실전경매권리분석 이것만 알면 쉽다!

 

 

안녕하세요 . 매일매일 성장하고있는 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘 함께 공부하실 내용 실전 등기부등본 열람을 하며 권리분석을

직접 해 보시면서 어떤점이 다른지 또 스스로 분석하시면서 공부를

하도록 하겠습니다.

이번 기회에 권리분석 확실하게 알아두시고 계속해서 연습해 보고

하신다면 반드시 경매에서도 큰 수익을 얻으실거라 생각합니다 .

 

책속으로 들어가 보겠습니다.

 

앞에서 배운 권리분석 step 1에서 step 3까지의 과정을 실제 경매 물건에

적용하여 연습해 보자.

 

 

 

 

►권리분석 step 1~2 : 말소기준권리는 2번 영등포농협의 근저당 (2008년 1월

25일 )이며 그 이후에 설정된 권리는 모두 소멸하여 인수되지 않는다.

 

►권리분석 step 3 :임차인 김ㅇ무의 전입 및 확정일자 (2011년 6월 10일 ) 는 말소

기준권리보다 늦으므로 대항력도 없고 배당 (우선변제권)도 후순위다.

 

►분석결과:낙찰자에게 인수되는 권리가 전혀 없다.

 

 

 

 

 

►권리분석 step 1~2 : 말소기준권리는 2번 농협은행의 근저당

(2012년 1월 27일 )

이며 그 이후에 설정된 권리는 모두 소멸하여 인수되지 않는다.

 

►권리분석 step 3:임차인 김ㅇ석의 전입 및 확정일자 (2011년 11월 28일)는

말소기준권리보다 빠르므로 대항력도 있고 배당 (우선변제권)도 선순위다.

따라서 배당요구한 임차인 김ㅇ석은 낙찰 대금에서 보증금 전액을 배당받는다.

 

►분석 결과: 낙찰자에게 인수되는 권리가 전혀 없다.

 

 

 

 

 

►권리분석 step 1~2:말소기준권리는 2번 유동화전문유한회사의 근저당

(2010년 10월 4일 )이며 그 이후에 설정된 권리는 모두 소멸하여 인수되지

않는다.

 

►권리분석 step 3:임차인 곽ㅇ진의 전입일 (2011년 5월 24일 )과 확정일자

(2016년 3월 21일 )는 모두 말소기준권리보다 늦으므로 대항력을 주장할 수 없으며

배당 (우선변제권)도 후순위 (세번째)다. 낙찰 대금 470,050,000원에서

1순위인 경매 집행 비용을 제하고 ,2순위인 유동화전문유한회사가 근저당 채권

358,800,000원을 배당받은 후 남은 약 110,000,000원을 임차인이 배당받는다.

임차보증금 전액이 변제되지 않더라도 대항력이 없으므로 낙찰자에게 인수되지

않는다.

 

►분석 결과:낙찰자에게 인수되는 권리가 전혀 없다.

 

 

 

 

 

►권리분석 step 1~2:말소기준권리는 2번 한국스탠다드차타드제일은행의 근저당

(2009년 4월16 일)이며 그 이후에 설정된 권리는 모두 소멸하여 인수되지 않는다.

 

►권리분석 step 3:임차인 강ㅇ림의 전입 및 확정일자 (2016년 7월 13일) 는

말소기준권리보다 늦어 대항력도 없고 배당 (우선변제권)도 후순위다. 그런데

강ㅇ림의 임차보증금이 소액보증금 범위에 해당되므로 2,500만 원 중 2,000만 원

(2009년 근저당 설정 당시 인천 지역의 최우선변제권금액 범위) 은 최우선변제받는다.

 

►분석 결과:낙찰자에게 인수되는 권리가 전혀 없다.

 

 

 

 

 

►권리분석 step 1~2:말소기준권리는 2번 경매기입등기 (2014년9월 26일 )이며

이외에 등기부상에 설정된 권리는 없다. 그런데 주의 사항을 보면 임차인 김ㅇ자와

성한건설이 유치권 신고한 것을 알 수 있다.

유치권은 일단 인수되는 권리이며 그 성립 여부는 별도로 확인해야 한다.

 

►권리분석 step 3:임차인 김ㅇ자의 전입일 (2013년 11월 20일 )및 확정일자

(2012년 12월 24일 )는 모두 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있다.

하지ㅏㄴ 배당요구했다가 다시 취소했기 때문에 배당요구를 하지 않은 것과

마찬가지인 상황이다. 따라서 임차인의 보증금 전액 285,000,000원은 낙찰자가

인수해야 한다. (나ㅇ욱은 임차인 김ㅇ자의 가족이다).

 

►분석 결과:낙찰자는 대항력이 있는 임차인의 권리와 유치권을 인수해야 한다.