부동산경매권리분석자세히알아보기-경매공부 1주일만에 정복하기

 

안녕하세요.매일매일 성장하고 있는 공부하는 블로거 정민입니다.

오늘부터는 권리분석을 제대로 하는 일주일만 공부해도 경매에 도전할 수 있는

방법에 대해 공부해 보도록 할건데요. 권리분석 내가 이해할때까지

한번 함께 공부해 보도록 하겠습니다. 보고또보고 읽고 또읽고 이해하고

쉬워질때까지 오늘도 부자가 되는 길에 한걸음 함께 나아가 보실게요 !

 

책속으로 들어가 보겠습니다.

 

 

 

 

말소기준권리찾기

 

 

 

 

지금까지 경매의 기본 절차와 경매 물건을 찾는 방법에 대해 알아보았다.

실제로 부동산을 매입하려면 그 전에 해당 부동산이 법률적 하자가 없는지

살펴보아야 하는데 이것을 '권리분석' 이라고 한다. 권리분석은 경.공매뿐

아니라 일반 매매에서도 필수적으로 거쳐야 하는 과정이므로 부동산 투자자

라면 반드시 공부해야 한다. 그런데 처음부터 어려운 내용까지 익혀야 한다고

욕심내거나 모든 것을 암기해야 한다고 생각하는 사람들이 많이 있는데 절대

그럴 필요 없다. 실전에서 필요한 권리분석의 기본 원리만 이해해도 알짜배기

물건을 선별해 좋은 투자를 할 수 있다.

 

4단계로 끝내는 권리분석

 

권리분석은 크게 네 단계로 구분할 수 있다. 첫 번쨰는 말소기준권리를

찾는 것이고,두 번째는인수되는 권리를 찾는 것이다. 그리고 세번째로는

임차인(점유자)권리를 분석하고 마지막으로 법원 경매 서류(매각물건명세서)

및 기타 인수 조건을 확인하면 된다. 이러한 과정을 통해 매각 후 낙찰자에게

인수되는 권리와 소멸되는 권리가 무엇인지를 파악하여 수익성을 판단하고

투자 여부와 입찰 금액을 결정할 수 있다.

 

⎡권리분석 4 STEP

 

1.말소기준권리 찾기

2.인수되는 권리 찾기

3.임차인 권리분석

4.서류 및 기타 권리 확인⎦

 

 

 

 

말소기준권리의 의미

 

무슨 일이든 첫 단추를 잘 끼워야 하듯이 ,

권리분석을 제대로 하려면 첫 단계인

'말소기준권리'를 잘 찾아야 한다.

말소기준권리는 법적으로 정의된 용어는 아니지만 ,

통상적으로 해당 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는

권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 말한다.

쉽게 말해서 , 말소기준권리 '이전'의

권리는 낙찰자에게 '인수'가 되어 낙찰자가 부담해야 하고 ,

'이후'의 권리(말소기준권리 포함)는 매각 후

전부 '소멸'되어 낙찰자가 부담하지 않아도 된다.

 

 

 

말소기준권리가 될 수 있는 것은 근저당권,가압류(압류),담보가등기,

경매기입등기,전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)인데,

위의 권리가 2개 이상인 경우에는 가장 앞선 순위의 것이 말소기준권리가

된다. 그렇다면 이 다섯 가지가 말소기준권리가 되는 이유는 무엇일까?

 

부동산의 권리는 거의 대부분 '돈'을 목적으로 하는 것들이다. 돈을 받는

것이 목적인 권리들은 부동산이 경매로 낙찰된 후 매각 대금으로 돈을

나누어 주고 나면 그 목적이 충족된다. 따라서 돈 받을 권리들은 경매 매각

후에는 더 이상 효력이 없다.

근저당권, 가압류(압류),담보가등기,경매기입기,배당요구한 전세권 돈을

받는 것이 목적인 권리이기 때문에 말소의 기준이 되는 권리가 될 수 있고,

낙찰 후 소멸된다.

 

 

 

 

사례로 보는 말소기준권리

 

근저당권(저당권)

김ㅇㅇ은 매매가가 3억 원인 아파트를 사면서 그 집을 담보로 하여 부족한

자금 1억 원을 A 은행이 아파트를 담보로 저당권 을 설정하면 김ㅇㅇ이 이자나

원금을 납부하지 않는 경우에 빌려준 돈을 회수하기 위해 담보 부동산을 경매

신청할 수 있다. 그러면 A은행은 경매 매각 대금으로 김 ㅇㅇ에게 빌려준 돈을

돌려받을 것이다.

 

 

 

중요한 것은 저당권(근저당권)이 돈을 받은 권리라는 점이다. 부동산에 설정된

권리 중 가장 앞선 순위의 근저당권은 말소기준권리가 되고,나머지 후순위

근저당권 및 돈을 목적으로 하는 권리와 함꼐 모두 소멸된다.

 

 

 

 

위의 사건은 소유자 한ㅇ숙이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리고 갚지 않자

은행이 임의경매를 신청한 것이다. 등기부등본상의 권리를 순서대로 정리한

표를 보면, 순위 번호2번 (을구 3)의 대구은행 근저당권이 말소기준권리이고,

이후에 오는 모든 권리와 처분들이 소멸되는 것을 알 수 있다.

 

 

 

 

근저당권

 

김ㅇㅇ이 A은행에서 돈을 빌린 후에 일부를 갚으면 채권액이 줄어들 수도 있고,

반대로 이자가 밀려 채권액이 더 늘어날 수도 있다.

채권액이 벼동될 때마다 저당권 설정과 등기를 다시 해야 하는

번거로움을 해결하기 위해 일반적으로 저당권보다 '근저당권'을 설정한다.

실제로 빌려준 돈의 120~130%에 해당하는 금액을 '채권최고액'으로

근저당권을 설정해 두면 이자가 밀려 채권액이 늘어나더라도 채권액의

최대한도금액 내에서 변제받을 수 있고,채권액이 달라져도 저당권 설정과

등기를 다시 하지 않아도 된다.

 

 

 

 

 

 

저당권이란?

채권자가 채권의 담보로서 채무자의 부동산이나

특정 동산에 대해 설정하는 권리를 말합니다.

저당권을 설정하면 채무자가 빚을 갚지 못할 경우,

채권자는 해당 재산을 경매에 부쳐 우선적으로 배상을 받을 수 있습니다.

저당권의 주요 특징은 다음과 같습니다

담보 권리: 채권자가 빌려준 돈을 회수할 수 있도록 담보로

설정된 재산에 대해 우선권을 가집니다.

비공유물권: 저당권이 설정된 재산은 사용하거나 소유주는 변경할 수 있지만,

저당권 자체는 여전히 유효합니다.

경매 신청 가능: 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우,

저당권자는 법원에 경매를 신청하여 그 수익금으로 우선 변제를 받을 수 있습니다.

부동산 중심: 주로 부동산에 설정되나,

일부 동산에 대해서도 인정되는 경우가 있습니다.

저당권은 주로 주택 담보 대출과 같이 대규모의 자금을

대출할 때 흔히 사용되는 담보 형태입니다.

 

 

오늘은 이렇게 권리분석에 대해 알아보았습니다 .

다음편에 계속 이어서 중요한 부분들을 

공부 할 예정이니 이어지는 다음편도 기대해주세요.

감사합니다.