등기부등본보는방법 편-경매권리분석이렇게 쉬웠어?

 

 

안녕하세요.매일매일 성장중인 공부하는 블로거 정민 입니다.

오늘은 경매 권리분석의 등기부등본 보는 방법을 함께 공부해 보려고

합니다. 오늘도 부자되는 한걸음 저와함께 가보시죠.

<저의블로그에는 다 다른 책의 중복된 주제로 이야기를 담을 수 있습니다.

책마다 다르지만 책마다 이해력의 순서대로 책의 내용들을 담고 있으니

참고하여 읽어 주시기를 바랍니다. >

 

 

실전꿀팁                                                          등기부등본 보는 방법

 

 

유료 경매정보 사이트에서는등기부등현황을 순서대로 정리해 표로 제공하므로

말소기준권리를 바로 파악할 수 있어 편리하다.

이러한 이유로 앞에서는 유료 사이트의 등기부현황을 활용해

말소기준권리 사례들을 살펴보았는데.

유료 정보를이용하지 않거나 좀 확실하게 분석하고 싶다면 직접

등기부등본(등기사항전부증명서 )을 발급받아 확인하면 된다.

등기부등본은 경매가 아닌 일반적인 매매나 임대차계약서에서도

반드시 확인해야 하는 중요한 문건이므로

기본적인 내용은 알아 둘 필요가 있다.

 

1.등기부등본 열람/발급

 

 

 

등기부등본은 대법원 인터넷 등기소 (www.iros.go.kr)에서 열람하거나 발급받을 수 있다

 

2.등기부등본의 내용

 

'등기부등본'이란 부동산에 관한 권리관계를 적어 두는 공식적인 장부를 말한다.

종류로는 '토지'와 '건물' 등기부 두 가지가 있으며 각기 표제부와 갑구,

을구로 구성되어 있다.

가장 흔히 접하는 집합건물 등기부등본의 내용을 살펴보자.

(집합건물이란 한 동의 건물에서 구조상 구분된 몇 개의 부분이

독립된 공간으로 사용되며 각기 별도의 등기부를 갖는 건물을 말한다.

종류로는 아파트 ,다세대주택 ,연립주택,오피스텔 등이 있다).

 

 

먼저 표제부에는 부동산의 주소 ,지목,면적, 그리고 건물의 구조 등이 기재되어

있어 외형적인 부분을 파악할 수 있다.

 

 

 

 

갑구에는 소유권에 관련된 변동 사항이 모두 나와 있어 소유권이 언제 ,누구에게

이전되었는지 알 수 있다. 그리고 가압류(압류),가처분 , 가등기 , 경매기입등기

등 권리관계에 영향을 미치는 내용들도 기재된다.

 

 

 

 

을구에서는 소유권 이외의 권리 (근저당권, 전세권 ,임차권, 지상권 등)의

설정 및 변경 사항을 보여 준다. 말소되지 않은 권리들은 주의해서 살펴보자.

 

3.등기부등본에서 말소기준권리 찾기

 

매각 물건의 권리분석을 하기 위해서는 갑구와 을구의 사항들을 확인해야 한다.

우선은 갑구와 을구에 기재된 권리들을 순서대로 나열하는 것이 권리분석의 첫 번째다.

다른 구 (갑구와 을구 )를 비교할 때는 접수한 날짜 순서대로 정리하면 되고,

같은 구에서는 순위 번호에 따른다.

 

만약 같은 구에서 동일한 날짜에 접수한 권리가

있다면 순위 번호가 빠른 것이 먼저 설정 된 것이다.

이렇게 순서대로 나열한 권리

중에서 가장 앞선 근저당권, 가압류(압류),담보가등기,경매기입등기,

전세권(임의 경매 신청)이 말소기준권리가 된다.

 

인수되는 권리 찾기

 

 

매각으로 소멸되는 안전한 권리

 

앞에서 설명한 근저당권,가압류(압류),담보가등기, 경매기입등기.전세권과

같은 말소기준권리와 그 이후에 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸 된다.

매각 후 일부 또는 전액을 배당받지 못하는 경우에도 무조건 소멸되어 낙찰자에게

인수되지 않는다.

 

매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리

 

지금까지 매각으로 소멸되어 안전한 권리들에 대해 살펴보았지만 ,

경매 물건의 모든 권리들이 무조건 소멸되는 것은 아니기 때문에 주의가 필요한다.

사실 경매가 어렵고 위험하다고 생각하는 대부분의 사람들이 이 부분을 문제로 삼는다.

그러나 쉬운 물건만 투자해도 수익을 낼 수 있는 것이 경매의 장점이므로

위험한 물건을 피할 수만 있어도 된다.

처음부터 어려운 물건에 도전하기보다는 위험한 것은 걸러내고 ,

쉽지만 수익이 날 만한 '가치 있는 물건'을 선별하는 능력을

기르는 것이 중요하다.

 

이번 단계에서는 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리인 '배당요구 하지않은

선순위전세권'과 '건물철거 및 토지인도청구 가처분', 그리고 '유치권'과

'법정지상권'에 대해 살펴보자.

 

 

배당요구하지 않은 선순위전세권

 

 

 

 

선순위전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 말소기준권리가 되어 소멸한다.

그 이유는 배당요구의 목적이 돈을 돌려받기 위한 것이기 때문이다. (전세권자가

경매를 신청한 경우에도 배당요구한 것으로 간주하여 전세권이 말소기준권리가 된다).

그렇다면 경매 신청을 하지 않아 말소기준권리보다 선순위인 전세권인데,

이 전세권자가 배당요구도 하지 않았다면 어떻게 될까?

이때 전세권은 낙찰자가 인수해야

한다. 즉 낙찰자가 전세권자에게 전세 보증금을 대신 반환해야 한다는 말이다.

따라서 인수해야 할 보증금을 감안하여 더 낮은 금액에 입찰해야 한다.

 

 

 

위의 사례에서 전세권자 이ㅇ녀는 경매 신청 및 배당요구를 하지 않았으므로

전세 보증금 1억 9천 원은 낙찰자가 인수해야 한다.

대법원에서 제공하는 '매각물건명세서'를 살펴보면

이러한 내용이 잘 명시 되어 있다.

 

 

 

오늘도 이 시간 권리분석을 공부하신 모든  분들 저의 블로그를 찾아서

보신분들이라면  분명히 오늘 공부가 반드시 보답을 줄것입니다.  감사합니다.