다.

순서대로 분석해 보면, 먼저 2015년

4월 27일에 설정된 근저당권이 말소기준권리로 근저당권자인 김ㅇ례가 임의경매를 신청했다

( ① 과 ② )배당요구를 한 임차인 박ㅇ옥의 전입신고일 및 확정일자는

2016년 6월 27일인데 근저당권 설정보다 늦으므로 대항력도 없고 우선변제권도 후순위다. (③)

 

 

 

그러나 근저당권이 설정된 날짜와 지역 (서울특별시)을 기준으로 최우선 변제금액

표에서 찾아보면, 박ㅇ옥의 임차보증금은 9,500만 원 이하인

7,000만 원이므로 소액임차인에 해당된다.

 

(④)박ㅇ옥은 경매기입등기 이전에 대항력을 갖추고 배당요구를 하여

최우선변제권을 얻게 되므로 3,200만 원을 가장 먼저 변제받을 수 있다.

 

이 물건의 매각 금액을 9천만 원이라고 가정하면, 경매 비용 등을 제한 금액에서

소액임차인인 박ㅇ옥이 최우선으로 3,200만 원을 변제받고 ,

다음으로 근저당권자인 김ㅇ례가 채권 금액 전액인 3,000만 원을 배당받는다.

 

결국 권리가 없는 임차인은 최우선 변제금 3,200만 원애 후순위로 받은 2,580만 원을

더한 약 5,780만 원을 배당받게 된다.

 

보증금 전액을 돌려받지는 못하지만 전입신고일이 말소기준권리보다 늦으므로

대항력을 주장할 수 없다.

 

 

 

 

지금까지 살펴본 임차인 권리분석의 내용을 바탕으로 임차인의 대항력

유무와 낙찰자에게 인수되는 금액을 정확하게 확인한 후에 입찰을 결정하기 바란다.