본문 바로가기

실전권리분석 따라하기 STEP1~2따라하기-경매권리분석이렇게쉬웠어?

by 뿌리깊은트리 2024. 12. 17.
반응형

 

 

 

 

안녕하세요 . 매일매일 성장중인 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘 공부하실 내용은 실전 등기부현황을 보면서 하나씩 하나씩 따져가며

인수되는 것들과 소멸되는 것들 말소기준은 어떻게 찾는 것인지 자세히

공부할 예정이니 등기부등본을 봐도 잘 모르셨을 분들께 아주 유익한

시간이 될 것같습니다. 잘 보고 따라와 주세요.

 

실전 권리분석 step 1~2 따라하기

 

앞에서 배운 내용을 토대로 실제 경매 물건에서 말소기준권리와 인수되는

권리를 찾는 것을 연습해 보자 .

표 아래 설명을 보기전에 혼자 스스로 분석해

본 후 설명을 보며 맞춰보기 바란다.

 

 

권리분석 step 1~2 : 말소기준권리는 순위 번호 2번 유한회사의

근저당 (2010년 12월 7일 )이며 기타 인수되는 권리는 없다.

매각으로 모든 권리가 소멸되므로 안전한 물건이다.

 

 

 

권리분석 step 1~2 : 말소기준권리는 순위 번호 3번 슈퍼아이스코리아닷컴(주)의

근저당 (2005년 5월 12일)이다.

2번 배ㅇ희의 선순위전세권은 경매 신청을 하지 않아 말소기준권리가 아니다.

그리고 배당요구를 하지 않았으므로 선순위전세권

(설정금액 1억 6천만 원)은 낙찰자에게 인수된다.

 

 

 

권리분석 step 1~2: 말소기준권리는 순위 번호 2번 이ㅇ원의 근저당 (2014년 4우러7일 )이다.

하단의 사항을 보면 김ㅇ근이 공사 대금 3,550만 원에 기해 유치권을

신고한 것을 알 수 있다.

유치권 이외에 인수되는 권리는 없고 모두 매각으로 소멸된다.

 

 

STEP 1 말소기준권리 찾기

STEP 2 인수되는 권리 찾기

STEP 3 임차인 권리분석

 

 

 

지금까지 권리분석의 기초가 되는 'step 1 말소기준권리 찾기 '와 'step2 낙찰자에게

인수되는 권리 찾기'에 대해 알아보았다.

그다음 단계 역시 경매 투자자가 필수적으로 알아야

하는 'step3 임차인 권리 분석' 이다.

 

임차인의 권리를 분석하는 것은 부동산을 점유하고 있는 임차인이

대항력을 갖췄는지 여부와 배당 절차에서 보증금 전액을 배당 받는지,

그리고 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 있는지를 확인하는 단계다.

 

임차권 분석의 핵심,대항력

 

부동산 경매의 임차인 분석에서 가장 핵심적인 용어는 '대항력'이다.

대항력은 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도

계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고,

그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는

임차인의 권리를 말한다.

 

 

 

대항력이 있는 임차인이 경매 절차에서 보증금을

돌려받을 수 있는 방법은 다음과 같다.

한 가지는 법원에 배당요구를 신청하여 부동산이 낙찰된 후에

보증금을 배당받는 것이고,

또 다른 방법은 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게

반환을 요구하는 것이다.

 

전자의 경우 임차인이 보증금 전액을 배당받는다면 문제될 것이 없지만 ,

배당받지못한 금액이 있다면 나머지 보증금은 낙찰자가 반환해야 한다.

 

그리고 후자의 경우에는 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다.

 

따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는 물건은

그 금액을 감안해 입찰 여부 및 가격을 결정할 필요가 있다.

 

대항력의 성립 요건

 

임차인을 보호하기 위해 마련된 법적 장치인 대항력은

일정한 요건을 갖춰야먄 성립된다.

 

임차인이 대항력을 확보하기 위해서는 임대차 계약 후 '주택을 인도' 받아

실제로 점유하고,

반드시 '전입신고'를 해야 한다.

 

그러면 전입한 그다음 날부터 대항력이 발생한다.

예를 들어 임차인이 전입신고를 1월1일에 했다면 1일 후인

1월2일 오전 0시부터 대항력을 갖게 된다 (주택임대차보호법 제3조)

 

                                                                  대항력 발생일  전입신고 다음 날 0시

 

대항력의 인수와 소멸

 

경매 입찰자는 임차인의 '대항력이 발생한 시점'을 주의해서 확인해야 한다.

경매 부동산의 여러 가지 권리들은 설정된 날짜와 시간의 순서에 따라

소멸될 수도 있고 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는데 ,

임차인의 대항력도 마찬가지다.

 

 

 

 

다른 권리와 마찬가지로 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이

없으므로 낙찰자에게 인수되지 않는다.

 

임차인이 보증금을 배당 받지 못하더라도 낙찰자는

보증금을 반환할 필요가 없으며 간단한 법적 절차를 통해 임차인을 부동산에서

내보낼 수 있다.

 

그러나 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자가 임대인의 지위를

이어받게 되므로 임대차계약 기간이 만료되기 전까지 마음대로 임차인을 내보낼 수 없다.

 

그리고 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임대차

계약 만기가 되면 낙찰자가 보증금을 반환해줘야 한다.

 

 

 

 

전입신고일 2014.5.16.> 말소기준권리(근저당권) 2014.8.22

※분석 순서 :①과② 말소기준권리 확인 → ③말소기준권리와 전입신고 날짜비교

→④대항력 인수/소멸 판단

 

사례 분석: 말소기준권리는 2번의 근저당 (2014년 8월 22일 )이다. (①과②)

그런데 임차인 장ㅇ진의 전입신고일 (2014년 5월 16일 )이

말소기준권리인 근저당 설정일보다 먼저이므로 대항력이 있다.

(전입신고 다음 날인 2014년 5월17일 0시부터 대항력 발생)

(③)유료 경매 정보 사이트에서는 대항력 항목에 "있음"이라고

친절하게 표시하고 있다.(④)

 

즉, 낙찰자는 장ㅇ진이 배당요구하지 않은 임차보증금 1억 2천만 원을 인수 해야

한다. 따라서 임차보증금만큼 더 유찰되길 기다렸다가 입찰해야 할 것이다.

 

 

 

 

말소기준권리 (근저당권)2009.6.26. > 전입신고일 2015.9.30.

※분석 순서 :① 과 ② 말소기준권리 확인 →③말소기준권리와 전입신고 날짜 비교

→④대항력 인수/소멸 판단

 

사례 분석 : 말소기준권리는 2번 하나은행의 근저당 (2009년 6월 26일)이다.

( ① 과 ② ) 그리고 임차인 유ㅇ정은 말소기준권리보다 늦게 전입신고 (2015년

9월 30일 )을 했다. (2015년 10월1일 0시부터 대항력 발생) ③따라서 유ㅇ정은

낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없다.

(④)임차인 현황에 보증금 /차임 항목이

미상으로 되어 있는데 , 만약 임차인의 보증금이 있다고 하더라도

낙찰자는 인수할 금액이 전혀 없는 물건이다.

 

 

부동산 경매는 철저한 준비와 분석이 필요한 분야입니다.

이번 글에서는 등기부 등본을 보며 권리 분석 방법과 임차인의 대항력을

어떻게 판단해야 하는지를 집중적으로 다뤘습니다.

경매 물건을 입찰할 때 말소기준권리와 인수되는 권리를 정확히 파악하는 것은

안전한 투자를 위한 기본적인 단계입니다.

다음포스팅에서도 권리분석에 아주 중요한 도움이 되실만한

내용들로 다룰 예정이니 기대해주시고 오늘도 부자가 되는 한 걸음 더

나아가셨기를 바랍니다 . 감사합니다.

 

 

 

반응형